空置空间和混合场所 ： 大流行对房地产的持久影响

麦肯锡的房地产实践 空的空间和混合场所 大流行对房地产的持久影响 AuthorsJanMischkeRyanLubyBrianVickery乔纳森·沃泽尔Olivia WhiteAditya SanghviJinnie Rhee AnnaFuRob PalterAndréDuaSvenSmit 七月2023 Editor本杰明·普罗廷斯基 麦肯锡全球研究所 麦肯锡全球研究所成立于1990年。我们的使命是提供一个事实基础，以帮助对世界公司和政策领导者最重要的经济和商业问题的决策。我们受益于麦肯锡全方位的区域、部门和职能知识、技能和专业知识，但编辑指导和决策完全由MGI董事和合作伙伴负责。 我们的研究目前分为五个主要主题： —生产力与繁荣：最有效地创造和利用世界资产—世界资源：可持续地建设、供电和养活世界—人的潜能：最大限度地发挥人的潜能—全球联系：探索商品，人员和思想的流动如何塑造经济—未来的技术和市场：讨论价值和竞争的下一个大舞台 我们的目标是独立和基于事实的研究。我们的任何工作都不是由任何企业、政府或其他机构委托或资助的；我们免费公开分享我们的成果；我们完全由麦肯锡的合作伙伴资助。虽然我们聘请了多位杰出的外部顾问为我们的工作做出贡献，但我们出版物中提供的分析仅是MGI的分析，任何错误都是我们自己的错误。 您可以在www. mckinsey. com / mgi上找到有关MGI和我们的研究的更多信息。 麦肯锡的房地产实践 麦肯锡的房地产业务与投资者，业主，房地产经理和世界领先的组织合作，这些组织是空间的主要居住者和使用者。我们的目标是加速可持续和包容性的增长，使我们的客户服务的企业，环境和社区受益。 凭借专有技术，全球规模和本地专业知识，我们拥有独特的能力，可以帮助客户接受颠覆，开拓创新，并为自己和行业塑造新的未来。 您可以在www. mckinsey. com / industries / real - estate / our - insights上找到有关麦肯锡房地产实践及其见解的更多信息。 Contents 1.2.3.4. 一目了然 这项研究调查了COVID - 19大流行对美国、欧洲和亚洲“超级明星”城市房地产的影响。房地产没有跟上大流行引起的行为转变。城市的活力处于危险之中，他们必须适应。 —混合工作将在这里停留。结果，办公室出勤率已稳定在低于流行前标准的30％。—混合工作的连锁反应是巨大的。不受办公室的束缚，居民离开了城市核心，将购物转移到其他地方。例如，从2020年年中到2022年年中，纽约市的城市核心人口减少了5％，旧金山的人口减少了7％。城市空置率猛增。大都市地区商店附近的客流量仍比流行前水平低10％至20％。—超级明星城市对办公和零售空间的需求将保持在前流行水平以下。在我们建模的适度情景中，2030年的办公空间需求比2019年的研究中的中等城市低13%，在严重的情景中，受影响最严重的城市的需求下降了38%。—房地产是本地的，需求将因社区和城市而异。在知识经济中，以密集的办公空间，昂贵的住房和大型雇主为特征的社区和城市的需求可能较低。—城市和建筑可以通过自己采取混合方法来适应和发展。优先事项可能包括开发混合用途社区，建造适应性更强的建筑物以及设计多用途办公和零售空间。 Exhibit 在温和的情况下，2019年至2030年之间，对办公和零售空间的需求急剧下降。 麦肯锡公司 执行摘要 当新冠肺炎大流行开始时，它极大地改变了人们在世界各地城市工作、生活和购物的方式。最明显的变化是他们在哪里以及如何工作。服从封锁和关闭办公室，厌倦了不舒服的口罩，并通过远程工作技术实现了许多员工突然从传统办公室撤退到家庭办公室。这些刚从日常通勤中解脱出来的员工中，许多人选择搬出城市核心。现在，在城市商店附近工作和生活的人越来越少，在那里购物的人也越来越少。近几个月来，其中一些行为转变已经放缓。