中指丨如何消化存量房产？中央有了最新部署！

X`好的 如何消化存量房产？中央有了最新部署！ 2024年5月17日，全国切实做好保交房工作视频会议召开，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰出席会议并讲话。何立峰强调，要认真学习领会习近平总书记重要讲话精 神，深入贯彻落实中央政治局会议部署，深刻认识房地产工作的人民性、政治性，继续坚持 因城施策，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。 何立峰指出，房地产关系人民群众切身利益和经济社会发展大局。当前，要着力分类推进在建已售难交付商品房项目处置，全力支持应续建项目融资和竣工交付，保障购房人合法权益。相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。要继续做好房地产企业债务风险防范处置，扎实推进保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”。 何立峰要求，要压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，加强统筹协调，充分发挥城市房地产融资协调机制、再贷款政策等作用，加强对城市和房地产企业的指导支持，有力有序有效推进保交房各项工作。 5月17日下午，国新办举行国务院政策例行吹风会，请住建部、自然资源部、央行、国家金融监管总局介绍切实做好保交房工作配套政策有关情况，并答记者问（文字实录详见附录）。 【中指点评】 1.落实中央政治局会议部署，继续强调房地产重要性 本次视频会议强调要“深刻认识房地产工作的人民性、政治性”“房地产关系人民群众切身利益和经济社会发展大局”，房地产重要性突出，房地产关系人民群众切身利益，新房交付问题、住房保障问题等都是人民群众关心的重要内容，需要更多、更有力政策给予支持解决；房地产关系经济社会发展大局，面对复杂多变的国内外环境，我国经济持续回升向好仍面临诸多困难挑战，当下房地产市场稳定才能更好地稳定宏观经济。 本报告数据来自中指数据CREIS。详情请查询https://www.cih-index.com或致电400-630-1230、010-56319088。 2.全力“保交房”，预计配套政策将继续完善，特别是资金支持有望加快落位 本次视频会议提到“要着力分类推进在建已售难交付商品房项目处置，全力支持应续建项目融资和竣工交付，保障购房人合法权益”，下午吹风会上住建部董部长亦再次强调“打好商品住房项目保交房攻坚战，防范处置烂尾风险”。“保交房”项目侧重在建已售难交付的商品房项目，对于应续建项目，中央强调要全力支持项目融资、竣工交付，因此，过去由于资金不足导致停工的应续建项目，未来配套资金有望逐步落位。 另外，城市房地产融资协调机制加快建立，本次吹风会上住建部明确“进一步发挥城市房地产融资协调机制作用，满足房地产项目合理融资需求。城市政府推动符合‘白名单’条件的项目‘应进尽进’,商业银行对合规‘白名单’项目‘应贷尽贷’，满足在建项目合理融资需求”，会上金融监管总局公布数据，截至5月16日，商业银行已按内部审批流程审批 通过了“白名单”项目贷款金额9350亿元，未来随着项目“白名单”深入推进，资金有望加速落地，进一步推动项目开发建设。 3.消化存量房产，预计地方收购房企已建成未出售项目节奏将加快 4月中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，为房地产政策指明方向，短期政策或聚焦在“去库存”。 针对去库存，本次视频会议和吹风会重点提到两种类型： 一类是消化存量土地，会议指出“相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困”。此前自然资源部已经下发通知，要求各地新增土地供应量需要结合当地商品住宅去化周期以及盘活存量规模，将盘活存量土地规模作为增量供应的重要依据。本次吹风会上自然资源部刘部长指出“主要是两条线：一条线是严格依法处置闲置土地，另一条线是加大对存量土地盘活利用的支持力度”，政策亮点包括三方面，一是允许企业按照程序合理调整规划条件和设计要求，更好地适应市场需求；二是促进市场流通转让，发挥土地二级市场作用，支持预告登记转让和“带 押过户”，鼓励转让或者合作开发；三是支持地方按照“以需定购”原则，以合理价格收回闲置土地，用于保障性住房建设。针对资金支持，刘部长提到“对于收回、收购的土地，用于保障性住房项目的，可通过地方政府专项债券等予以资金支持”，也可以享受保障性住房税收优惠政策等。 另一类是消化存量商品房，视频会议指出“商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌 本报告数据来自CREIS中指数据、中房指数系统。详情请查询https://www.cih-index.com或致电400-630-1230、010-56319253。 情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房”，并明确所收购的商品房严格限定为房地产企业已建成未出售的商品房。从市场实践来看，近几年已有部分城市推进由国资平台出手，直接收购开发商存量新房房源，改作租赁住房。根据中指监测，郑州、济南、苏州、重庆等城市均有的相关实践。“收新改保”对于消化存量房产的作用更为直接，但对国资平台的资金要求也更高，还会面临项目选择评估等问题。本次会议后，预计将有更多配套政策跟进，“收新改保”或得到更多政策支持。 结合近几年政府着力构建住房保障体系来看，将消化存量房产与保障房供给相结合是当下消化存量房产的有效方式。本次会议也明确提出“收购后的商品房用作配售型或配租型保障性住房”。 保租房方面，“十四五”期间，全国计划筹集保租房870万套（间），截至2023年底 已筹集573万套（间），2024-2025年保租房筹集仍剩余297万套（间）的任务规模，体量仍较为庞大。