地产去库存专家交流纪要20240516

1、地产去库存政策的动态与市场响应概览□当前，二线城市全面放宽了限购政策，而一线城市则开始实行更加精细化的区域调整策略，政府主导的房屋收储及以旧换新政策日益受到瞩目。比如，杭州市临岸地区购入商品住宅转为公租房，大理市则倡导将存量房产转型为保障性租赁住房及人才公寓。市场对此类政策举措反响热烈，房地产开发商、物业中介、装修建筑商、家电和钢铁等房地产产业链相关企业的股票价格普遍上扬。2、地产去库存政策的背景与实施机制□地产去库存政策并非新生事物，而是有着清晰的政策演进轨迹 。2023年初，中国人民银行推出的再贷款支持措施即为明证，随后，郑州市政府推动二手房收 购项目等。政策的核心目标在于消化现有存量，途径包括直接收储二手房或通过政策松绑促进去库存 。 3、房地产行业的现状与去库存面临的挑战□自2021年下半年起，房地产行业受恒大集团事件 影响而急剧降温，新开工和土地购置活动显著减少。需求端的收缩速度超越供应端，导致库存被动累积，库存压力陡增。 4、房地产库存规模与周期特点□据科尔瑞统计，至2024年4月，待售及在售房屋总面积 约4.8万亿平方米，统计局数据揭示，至2023年底，现房待售面积达到7-8亿平方米，平均库存周期超过三年。 5、政策调控与市场反馈□政策调控虽趋向宽松，如二线城市全面取消限购，一线城市广州对大户型住房限购放松，但市场反应平淡，房价下跌幅度反而加大。居民杠杆意愿减退，首付比率下调也未能有效刺激销售。6、居民对政策调控的反馈□居民在市场向好时愿意增加杠杆，对市场变化敏感度高。居民可支配收入和消费信心指数直接影响房地产市场动态。7、金融体系对地产调控的支持作用□地产政策调控离不开金融体系的支撑，央行推出住房租赁贷款扶持计划，商业银行加入存量租赁住房收购行列。然而，实际运用的贷款余额有限，反映市场对政策的接纳度和实效存疑。8、政策调控的实际操作层面□将二手房收储为租赁住房或直接销售，需要金融支持与政策协作。实际操作中，收购成本、租金收益率、政策补贴等都是影响因素。9、政策调控的可行性和挑战□收储二手房在实际操作中面临资金来源、定价、市场需求等挑战。政策成效依赖于中央与地方的协同、金融支持强度及市场反馈。10、长期影响与展望□地产政策调控的长远效果取决于居民收入预期、城镇化进程、经济增长等因素 。政策目标在于市场稳定，而非迅速反转。 11、资金来源与市场预期□房地产行业资金来源受限，增量资金短缺。市场预期受政策调控、资金流动性、居民储蓄和投资倾向影响。12、投资策略与政策信号□投资策略应关注资金流动和市场预期，政策信号如银行贷款投放、财政支出、PSL额度使用等。结合这些因素制定策略，尤其是股市投资。 13、实际操作案例□青岛、郑州等地的收储实践，涉及成本、资金、政策推进等。 14、资金来源与预期□央行资金注入对调控至关重要，PSL额度、再贷款政策、国开行贷款投放是关键信号。 Q&A□Q：商品房市场未来趋势？A：商品房市场或将呈现分化，单纯依靠去库存难以重振市场。投资者应关注基本面，如万科在当前环境下的盈利逻辑尚不明朗。市场难以V型反转，更可能步入L型底部稳定期。Q：保障性租赁住房进展及市场影响？ A：十四五规划下，2024-2025年保障性租赁住房推进放缓。部分城市如郑州、西安、成都集聚力强，但中部二线城市能力有限。二手房收储有助于化解存量，但不足以根本改变市场基础。城镇化、经济增速、收入下降为关键影响因素。Q：保交付与收储二手房的内在矛盾？ A：保交付需资金，与收储二手房可能冲突。如郑州一年内需保交6万套房，前一年烂尾仅5 万套。保交付资金需求可能阻碍城改等供应端发展。考虑将烂尾楼转租赁，逻辑上不合理且资金受限。 Q：保障房推进难点与风险？A：回报率低、依赖城投和政府补贴、补贴重。若补贴低，大规模推广难。保障房快速入市可能分化刚需市场，产生新失衡。 Q：解读政府收储保障房传言？A：市场传言反映对政策预期，但投资者应谨慎。收储需考虑价格、居民接受度、补贴。中央大额财政支持或引发正面市场反应，投资者需关注并结合基本面分析。 Q：投资者如何制定策略？A：投资者应关注基本面驱动的市场逻辑，将信息融入策略。关注政策、资金流动性、信号等，制定投资计划。 Q：货币政策与市场影响？A：央行政策目标和资金投放深刻影响市场。政策取向稳健或松紧，都引导市场。关注信号而非预判结果，因政策难以准确预测。 Q：政策信号预测市场？A：政治事件提供市场导向，内部信息虽仅确认大方向，细节各异，但可启发预期，判断反弹空间、时间及反转可能性。 Q：郑州与青岛收储情况？ A：青岛由地铁旗下建融置业执行，涉及2319套，每套成本约百万；郑州关注70平以下 房产，成本约30万，接近保租房。收购成本低于市价，折扣约8折，租售比、租金回报率是关键考量。 Q：管理大量二手房策略？A：大规模收储管理是挑战，集中管理更优。关注李宇江老师观点及华夏北京保障房中心信息。Q：配售型保障房的角色与未来？A：配售型保障房在去库存中重要，涉及产权，适合二手房转收益性保障房。未来可能放松一线城市限购，结合商品房，类似新加坡模式，占比10%-15%。 Q：郑州配售型保障房挑战？A：推进效果不佳，保交付问题，可能存在宣传大于实质。具体情况可私下了解。Q：资金来源与投放？A：央行投放资金至关重要，已有保交付、纾困、收储租赁房资金需有效使用。PSL额度用尽，但还款增多可能续接。观察信号是关键，市场中性偏谨慎，关注证实信号。Q：行情持续性与资金使用？ A：地产行情持续，关注信号包括信贷投放、国内贷款、金融机构投放、房价等。资金使用慢可能因审批严格、政策推进和地域差异。保障房需长期规划，资金循环投放。 Q：市场情绪与政策传言？A：市场情绪复杂，传言与政策不符显示期待与现实差异。投资者应关注官方信息，避免误信传言。