地产杂谈系列之五十四：如何看待以旧换新

证券研究报告 如何看待以旧换新 ——地产杂谈系列之五十四 行业动态跟踪报告 行业评级：地产强于大市（维持） 证券分析师 杨侃投资咨询资格编号：S1060514080002YANGKAN034@pingan.com.cn 郑茜文投资咨询资格编号：S1060520090003ZHENGXIWEN239@pingan.com.cn 2024年5月20日 请务必阅读正文后免责条款 1 以旧换新助力换房效率提升，多城跟进推行；住房以旧换新为政府平台或房企通过收购旧房、协助置换、补贴等方式，鼓励和帮助已有住房居民卖旧买新。以旧换新有利于畅通一二手房置换链条、协助缩短交易周期、促进新房销售去化，根据中央广电总台中国之声报道， 全国已有60多个城市或地区开始支持住房以旧换新政策。 以旧换新模式各异，普遍处于试点阶段：以旧换新存在收购、帮卖、补贴、旧转保等四种模式，部分城市往往多模式并行。收购模式由 地方国资或开发商直接收购居民旧房，在卖房环节更具效率，成为主流。当前各地纷纷开始以旧换新试点，部分城市全面铺开、进入常态化运行。整体看，单城试点规模及推进效果有限，其中南京首批试点限额2000套，有效登记3044组，新房意向认购365组，表现相对突出，主要与试点规模较大、收房条件较少、评估价格公允、新房区位品质不错等因素相关。 以旧换新大规模复制面临阻碍，资金支持、房源质量等成为关键：参与企业层面，收购模式下地方国资去化新房，但收回旧房同时沉淀资金，基于较低租金回报，以租赁旧房回收投入资金周期较长，大规模复制需同等规模、长久期、低利率资金支持；帮卖模式下，由于 新房房源被提前锁定，开发商大概率选择性进行房源提供。居民层面，卖旧买新往往伴随额外现金支出，居民加杠杆能力及意愿影响最终效果，同时新房房源丰富度、位置及品质等因素亦为居民换购重要考量。 投资建议：随着地产重磅政策出台，短期步入基本面观察期，目前市场对政策效果及销售企稳存在分歧，叠加前期股价较大幅度上行，短期不排除板块有震荡；中期中央强力去库存、消化存量房产决心明确，若后续楼市企稳不及预期，仍有望获得更大力度政策支持。建 议精选个股，关注重心可向具备基本面支撑、估值较低品种切换，如保利发展、越秀地产、中国海外发展等，若基本面好转，低估值内 房弹性或更大；同时中央强调收购现房、存量土地背景下，部分拥有现房货值或存量土储的资金紧张房企亦值得重视。 1 风险提示：1）政策持续性不及预期风险；2）楼市修复不及预期风险；3）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；4）房地产行业短期波动超出预期风险。 资料来源：政府网站，中央广电总台中国之声，平安证券研究所 2 住房以旧换新为政府平台或房企通过收购旧房、协助置换、补贴等方式，鼓励和帮助已有住房居民卖旧买新，助力畅通一二手房置换链条、协助缩短交易周期，促进新房销售去化。根据中央广电总台中国之声报道，全国已有60多个城市或地区开始支持住房以旧换新政策，当前存在收购、帮卖、补贴、旧转保等四种模式，部分城市往往多模式并行。 以旧换新主要模式 类型 内涵 收购模式 地方国资平台或开发商收购旧房，旧房款项用于购买指定新房，收购旧房用作保障房、人才公寓、征迁安置房、出售等 帮卖模式 购房者与开发商达成购买意向，中介机构以线上流量倾斜、线下聚焦推广等方式优先销售旧房，若一定期限内旧房未出售无条件退房退款 补贴模式 政府对于出售旧房、并在一定时间内购置新房给予流程便利、契税等一定补贴 旧转保模式 存量房屋持有人通过将旧房转为保障房交由政府统租，获取一定年限租金，用于购买新房 资料来源：政府网站，平安证券研究所 3 补贴模式主要存在房款补贴、税费补贴两种，由于不参与买卖过程，支持力度相对有限。帮卖模式下中介机构集中精力优先推售参与房源，但卖房进程受到二手房景气度影响。