过去各地供给保租房的方式，除了新建外，不少来自于市场化长租公寓的“纳保”筹集，考虑到今明两年保租房目标仍有一定缺口，未来若将存量房产转化为保租房，既 可以加快保租房的筹集进度，也可以有效消化市场库存，促进房地产市场企稳恢复，但相比“纳保”筹集的方式，国企收购存量房产转化为保租房需要增量资金支持。配售型保障房方 面，今年以来多地已经公布了首批或2024年配售型保障房的建设和筹集计划，国企收购未 售项目作为配售型保障房有助于消化存量的同时，也可以避免新建保障房对市场造成的影响。 下午吹风会上，央行副行长陶玲在支持消化存量住房的资金方面，指出“拟设立保障性住房再贷款，作为新创设的结构性货币政策工具”，明确保障性住房再贷款规模是3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元，发放对象为21家全国性银行。同时指出“所收购的商品房严格限定为房地产企业已建成未出售的商品房”“地方政府自愿参与”，这部分资金与此前租赁住房贷款支持计划在8个城市试点不同，本次不限定城市范围，若能加快落实，将有利于缓解企业资金压力，加快商品房市场去库存，也有利于加快保障房供给。 另外，现阶段的消化存量房产，除了待售新房、在建工程和空置房屋等库存外，还要面对居民二手房挂牌量攀升、置换不畅对新房市场的影响。从政策举措来看，除了本次会议提到的直接收购房企项目外，近两年不少城市在以旧换新（国企收旧换新、中介优先卖等）、非居改租等路径上也有不少探索。其中，今年4月以来南京国企收旧换新模式已经取得了一定积极进展。 未来围绕消化存量房产的更加细化的配套政策或将加快，针对国企收购存量房的细化政策比如收购规模、户型面积标准、收购价格等也有望继续跟进。 附录： 国务院新闻办新闻局局长、新闻发言人寿小丽: 女士们、先生们，大家下午好！欢迎大家出席今天下午第二场国务院政策例行吹风会。今天我们请到住房和城乡建设部副部长董建国先生，自然资源部副部长刘国洪先生，中国人民银行副行长陶玲女士，国家金融监督管理总局副局长肖远企先生，请他们为大家介绍“切实做好保交房工作配套政策”有关情况，并回答大家关心的问题。 下面，我们首先请董建国先生作介绍。 住房和城乡建设部副部长董建国: 谢谢主持人！各位媒体朋友，女士们、先生们，大家下午好！很高兴我们能够在这里和大家见面。 党中央、国务院高度重视房地产工作。4月30日，中央政治局会议强调，继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。今天上午，国务院召开全国切实做好保交房工作视频会议，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰同志出席会议并讲话，就保交房工作作出全面部署，提出明确要求。近期，住房城乡建设部、自然资源部、人民银行、金融监管总局将出台相关配套政策文件。一会儿，我和有关部门负责同志将就政策文件回答大家的问题。下面，我就保交房工作重点先向大家作个简要介绍： 一是打好商品住房项目保交房攻坚战，防范处置烂尾风险。按照市场化、法治化原则，分类处置在建已售未交付的商品住房项目，推动项目建设交付,切实保障购房人合法权益。 二是进一步发挥城市房地产融资协调机制作用，满足房地产项目合理融资需求。城市政府推动符合“白名单”条件的项目“应进尽进”,商业银行对合规“白名单”项目“应贷尽贷”，满足在建项目合理融资需求。 三是推动消化存量商品住房。城市政府坚持“以需定购”，可以组织地方国有企业以合理价格收购一部分存量商品住房用作保障性住房。 本报告数据来自CREIS中指数据、中房指数系统。详情请查询https://www.cih-index.com或致电400-630-1230、010-56319253。 四是妥善处置盘活存量土地。目前尚未开发或已开工未竣工的存量土地，通过政府收回收购、市场流通转让、企业继续开发等方式妥善处置盘活，推动房地产企业缓解困难和压降债务，促进土地资源高效利用。 下一步，我部将会同有关部门认真贯彻落实中央政治局会议精神，按照国务院部署要求，切实做好保交房各项工作，推动项目按时保质交付，切实保障购房人合法权益。谢谢。 寿小丽: 下面我们请陶玲女士作介绍。中国人民银行副行长陶玲: 媒体朋友们，下午好！感谢大家长期以来对央行工作的关注、支持和监督。近年来，中 国人民银行认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，从供需两端综合施策，促进房地产市场平稳运行。在供给端，出台“金融16条”、“第二支箭”，优化经营性物业贷款政策，推出保交楼贷款支持计划、房企纾困再贷款、租赁住房贷款支持计划等结构性货币政策工具。在需求侧，下调个人住房贷款首付比例和利率政策下限，引导贷款市场报价利率下行，降低存量首套房贷利率。为推动构建房地产发展新模式，新增5000亿元抵押补充贷款额度，支持保障性住房等“三大工程”建设，完善住房租赁金融政策体系。 近期，中央政治局会议提出，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，这是中央结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待做出的重大决策部署。中国人民银行抓紧认真贯彻落实，立足中央银行货币政策和宏观审慎管理职能定位，推出以下四项政策措施： 一是设立3000亿元保障性住房再贷款。鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元。 二是降低全国层面个人住房贷款最低首付比例，将首套房最低首付比例从不低于20% 调整为不低于15%，二套房最低首付比例从不低于30%调整为不低于25%。 三是取消全国层面个人住房贷款利率政策下限。首套房和二套房贷利率均不再设置政策下限，实现房贷利率市场化。 上述首付比例、房贷利率政策调整后，各地可因城施策，自主决定辖区内首套房和二套房最低首付比例和房贷利率下限，也可不再设置利率下限。 四是下调各期限品种住房公积金贷款利率0.25个百分点。调整后，五年以上首套房个人住房公积金贷款利率为2.85%，可更好满足住房公积金缴存人住房需求。 下一步，中国人民银行将继续