信用市场周度报告（2024-05-21）：政策全面放松，地产债怎么看？
政策全面放松，地产债怎么看？证券研究报告 2024年05月21日 信用市场周度报告（2024-05-21） 受房地产利好政策的影响，近期房企债券收益率均呈现出明显下行态势，尤其是万科和金地。 地产政策落地，后续地产债怎么看？ 地产政策力度虽然较大，但进一步向地产企业基本面传导可能还需要相当时间。 现阶段房企债务压力仍然比较大。金地集团和美的置业有息债务结构中短期债务占比超过40%，货币资金对短债的覆盖不足，短期偿债能力较弱；信达地产、首开股份等债券融资占比超过50%，金地集团、滨江集团、中交投资和美的置业一年内到期的债券占整体债券融资比例超过45%，债券滚续压力比较大。即使是国企，可能同样面临行业景气度偏低背景下的债务滚续压力。 房企融资依旧较为困难，2023年和2024年1-4月房地产企业公开市场债券融资明显下滑，尤其是民营房企。 我们预计在国家一系列地产政策支持下，国有房企的债券安全性相对有保障，尤其是股东背景比较强的国有房企。对于民营房企，可能仍需等待基本面进一步企稳的信号。 风险提示：海内外宏观经济发展超预期，政策出现超预期变化，数据统计或有遗漏 作者 孙彬彬分析师 SAC执业证书编号：S1110516090003 sunbinbin@tfzq.com 孟万林分析师 SAC执业证书编号：S1110521060003 mengwanlin@tfzq.com 近期报告 1《固定收益：土地成交量价较弱，螺纹钢消费回升，整体价格稳中有升-国内需求周度跟踪20240520》2024-05-20 2《固定收益：商品房销售弱于季节性 -国内商品房销售周度跟踪20240518》2024-05-19 3《固定收益：偏债转债占比逐步提升，市场有哪些特点？-可转债市场周报（2024.05.19）》2024-05-19 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明1 内容目录 1.政策全面放松，“存量收储”引关注4 2.居民和政府，需求靠谁？6 2.1.居民住房需求怎么看？6 2.2.政府“存量收储”是否可行？7 3.房地产基本面如何？8 3.1.土地端：土地市场继续遇冷，静待回暖8 3.2.销售端：市场景气度仍然偏低，2024年1-4月下行明显8 3.3.百强房企：1-2月拿地略有回升，但销售仍然低迷9 4.未违约房企债务压力如何？10 5.地产债，怎么看？13 图表目录 图1：郑州市“卖旧买新、以旧换新”试点方案5 图2：新建商品住宅销售价格指数同比6 图3：二手住宅销售价格指数同比6 图4：主要国家居民部分杠杆率对比（%）6 图5：近30年商品房累计销售面积221.36亿平7 图6：30年房龄以上商品房占比38.7%7 图7：保障房租金回报率情况7 图8：广义住宅库存去化时间8 图9：全国成交土地宗数（宗）8 图10：全国成交土地规划建面（万㎡）8 图11：70个中大城市商品房销售面积走势9 图12：70个中大城市商品房销售额走势9 图13：70个中大城市二手房销售面积走势9 图14：70个中大城市二手房销售额走势9 图15：百强房企拿地宗数（宗）9 图16：百强房企总权益规划建面（万㎡）9 图17：百强房企销售情况10 图18：未违约房企有息债务总体情况10 图19：未违约房企主体有息债务及增速11 图20：未违约房企短期债务情况12 图21：未违约房企债券融资情况12 图22：未违约房企现金短债比情况12 图23：未违约房企短期债券融资情况（亿元）13 图24：国企房地产企业债券融资情况13 图25：民企房地产企业债券融资情况13 图26：未违约房企的债券收益情况14 表1：2024年5月17日地产放宽政策一览4 表2：近期优化限购政策城市及相关举措4 表3：近期“存量收储”相关文件5 近期，地产政策继续加码。地产债怎么看？ 1.政策全面放松，“存量收储”引关注 从需求端来看，政府对于房地产的支持政策，主要分为三个方面举措： ①放开或者取消限购，叠加“下调首付比例+下调公积金贷款利率+取消商贷利率下限”组合拳来降低居民部门购房门槛。 表1：2024年5月17日地产放宽政策一览 政策主要内容 调整个人住房贷款最低首付款比例 对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最 低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。 自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分下调个人住房公积点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分金贷款利率别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人 住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。 调整商业性个人住 房贷款利率 取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下 限。 资料来源：中国人民银行，天风证券研究所 表2：近期优化限购政策城市及相关举措 区域时间优化限购相关措施 长沙4月18日不再审查购房者资格条件。 海口4月24日个体工商户须满足在海南省注册登记且设立年限1年及以上、在海口上年度纳税金额1万元及以上 (或近5年累计纳税金额5万元及以上)的条件，其在海口购房可购买套数按照本地居民家庭执行。 成都4月28日全市范围内住房交易不再审核购房资格。 ①北京市、河北省户籍居民和在北京市、河北省就业人员在津购买住房的，享受本市户籍居民购房政策。②本市户籍居民在限购区（和平区、河东区、河西区、南开区、河北区、红桥区）购买单套120 天津4月30日平方米以上新建商品住房的，不再核验购房资格。③满足居民职住平衡需求，居民在非限购区购买住 房的，核查其在相应区住房情况。对有60周岁（含）以上成员的居民家庭或生育二孩及以上的多子女家庭，可凭居民家庭户口簿等材料，在认定住房套数时核减1套。 