房贷利率、首付比例调整、收储政策点评全面取消商贷利率下限，公积金利率同步下调

全面取消商贷利率下限，公积金利率同步下调 5月17日，央行宣布取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，各省级分行按照因城施策原则自主确定是否设定辖区内各城市商业性个人住房贷款利率下限及下限水平。同时，央行宣布下调个人住房公积金贷款利率0.25pct，5年以下和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，二套调整为2.775%和3.325%。 自23年以来已有约60城宣布阶段性取消首套商贷利率下限，此前部分城市商贷利率已低至3.1%，我们预计本次调整后各城房贷利率中枢将有望继续稳步下行，商贷利率有望继续突破3%的下限，市场热度差、库存高的城市利率有望率先调整，一线城市降成本空间同样已进一步打开，基本面企稳进程有望加速。 首付比例下限突破历史，政策累积效应稳定信心 央行宣布调整商贷首套首付比例下限为15%，二套为25%，各地按照因城施策原则，自主确定辖区内各城首付比例下限，此前中央层面首付比例下限为首套20%、二套30%，本次调整突破历史最低记录，反映短期政策刺激市场企稳的诉求强烈，也反应住房信贷体系需适应我国房地产市场供需关系发生的重大变化。 从政策效力看，过去两年各地频繁的提升杠杆空间、降低购房成本等调控举措尚不足以扭转预期，但我们确信基本面底部的确立，即建立在对传统政策边界突破和政策的累积效应之上，我们预计本次调整将有望稳定市场信心并促进部分合理需求的释放，助力行业软着陆。 中央层面收储计划落地，利好去库存及房企化债 5月17日，保交楼工作视频会议在京召开，国务院副总理何立峰提出商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房，继续做好房地产企业债务风险防范处置，扎实推进保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”。5月17日，国务院政策例行吹风会上，人民银行副行长陶玲表示，央行将设立3000亿保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。再贷款利率1.75%，期限1年，可展期4次。央行按照贷款本金60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。住房和城乡建设部副部长董建国表示，通过政府收回收购、市场流通转让、企业继续开发等方式妥善处置盘活，推动房地产企业缓解困难和压降债务，促进土地资源高效利用。 此前，地方层面已有杭州、郑州等地的收储政策落地，本次表态为全国层面首次提出“政府收购商品房”，反映“消化存量“或将成为短期内工作重点。根据我们测算，本轮收储投放的信贷资金或能带动超过100万套的存量房去化。我们认为后续各地新一轮去库存政策持续支持下，高库存城市供需关系将迎来优化，推动量价尽早回归健康水平，同时企业低效库存同样具备消化可能，利好房企资产及债务问题的修复。 投资建议：需求侧，中央层面突破政策边界后，预计各地未来将有更多需求刺激举措落地，同时市场或将等待成交量边际变化以检验政策效力，在此期间博弈行情或有望延续。供给侧，政府收储模式的开启将推动房企的资产修复，融资协调机制也将继续发力，行业供给侧改革接近尾声，信用修复利好行业信心稳固。伴随24下半年高基数效应消退，销售同比降幅有望进一步收窄，发生二次下滑概率或较低。基本面止跌企稳前我们认为需求不稳、政策不止，短期继续看好供需政策双向发力对板块行情的持续驱动。 标的方面，重点关注1）未出险优质非国央企：龙湖集团、滨江集团、绿城中国、万科A等。2）地方国企&地方城投：越秀地产、建发国际集团、城建发展、合肥城建、城投控股等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展等；4）租赁企业：贝壳、我爱我家。 风险提示：地产销售表现不及预期；因城施策力度不及预期；开发投资、开