政策调整缓解压力，消化存量房产仍是挑战

行业研究 房地产行业分析 政策调整缓解压力，消化存量房产仍是挑战 文/王雅倩 5月17日，中国人民银行连续发布重要的房地产金融政策调整措施，除了需求端降 首付、取消房贷利率下限、下调公积金贷款利率之外，还提出设立3,000亿元保障性住房再贷款，支持地方国企以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，旨在消化存量房产。上述政策调整对房地产市场构成了积极支撑，但是否能够快速改善市场预期并扭转商品房销售颓势仍需持续观察。 当前房地产市场整体呈现供过于求的情况，新房、二手房库存仍在持续积压，导致市场供需失衡，同时居民对于房价预期的不确定性使得消费者购房意愿下降，进一步加剧了市场的库存压力。根据国家统计局数据，截至2024年4月末，全国商品房待售面积74,553万平方米，同比增长15.7%，其中住宅待售面积同比增长24.5%；2024年1～4月份，新建商品房销售面积29,252万平方米，同比下降20.2%，其中住宅销售面积下降23.8%。商品房库存量大、去化周期长，仍是当前房地产市场面临的主要挑战之一，如何消化存量房产，是调整市场供需结构，提振市场信心，促进市场平稳健康发展的关键。 现阶段消化存量房产的策略侧重于与保障性住房供给相结合。主要的消化模式包括以下三种。（一）国企收储未售新房：由地方国企出手，直接收购开发企业已建成未出售的商品房房源，改作配售型或配租型保障房。该模式的优点是可以快速去库存，同时满足一定的住房需求。此外，由于国企背景，房源在管理和分配方面可能更加规范和透明。但同时，也可能带来一些问题，如是否会增加政府的隐性债务，交易价格如何确定，以及因用作保障房，对交易房源的类型、面积、位置等有一定限制等。（二）以旧换新：在政策支持下，业主利用名下的二手房去置换新房的一种模式。该模式可以刺激新房市场，同时也能促进二手房市场的流通。对于开发商，有助于加快资金回笼；对于购房者，可以降低购房成本。但同时，该模式需要有一定的市场条件，如二手房市场较为活跃，购房者有足够的需求等。（三）非居改租：针对闲置和低效利用的非住宅项目，将其转变为租赁用途的房屋，进而促进存量房产盘活。该模式可以有效利用闲置房源，增加租赁市场的供应。对于暂时无法购买住房的人群，是一种可行的解决方案。此外，该模式也有助于推动房地产市场的多元化发展。但同时，改造过程中可能面临一些技术和管理难题，如如何保证改造后的住房质量和安全性等。 消化存量房产已成为短期政策的关键目标之一。上述三种消化模式各有利弊，鉴于5月17日发布的政策导向，政府正积极推动国企收储未售新房，作为去库存的有效手段。此外，借鉴地方政府的成功经验，预计将继续并行实施包括以旧换新和非居改租等多样化模式。 报告声明 本报告分析及建议所依据的信息均来源于公开资料，本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，也不保证所依据的信息和建议不会发生任何变化。我们已力求报告内容的客观、公正，但文中的观点、结论和建议仅供参考，不构成任何投资建议。投资者依据本报告提供的信息进行证券投资所造成的一切后果，本公司概不负责。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。如引用、刊发，需注明出处为大公国际，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。