北京4月30日 在执行现有住房限购政策的基础上，允许以下居民家庭（含夫妻双方及未成年子女，下同）或成年单 身人士，在五环外新购买1套商品住房（包括新建商品住房和二手住房）：1.本市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭），已在京拥有2套住房的；2.本市户籍成年单身人士，已在京拥有1套住房的；3.连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭或成年单身人士，已在京拥有1套住房的。其中，新购买商品住房位于通州区（不含台湖、马驹桥地区）的居民家庭或成年单身人士，还须为通州区户籍，或与在通州区注册或经营的企业、疏解搬迁至通州区的党政机关、企事业单位存在劳动关系。 ①非本市户籍居民家庭及成年单身人士（含离异）限购1套住房。在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内购买住房，需提供购房之日前 1年在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明。②有两个及以上未成年子女的本市户籍居民家庭， 深圳5月6日在执行现有住房限购政策的基础上，可在上述区域范围内再购买1套住房。③同时满足设立年限满1 年、在本市累计缴纳税款金额达100万元人民币、员工人数10名及以上条件的企事业单位，可在上述区域范围内购买商品住房，用于解决员工住房等需求。 杭州5月9日在杭州市范围内购买住房，不再审核购房资格。 西安5月9日全面取消住房限购措施，居民家庭在全市范围内购买新建商品住房、二手住房不再审核购房资格。 资料来源：各地政府官网，中指，天风证券研究所 ②“以旧换新”，即购房者可先锁定新房，再由中介进行旧房销售，或者由房企、第三方直接收购旧房，部分城市同时还提供换房补贴。在国家明确要求对于住房以旧换新给予政策支持的大背景下，此举一方面可打消购房者“未卖不敢买”的换房顾虑，另一方面也打通了卖房买房全流程。1 1http://www.ce.cn/xwzx/gnsz/gdxw/202311/20/t20231120_38798483.shtml 以郑州为例，主要分成两种模式，一是指定郑州城市发展集团有限公司为收购主体收购二手住房，促成群众通过“卖旧买新、以旧换新”购买改善性住房；二是通过市场交易实现“卖旧买新、以旧换新”，并在此过程中叠加契税优惠以刺激居民换房需求。 今年以来，全国已有超50城表态支持住房“以旧换新”2，上海3、深圳4等一线城市也相继加入，该政策有望进一步激活二手房交易市场。 图1：郑州市“卖旧买新、以旧换新”试点方案 资料来源：郑州市住房保障和房地产管理局，天风证券研究所 ③“存量收储”，即由政府出面，以合理价格收购房企手中的存量商品房，用作公租房或保租房。 2024年5月17日的国务院政策例行吹风会上明确指出“推动消化存量商品住房。城市政府坚持‘以需定购’，可以组织地方国有企业以合理价格收购一部分存量商品住房用作保障性住房。”5 从实践上来看，已有云南楚雄州、杭州临安区、大理白族自治州明确出台文件支持“存量收储”，杭州市临安区更是率先提出了收购方案，拟收购原则不超过10000平方米的现房或一年内具备交付条件的期房，用作公共租赁住房。6 表3：近期“存量收储”相关文件 时间地区政府文件相关条款 2024年5月10日 云南楚雄州 《楚雄州促进房地产市场平稳健康发展18条措施》 大力推动货币化安置、房票安置等多元化安置方式，采取“以购代建”方式采购商品房源作为安置房源。 2024年5月16日 大理白族自治州 《大理白族自治州人民政府关于进一步促进房地产业平 鼓励收购存量房作为保障性租赁住房或人才住房，住宅商品房去化周期超过24个月的县市、大理经开区，除产业园区内部配套和离县城 （主城区）较远的镇区外，不再新建保障性租赁住房；城市更新、城 房源基本条件：1、房源以整幢作为基本收购单位，同时单套建筑面积 2024年5月14日杭州市 临安区 《关于收购商品住 房用作公共租赁住 房供应商的征集公告》 不超过70㎡；2、收购房源需搭配一定比例的车位，房源待售车位数 量满足配比条件，即60㎡（含）以下的每套按0.6个车位比例配置， 60㎡以上的每套按1.0个车位比例配置。 最高限价原则：以不超过周边房源、车位的评估价作为本次收购的最高限价，最终按经区政府审议通过的《关于收购商品住房用作公共租 赁住房的具体实施方案》执行。 2https://finance.jrj.com.cn/2024/05/17163140686684.shtml 3http://sh.news.cn/20240504/33c33b9c1a0f4f6b9ddd104449fd83f1/c.html 4https://www.szfzx.org/article/FF1E5E45017611EFB86F20040FEAF840 5http://www.scio.gov.cn/live/2024/33995/tw/ 6https://www.linan.gov.cn/art/2024/5/14/art_1229262391_4267083.html 资料来源：各地政府网站，天风证券研究所 稳健康发展的实施意见（试行）》 中村改造等项目改建地段或就近地段可提供存量房屋进行房屋产权调换的，原则上不再新建回迁安置房，优先采取市场购买方式安置。支持民营房企与国有企业联合组建保障性住房运营公司。 供给方面，针对房企主要集中于融资支持。5月17日的国务院政策例行吹风会上，提出要“进一步发挥城市房地产融资协调机制作用，满足房地产项目合理融资需求。城市政府推动符合‘白名单’条件的项目‘应进尽进’，商业银行对合规‘白名单’项目‘应贷尽贷’，满足在建项目合理融资需求。”7 2.居民和政府，需求靠谁？ 2.1.居民住房需求怎么看？ 居民出于“买涨不买跌”的角度，涨价可能才能去库存。2024年1-4月70个中大城市的住宅价格，不管是新建商品住宅还是二手住宅，都位于下行区间，且下行的斜率仍较陡峭。 图2：新建商品住宅销售价格指数同比图3：二手