其他人仍然存在，特别是在继续从事混合工作（即远程和办公室工作的组合）的办公室员工中。 这种行为转变已经对“超级明星”城市的房地产产生了重大影响— —粗略地说，这些城市在世界城市GDP和GDP增长中所占份额不成比例。 在超级明星城市的城市核心，2019年以来空置办公和零售空间的比例大幅增长，房价涨幅比郊区和其他城市慢。 超级明星城市的房地产在多大程度上会继续受到影响？在这项研究中，麦肯锡全球研究所在几种情况下模拟了未来对办公、住宅和零售空间的需求。1在这些情况下，对办公和零售空间的需求通常较低。 2030年比2019年低，尽管我们适度情景的预期减少幅度小于许多其他研究人员的预期。我们的分析还表明，连锁反应将是复杂的-例如，某些类型的城市和社区将比其他城市和社区受到更大的影响。我们考虑了各种各样的因素，包括长期的人口趋势;就业趋势，如自动化的持续影响;行业的办公室出勤模式;员工协调，定义为在给定时间办公室中工人的最大份额；工人的年龄和收入；从其他地方通勤的城市人口比例；社区之间的房价变化；和购物趋势，例如在线购物的持续增长。除了许多次要来源外，我们的建模还包括我们进行的一项大型全球调查的信息，该调查旨在了解大流行引起的行为变化。 我们在宏观经济不确定的时期进行了这项研究。通货膨胀和利率很高；对衰退的担忧正在增加；金融体系的压力一直是头条新闻。当然，实际结果将取决于这些变量和其他变量的表现。 可以肯定的是，世界各地超级明星城市的城市房地产面临着巨大的挑战。这些挑战可能会危及城市的财政健康，其中许多城市已经在努力解决无家可归、过境需求和其他紧迫问题。但这些挑战也为推动城市空间的历史性转型提供了机会。通过在从社区构成到建筑设计的所有方面变得更加灵活和适应性-本质上，自己变得更加“混合” -超级明星城市不仅可以适应，而且可以蓬勃发展。 混合工作如何改变了人们的工作，生活和购物方式 在大流行期间，工人的办公室出勤率直线下降。不受日常通勤的束缚，城市居民离开城市核心的人数比大流行前更多(搬进来的人更少)，人们在城市商店的消费更少(见方框E1，“我们如何定义城市”）。现在，迁出率已恢复到其流行趋势，但是我们的研究表明，离开的人很少会返回，城市购物也不会完全恢复。 方框E1 我们如何定义城市 本报告是关于超级明星城市中的房地产-粗略地说是在世界城市GDP和GDP增长中所占份额不成比例的城市。我们从2018年MGI报告《超级明星:引领全球经济的公司、行业和城市的动态》中借用了这个术语和概念。该报告没有考察超级明星城市之外的房地产。 我们所说的城市通常指的是大城市。我们的分析经常将这样的都市圈分成两部分:城市核心，指的是该地区最密集的部分；郊区，指的是城市核心之外的一切。例如，当我们讨论旧金山的城市核心时，我们指的是旧金山县、阿拉米达县和圣马特奥县。当我们讨论旧金山的郊区时，我们指的是旧金山都市区的其余部分（即马林县和康特拉科斯塔县）。 我们最关注九个超级巨星城市：北京、休斯顿、伦敦、纽约、巴黎、慕尼黑、旧金山、上海和东京。然而，在这份报告的大部分基础调查中，我们从六个国家的17个超级明星城市中收集了更大的数据，以便更好地了解行为。在我们的研究中，我们能够将分析扩展到更大的24个超级明星城市，以帮助我们识别模式。在郊区化中。 混合工作将继续存在，办公室出勤率下降了30％ 根据我们的调查，员工在办公室工作的时间仍然比大流行前少得多。在2020年初，由于他们采用远程工作和混合工作来应对封锁和健康问题，我们研究的大都市地区的办公室出勤率下降了90％。此后已大幅恢复，但仍下降了约 平均30％。截至2022年10月，办公室工作人员访问办公室约每周3.5天。这个数字在城市之间有所不同，从伦敦的3.1天到北京的3.9天。（有关调查的更多信息，请参见技术附录。） 办公室出勤率也因行业和社区而异。在知识经济中的大公司— —我们将其定义为专业服务、信息和金融行业— —员工每周去办公室的天数更少(图表E1)。