空置空间和混合场所 ： 大流行对房地产的持久影响

麦肯锡的房地产实践 空的空间和混合场所 大流行对房地产的持久影响 七月2023Authors JanMischkeRyanLubyBrianVickery 乔纳森·沃泽尔 Editor 本杰明·普罗廷斯基 OliviaWhiteAdityaSanghviJinnieRheeAnnaFu RobPalterAndréDuaSvenSmit 封面图片©JustinMetz 麦肯锡全球研究所 麦肯锡全球研究所成立于1990年。我们的使命是提供一个事实基础，以帮助对世界公司和政策领导者最重要的经济和商业问题的决策。我们受益于麦肯锡全方位的区域、部门和职能知识、技能和专业知识，但编辑指导和决策完全由MGI董事和合作伙伴负责。 我们的研究目前分为五个主要主题： —生产力与繁荣：最有效地创造和利用世界资产 —世界资源：可持续地建设、供电和养活世界 —人的潜能：最大限度地发挥人的潜能 —全球联系：探索商品，人员和思想的流动如何塑造经济 —未来的技术和市场：讨论价值和竞争的下一个大舞台 我们的目标是独立和基于事实的研究。我们的任何工作都不是由任何企业、政府或其他机构委托或资助的 ；我们免费公开分享我们的成果；我们完全由麦肯锡的合作伙伴资助。虽然我们聘请了多位杰出的外部顾问为我们的工作做出贡献，但我们出版物中提供的分析仅是MGI的分析，任何错误都是我们自己的错误。 您可以在www.mckinsey.com/mgi上找到有关MGI和我们的研究的更多信息。 MGI董事 SvenSmit（主席 ）ChrisBradleyKweilinEllingrud MarcoPiccittoOliviaWhiteJonathanWoetzel MGI合作伙伴 MichaelChuiMekalaKrishnanAnuMadgavkar JanMischkeJeongminSeongTilmanTacke 麦肯锡的房地产实践 麦肯锡的房地产业务与投资者，业主，房地产经理和世界领先的组织合作，这些组织是空间的主要居住者和使用者。我们的目标是加速可持续和包容性的增长，使我们的客户服务的企业，环境和社区受益。 凭借专有技术，全球规模和本地专业知识，我们拥有独特的能力，可以帮助客户接受颠覆，开拓创新，并为自己和行业塑造新的未来。 您可以在www.mckinsey.com/industries/real-estate/our-insights上找到有关麦肯锡房地产实践及其见解的更多信息。 ©薄荷图片/盖蒂图片社 Contents 1. 2. 3. 4. 一目了然 这项研究调查了COVID-19大流行对美国、欧洲和亚洲“超级明星”城市房地产的影响。房地产没有跟上大流行引起的行为转变。城市的活力处于危险之中，他们必须适应。 —混合工作将在这里停留。结果，办公室出勤率已稳定在低于流行前标准的30％。 —混合工作的连锁反应是巨大的。不受办公室的束缚，居民离开了城市核心，将购物转移到其他地方。例如 ，从2020年年中到2022年年中，纽约市的城市核心人口减少了5％，旧金山的人口减少了7％。城市空置率猛增。大都市地区商店附近的客流量仍比流行前水平低10％至20％。 —超级明星城市对办公和零售空间的需求将保持在前流行水平以下。在我们建模的适度情景中，2030年的办公空间需求比2019年的研究中的中等城市低13%，在严重的情景中，受影响最严重的城市的需求下降了38%。 —房地产是本地的，需求将因社区和城市而异。在知识经济中，以密集的办公空间，昂贵的住房和大型雇主为特征的社区和城市的需求可能较低。 —城市和建筑可以通过自己采取混合方法来适应和发展。优先事项可能包括开发混合用途社区，建造适应性更强的建筑物以及设计多用途办公和零售空间。 麦肯锡全球研究所|空置空间和混合场所：大流行对房地产的持久影响iv Exhibit 在温和的情况下，2019年至2030年之间，对办公和零售空间的需求急剧下降。 