收购模式由于地方国资或开发商直接收购居民旧房，在卖房环节更有效率，能有效解决二手房置换周期长、折价多等问题，成为主流模式。旧转保模式与收购模式类似，但是由国资统租存量房源用于保障性住房运营，不买断所有权，基于明确出租目的，对旧房房源要求较高，包括面积、楼龄等。 从交易流畅度来看，收购模式、旧转保模式相对突出，其次为帮卖模式；从资金投入角度，收购模式、旧转保模式更有压力。 以旧换新代表城市具体规定 模式 城市 具体做法 收购模式 太仓 地方国企将市域范围内满足条件旧房回收，居民可将卖掉旧房置换国资企业推出新房，经第三方评估后，用旧房价抵扣部分新房款，而国企回收旧房将作为保障房和人才公寓房源 南京 南京安居集团收购居民旧房，并同步提供新建商品住房房源供居民换购，收购旧房计划作为租赁住房、对外租赁运营 郑州 郑州城市发展集团有限公司作为收购主体，依据保障性租赁住房需求和缺口，在满足职住平衡前提下，制定收购计划、收购房源条件等，促进换群众卖旧买新 扬州 支持开发企业开展“直接收购”式“以旧换新”业务，鼓励开发企业通过出售、出租、活化利用等多种方式处置收购房源 帮卖模式 深圳 换房人在房企提供参与活动住宅项目中挑选新房，签署认购合同，锁定意向房源，中介机构推动旧房交易完成。对意向购买新房设置解约保护期（不少于90天），旧房未出售按约定解除协议，无条件退款 上海 换房人与房企达成新房购买意向，再由中介机构优先推动旧房交易。一定期限内旧房未出售，居民购买新房可无条件退房退款，中介机构承诺“全城推、优先卖” 补贴模式 南通 对出售主城区范围内自有住房，购买主城区范围内首套或第二套住房且为新建商品住房的，给予所购房款总额0.5%购房补助 常熟 出售自有住房后，购置新建商品住房购房家庭最高给予新房契税缴纳份额100%购房补贴 旧转保模式 肇庆 居民申请存量住房纳入保障性住房房源，政府参考市场价一次性支付一定年限租金进行统租，申请人全部租金收益用于新购本市新房 郑州城发安居收购二手住房以旧换新服务流程 郑州市场化交易以旧换新流程 深圳帮卖模式以旧换新流程 资料来源：政府网站，平安证券研究所 4 资料来源：政府网站，平安证券研究所 5 郑州 太仓 南京 实施主体 郑州城发安居有限公司（郑州城市发展集团有限公司全资子公司） 太仓城市发展集团有限公司、太仓市城市建设投资集团有限公司 南京置新资产管理有限公司（南京安居建设集团有限责任公司旗下全资公司） 开展范围 市内八区 市域范围内 主城六区 收购条件 1）自房屋竣工备案之日起至今不超过20年；2）优先收购三环内房屋，三环外房屋需满足职住平衡、配套齐全等作为保障性租赁住房使用条件；3）建面不超过120平米（含）；4）所在小区有正常物业管理服务；5）其他 1）建面144平米以下；2）房屋用途为住宅；3）具有独立不动产权证，且产权清晰 存量住房成套、产权清晰，状态为可交易 换购要求 购买新建商品住房总价款不低于二手住房收购总价款 1）可以用一套或多套存量商品房置换一套新建商品房；2）存量商品房置换总价不得高于所购新房总价80%；3）产权车位可同等数量置换；4）保留施教服务区入学资格2年；5）支持存量商品房价款分批次支付，退还剩余价款 1）可用一套或多套存量住房置换一套或多套新建商品住房；2）置换总价不高于所购新建商品住房总价80%；3）从评估机构名单库中随机抽取3家评估机构进行存量住房交易价格评估，取排序中间评估值作为最终收购价格；4）换购期房交房等待期提供市场化返租 新房情况 位于郑州市建成区范围内 参与以旧换新楼盘包括鼎盛华庭、晨曦雅苑、洞庭分秀、桃园新著、忆江南康养社区、松韵雅庭、熙华合源云庭、江南禾风云庭、海和澜庭等 首批试点换购新房分布在14个楼盘，大部分是期房，少部分是现房，均为南京安居集团旗下或参股开发建设楼盘 从政策成效来看，帮卖模式方面，深圳截至5月17日有55家开发商和项目、33家中介机构参与，上海首批参加房企20余家、中介机构近10家、项目30余个；收购模式方面，太仓首批试点限额200名、二批800名，现常态化运行，郑州试点计划500套，试点工作启动以来10个有效工作日签订收购协议103份、签订新建商品房认购协议11份。