办公室出勤率较低的地区的特征包括昂贵的住房、较高的入境通勤者与 根据我们对美国县的研究，居民和零售的一小部分。当地文化也起着作用。 麦肯锡公司 有几个理由认为，目前的办公室出勤率可能会持续。首先，自2022年中期以来，该比率一直相当稳定。其次，三个关键数字-数字 调查受访者每周去办公室的天数(3.5)、他们预计在大流行结束后去办公室的天数(3.7)和他们首选的数字(3.2)相距不远。第三，我们调查的人中有10％表示，如果需要每天在办公室工作，他们都可能辞职，并且愿意大幅减薪，如果这样做让他们愿意在家工作的话。该群体包含许多高级高收入人群。员工，这表明他们可能会对公司的决策产生影响。然而，目前的办公室出勤率是否会持续并不确定；例如，如果劳动力市场动态发生变化，或者如果研究最终表明混合工作与生产率之间存在负相关或正相关关系，这可能会发生变化。 多达7％的城市核心人口永远离开 在大流行期间，一波家庭离开了超级明星城市的城市核心，搬进来的家庭越来越少。例如，从2020年中期到2022年中期，纽约市的城市核心人口减少了5％，旧金山的人口减少了7％。主要原因是移民。相比之下，在郊区，人口增长或萎缩的幅度不及城市核心区的人口。在美国，郊区化在大流行之前就已经发生了，这种冲击加速了现有的趋势；相比之下，在我们研究的大多数欧洲和日本城市中，城市化让位于郊区化（图表E2）。 麦肯锡公司 与郊区相比，人口增长最小的城市核心区往往是那些拥有昂贵房屋，高办公室密度，知识经济中工人比例高以及零售业务有限的城市，这些特征与影响办公室出勤率的特征相同。伦敦，达拉斯，纽约，旧金山和波士顿受到的影响最大。总体而言，美国城市核心比欧洲和日本城市受到的影响更大，欧洲和日本城市核心往往具有更多的混合用途开发，其中办公，住宅和零售空间并存。北京的移民趋势主要是由前期努力决定的。 通过鼓励向外迁移来控制城市核心地区的人口规模，这些努力在大流行期间暂停了。 混合工作似乎对向外迁移做出了重大贡献。在我们的调查中，在2020年3月之后搬家的受访者中，有20％的人表示，他们的搬家之所以可能是因为他们现在可以更频繁地在家工作。在英国和美国，从城市核心搬到郊区的人们说，他们的搬迁之所以可能是因为他们现在可以在家工作，他们说他们受到住房条件的吸引：更好的社区，拥有房屋的前景和户外空间。在日本和中国，想要拥有自己的房子是促使人们搬到郊区的最强烈因素。 从超级明星城市的城市核心向外移民似乎有所放缓，但仍高于流行病的水平。从2019年到2021年，来自美国超级明星城市核心的净向外移民增加了一倍；然后在2022年下降，尽管仍高于2019年的速度。换句话说，在大流行期间迁出的人没有搬回，其他人继续离开。 购物仍然低迷，尤其是在城市核心区 随着人们在大流行期间呆在家里，他们从根本上改变了购物方式。在我们研究的城市中，商店附近的客流量直线下降，在线消费占零售支出的比例飙升。 最近，大都市地区商店附近的客流量再次上升，但仍比疫情爆发前低10%至20%。下降的一个主要原因是，网上支出占零售支出的比例在最初的飙升后增长缓慢，但仍高于2019年。 城市核心地区的零售商在吸引客户方面面临特别严峻的挑战。截至2022年10月，这些商店附近的人流量恢复明显少于郊区商店（图表E3）。例如，在纽约，郊区商店附近的人流量比2020年1月减少了16%，但城市商店附近的人流量却减少了36%。城市核心地区办公室密集的社区正面临着更多的挑战。原因似乎是，当人们来办公室的次数减少时，他们在办公室附近购物的次数就减少了。在我们的调查中，美国每周在办公室工作不超过一天的受访者报告说，他们在办公室附近的零售总支出远远少于每周在办公室工作两到五天的人。 从超级明星城市的城市核心向外迁移似乎已经放缓，但仍高于流行前水平。 从2020年1月开始，商店附近的客流量发生变化，%¹ 麦肯锡公司 对房地产的影响 大流行引起的行为变化-降低办公室出勤率，加速从城市向