房价调整前房地产需求变化，2019-30，% 与大流行无关的因素引起的变化大流行驱动的行为引起的变化 办公空间 城市核心的居住空间1 城市核心地区的零售空间 –20–100100102030–20–10010 San Francisco 20 –2 –17 伦敦 –11 6 –22 纽约市 –16 6 –14 休斯顿 2 26 –3 巴黎 –13 –4 –9 慕尼黑 –16 8 –4 东京 –9 12 –2 北京 2 5 –9 上海 –14 3 1 注意：有关该方案的详细信息，请参阅技术附录。 超级明星城市对住宅空间的需求具有高度的价格弹性，因此从长远来看，这些变化可能会导致价格的重新平衡，而不是实际的需求减少。 资料来源：北京市统计局；法国巴黎银行；Colliers；商业房地产情报解决方案；CoStar；住房和社区平整部（英国）；E＆G房地产；E-Stat（日本）；欧盟统计局；EW＆Associates房地产；联邦统计局（德国）；德国房地产合作伙伴；Kastle；北京省；三井经济统计局；美国国家统计与经济研究所；西班牙国家统计研究所（日本经济研究所） 麦肯锡公司 麦肯锡全球研究所|空置空间和混合场所：大流行对房地产的持久影响v ©ReneDeHaan/Stocksy 执行摘要 当新冠肺炎大流行开始时，它极大地改变了人们在世界各地城市工作、生活和购物的方式。最明显的变化是他们在哪里以及如何工作。服从封锁和关闭办公室，厌倦了不舒服的口罩，并通过远程工作技术实现了许多员工突然从传统办公室撤退到家庭办公室。这些刚从日常通勤中解脱出来的员工中，许多人选择搬出城市核心。现在，在城市商店附近工作和生活的人越来越少，在那里购物的人也越来越少。近几个月来，其中一些行为转变已经放缓。其他人仍然存在，特别是在继续从事混合工作（即远程和办公室工作的组合）的办公室员工中。 这种行为转变已经对“超级明星”城市的房地产产生了重大影响——粗略地说，这些城市在世界城市GDP和GDP 增长中所占份额不成比例。 在超级明星城市的城市核心，2019年以来空置办公和零售空间的比例大幅增长，房价涨幅比郊区和其他城市慢。 超级明星城市的房地产在多大程度上会继续受到影响？在这项研究中，麦肯锡全球研究所在几种情况下模拟了未来对办公、住宅和零售空间的需求。1在这些情况下，对办公和零售空间的需求通常较低。 2030年比2019年低，尽管我们适度情景的预期减少幅度小于许多其他研究人员的预期。我们的分析还表明 ，连锁反应将是复杂的-例如，某些类型的城市和社区将比其他城市和社区受到更大的影响。我们考虑了各种各样的因素，包括长期的人口趋势;就业趋势，如自动化的持续影响;行业的办公室出勤模式;员工协调，定义为在给定时间办公室中工人的最大份额；工人的年龄和收入；从其他地方通勤的城市人口比例；社区之间的房价变化；和购物趋势，例如在线购物的持续增长。除了许多次要来源外，我们的建模还包括我们进行的一项大型全球调查的信息，该调查旨在了解大流行引起的行为变化。 我们在宏观经济不确定的时期进行了这项研究。通货膨胀和利率很高；对衰退的担忧正在增加；金融体系的压力一直是头条新闻。当然，实际结果将取决于这些变量和其他变量的表现。 可以肯定的是，世界各地超级明星城市的城市房地产面临着巨大的挑战。这些挑战可能会危及城市的财政健康，其中许多城市已经在努力解决无家可归、过境需求和其他紧迫问题。但这些挑战也为推动城市空间的历史性转型提供了机会。通过在从社区构成到建筑设计的所有方面变得更加灵活和适应性-本质上，自己变得更加“混合”-超级明星城市不仅可以适应，而且可以蓬勃发展。 1该研究仅考虑了这三种资产类别：办公室，住宅和零售空间。其他资产类别，例如工业空间和自助存储空间，则超出了研究范围。 混合工作如何改变了人们的工作，生活和购物方式 在大流行期间，工人的办公室出勤率直线下降。