整体看，单城以旧换新规模相对较小，居民参与数量相对有限。 其中南京首批试点限额2000套，有效登记3044组，新房意向认购365组，表现相对突出， 主要与试点规模较大、收房条件少、评估价格公允、新房区位品质不错等因素相关。 代表城市以旧换新成效 南京安居集团以旧换新新建商品住宅项目分布 资料来源：政府网站，宜居南京公众号，平安证券研究所 6 推进进展 深圳 截至5月17日已有55家房地产开发企业和项目、33家房地产经纪机构参与商品住房“换馨家”活动 上海 首批参加房企20余家、经纪机构近10家、项目30余个，主要分布在嘉定、松江、青浦、奉贤、临港等区域 太仓 自2023年9月底起实施，已试行两批次，第一批试点限额200名，第二批试点限额800名，现常态化运行 南京 首批试点限额2000套，意向登记超3700组，有效登记3044组，完成新房意向认购数量365组 郑州 2024年总共计划完成以旧换新1万套，其中市场化交易5000套、收购5000套。收购模式先行在金水区、郑东新区等区域试点，试点期间计划完成500套，试点工作启动以来10个有效工作日内与103名群众签订二手房收购协议，其中11名群众与开发商签订购买新建商品房认购协议；后于5月10日在市内八区全面开展二手住房“卖旧买新、以旧换新”工作 企业端：以当前主流地方国资收旧房用作租赁运营、同时提供新房供居民换购的收购模式为例，地方国资去化新房，但收回旧房同时沉淀资金，根据Wind统计，百城住宅租金收益率常年维持2.3%以内，意味以租赁运营回收投入资金周期较长，该模式大规模复制推广需同等规模、长久期、低利率资金支持，且该模式下收购存量房源较为分散，将加大运营难度、推升管理成本。帮卖模式方面，由于新房房源将被提前锁定，开发商大概率有选择地进行房源提供。 居民端：1）卖旧买新往往伴随额外现金支出，居民加杠杆能力及意愿影响最终效果。2021年8月以来二手房价格调整超过新房，当前多数城市新房价格相比周边二手更高，以存量住房置换新房相比周边二手可能需支付更大差价。2）以旧换新新房可选房源有限，位置及品质相对一般，尤其地方城投前期托底拿地多在郊区，且开发建设能力大多较全国品质房企存在差距。 % 2.30 2.25 2.20 2.15 2.10 2.05 2.00 1.95 1.90 百城住宅租金收益率2.3%以内 中国:百城:住宅租金收益率 2021年8月以来二手房价格环比弱于新房 中国:房屋销售价格指数:新建商品住宅:70个大中城市:环比中国:房屋销售价格指数:二手住宅:70个大中城市:环比 60% 40% 20% 0% 2021/082022/022022/082023/022023/082024/02 -20% -40% -60% -80% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 城投类企业拿地多在郊区 2021-2022年核心22城平台类房企郊区拿地占比 平均值：61% 福天上深青南武厦无杭长济成重苏长北宁沈广合郑 资料来源：Wind，克而瑞，平安证券研究所 7 2018/092019/092020/092021/092022/092023/09 -100% 州津海圳岛京汉门锡州沙南都庆州春京波阳州肥州 8 投资建议：随着地产重磅政策出台，短期步入基本面观察期，目前市场对政策效果及销售企稳存在分歧，叠加前期股价较大幅度上 行，短期不排除板块有震荡；中期中央强力去库存、消化存量房产决心明确，若后续楼市企稳不及预期，仍有望获得更大力度政策支持。建议精选个股，关注重心可向具备基本面支撑、估值较低品种切换，如保利发展、越秀地产、中国海外发展等，若基本面好转，低估值内房弹性或更大；同时中央强调收购现房、存量土地背景下，部分拥有现房货值或存量土