不受日常通勤的束缚，城市居民离开城市核心的人数比大流行前更多(搬进来的人更少)，人们在城市商店的消费更少(见方框E1， “我们如何定义城市”）。现在，迁出率已恢复到其流行趋势，但是我们的研究表明，离开的人很少会返回，城市购物也不会完全恢复。 方框E1 我们如何定义城市 本报告是关于超级明星城市中的房地产-粗略地说是在世界城市GDP和GDP增长中所占份额不成比例的城市。我们从2018年MGI报告《超级明星:引领全球经济的公司、行业和城市的动态》中借用了这个术语和概念。该报告没有考察超级明星城市之外的房地产。 我们所说的城市通常指的是大城市。我们的分析经常将这样的都市圈分成两部分:城市核心，指的是该地区最密集的部分；郊区，指的是城市核心之外的一切。例如，当我们讨论旧金山的城市核心时，我们指的是旧金山县、阿拉米达县和圣马特奥县。当我们讨论旧金山的郊区时，我们指的是旧金山都市区的其余部分（即马林县和康特拉科斯塔县）。 我们最关注九个超级巨星城市：北京、休斯顿、伦敦、纽约、巴黎、慕尼黑、旧金山、上海和东京。然而，在这份报告的大部分基础调查中，我们从六个国家的17个超级明星城市中收集了更大的数据，以便更好地了解行为。在我们的研究中，我们能够将分析扩展到更大的24个超级明星城市，以帮助我们识别模式。 在郊区化中。 混合工作将继续存在，办公室出勤率下降了30％ 根据我们的调查，员工在办公室工作的时间仍然比大流行前少得多。在2020年初，由于他们采用远程工作和混合工作来应对封锁和健康问题，我们研究的大都市地区的办公室出勤率下降了90％。此后已大幅恢复，但仍下降了约 平均30％。截至2022年10月，办公室工作人员访问办公室约 每周3.5天。这个数字在城市之间有所不同，从伦敦的3.1天到北京的3.9天。（有关调查的更多信息 ，请参见技术附录。） 办公室出勤率也因行业和社区而异。在知识经济中的大公司——我们将其定义为专业服务、信息和金融行业——员工每周去办公室的天数更少(图表E1)。办公室出勤率较低的地区的特征包括昂贵的住房、较高的入境通勤者与 根据我们对美国县的研究，居民和零售的一小部分。当地文化也起着作用。 展品E1 在知识经济时代，大公司的办公室出勤率较低。 报告的每周在办公室工作的天数： 012345 所属行业: 专业服务信息Finance管理 医疗保健 艺术和住宿公用事业和行政房地产 ManufacturingEducation 政府 Construction 零售和批发贸易运输 农业和矿业 员工人数为： 3.03.23.43.63.84.0 25,000+ 1,000–24,999 500–999 250–499 100–249 50–99 2–49 3.03.23.43.63.84.0 注意：调查受访者被问到：“平均而言，您目前在办公室工作一周中有多少天？”这些结果排除了那些说自己“目前没有受雇且在办公室工作”的受访者。他们还排除了那些说自己目前没有全职工作的受访者。来源：麦肯锡全球研究所分析 麦肯锡公司 有几个理由认为，目前的办公室出勤率可能会持续。首先，自2022年中期以来，该比率一直相当稳定。其次，三个关键数字-数字 调查受访者每周去办公室的天数(3.5)、他们预计在大流行结束后去办公室的天数(3.7)和他们首选的数字(3.2)相距不远。第三，我们调查的人中有10％表示，如果需要每天在办公室工作，他们都可能辞职，并且愿意大幅减薪，如果这样做让他们愿意在家工作的话。该群体包含许多高级高收入人群。 员工，这表明他们可能会对公司的决策产生影响。然而，目前的办公室出勤率是否会持续并不确定；例如，如果劳动力市场动态发生变化，或者如果研究最终表明混合工作与生产率之间存在负相关或正相关关系，这可能会发生变化。 多达7％的城市核心人口永远离开 在大流行期间，一波家庭离开了超级明星城市的城市核心，搬进来的家庭越来越少。例如，从2020年中期到2022年中期，纽约市的城市核