房地产行业业务：利用空置空间，开发混合的多功能空间， 疫情对房地产市场的深远影响

麦肯锡房地产业务 利用空置空间, 开发混合的多功能空间： 疫情对房地产市场的深远影响 2023年9月作者 JanMischkeRyanLubyBrianVickery 华强森（JonathanWoetzel） 编辑 BenjaminPlotinsky OliviaWhiteAdityaSanghviJinnieRheeAnnaFu RobPalterAndréDuaSvenSmit Coverimage©JustinMetz 麦肯锡全球研究院 麦肯锡全球研究院（MGI）创立于1990年。我们的使命是为全球政商领袖提供事实基础，推动协助重大关键经济和商业问题决策。MGI享有麦肯锡在区域、行业和职能方面的丰富知识、技能和专长，但编辑方向和决策由MGI的各位院长和合伙人全权负责。 MGI的研究目前分为五大主题： —生产力和促发展：高效创造并利用全球资产 —全球资源：世界的建设、能源与粮食供给 —人力资本：充分发挥人才的潜力 —全球联系：通过商品、人员、资本和创意的流动塑造经济发展 —未来技术和市场：价值和竞争的下一个竞技场 我们致力于基于事实进行独立研究，所有工作均由麦肯锡合伙人出资，并免费分享研究成果，不接受任何企业、政府或其他机构的委托或资助。尽管MGI聘请了多位杰出的外部顾问，但我们的研究成果均由MGI独立完成，任何错误均由MGI承担责任。 您可访问www.mckinsey.com/mgi，查看有关MGI的更多信息。 麦肯锡全球研究院联席院长麦肯锡全球研究院合伙人 SvenSmit(主席)MichaelChui ChrisBradleyMekalaKrishnan 林桂莲(KweilinEllingrud)AnuMadgavkar MarcoPiccittoJanMischke OliviaWhite成政珉(JeongminSeong) 华强森(JonathanWoetzel)TilmanTacke 麦肯锡房地产业务 麦肯锡房地产业务与投资者、房地产所有者、房地产管理者以及作为空间主要占用者和使用者的世界领先组织合作，目标是加快可持续和包容性增长，造福企业、环境以及我们的客户所服务的社区。 我们凭借专有技术、全球规模和本地专长，以独特的能力帮助客户拥抱颠覆、开拓创新，为其自身和行业塑造崭新的未来。 有关麦肯锡房地产业务及其洞见的更多信息，请访问www.mckinsey.com/industries/real-estate/our-insights。 ©MintImages/GettyImages 目录 概述iv 执行摘要1 1.混合工作模式正在持续改变人们的工作、生活和消费方式17 2.对房地产的影响39 3.受影响最严重的街区和城市存在共性59 4.以混合模式谋求发展67 技术附录73 致谢79 概述 本研究探讨了新冠疫情对美国、欧洲和亚洲“超级明星”城市的房地产市场的影响。在人们的行为因为疫情而发生变化后，这些城市的房地产市场似乎未能及时适应新趋势，对其活力构成威胁，因而必须适时调整。 —混合工作模式将继续存在。总体而言，办公室出勤率稳定在比疫情前低30%的水平。 —混合工作模式引发了巨大的涟漪效应。由于摆脱了办公室的束缚，居民离开了城市核心区，消费活动也转移到其他地方。例如，从2020年中到2022年中，纽约城市核心区人口减少了5%，旧金山减少了6%。城市物业的空置率急剧上升。大都市市区商店周遭的人流量仍比疫情前低10%到20%。 —“超级明星”城市对办公和零售空间的需求仍将低于疫情前水平。在我们模拟的温和情景中，到2030年我们研究的中位城市对办公空间的需求比2019年低13%。在严重情景下，受影响最严重城市的需求将下降38%。 —房地产具有地方属性，不同街区和城市的需求存在很大差异。在以密集办公空间、高价住房和大型知识经济雇主为特征的街区和城市，其需求可能降低。 —为适应这一趋势，城市和建筑本身也可以采用混合发展模式。重点包括开发综合性街区、建造适应性更强的建筑，以及设计多用途办公和零售空间。 iv麦肯锡全球研究院|利用空置空间，开发混合的多功能空间：疫情对房地产市场的深远影响 图 在温和情景下，2019至2030年的办公和零售空间需求或将大幅下降 价格调整前的房地产需求变化，2019-2030年，% 与疫情无关的因素导致的变化疫情驱动的行为导致的变化 办公空间 城市核心区住宅空间1 城市核心区零售空间 –20–10010 010 2030 –20–10010 旧金山 –20 –2 –17 伦敦 –11 6 –22 纽约 –16 6 –14 休斯顿 2 26 –3 巴黎 –13 –4 –9 慕尼黑 –16 8 –4 东京 –9 12 –2 北京 2 5 –9 上海 –14 3 1 注：有关这些情景的更多信息，参见技术附录。 ¹超级明星城市对住宅空间的需求具有很高的价格弹性，因此从长期来看，这些变化可能会导致价格再平衡，不会导致需求的实际减少。 资料来源：北京市统计局；法国巴黎银行；高力国际；CommercialRealEstateIntelligenceSolutions；CoStar；城镇升级、住房和社区部（英国）；E&GRealEstate；E-Stat（日本）；欧盟统计局；EW&AssociatesRealty；联邦统计局（德国）；GermanPropertyPartners；Kastle；MinistryofBeijing；三井不动产；国家统计和经济研究所（法国）；国家统计局（西班牙）；国家统计局（英国）；RealAdvisor；SankoEstateCompany； 上海市统计局；日本统计局；东京都政府；美国劳工统计局；美国人口普查局；麦肯锡全球研究院分析 McKinsey&Company 麦肯锡全球研究院|利用空置空间，开发混合的多功能空间：疫情对房地产市场的深远影响v ©ReneDeHaan/Stocksy 执行摘要 新冠疫情极大地改变了世界各地城市居民的工作、生活和消费方式。其中，工作地点与工作方式的改变尤为显著。员工在远程工作技术的支持下纷纷从传统的办公室退居家庭办公室。因此，许多从日常通勤中解放出来的员工纷纷搬离城市核心区。如今，城市核心区附近繁华不再，在此工作、生活和消费的人流不复以往。近几个月来，一些行为转变的势头有所放缓，另一些仍在持续推进，在继续从事混合工作（即远程工作与办公室工作相结合）的办公室员工中尤为明显。 这些行为变化已经对“超级明星”城市的房地产格局产生了重大影响。我们所定义的“超级明星”城市，粗略而言，即指在全球城市GDP和GDP增长中占据超额比例的城市。自2019年以来，“超级明星”城市核心区的写字楼和零售地产空置率急剧上升，房价的上涨速度也低于郊区和其他城市。 “超级明星”城市的房地产市场还会受到多大影响?在本研究中，麦肯锡全球研究院（MGI）通过几种情景，对未来办公、住宅和零售空间的需求进行了模拟1。在这些情景中，2030年的办公和零售空间的需求普遍低于2019年，但我们在温和情景下的预期降幅小于其他许多研究机构的预测。我们的分析还表明，由此产生的涟漪效应将非常复杂——例如，某些类型的城市和街区将比其他城市和街区受到更严重的影响。我们在研究中考虑了多种因素，包括长期人口趋势、就业趋势（如自动化的持续影响）、各行业的办公室出勤模式、员工协同比例（即特定时间内在办公室工作的最大员工比例）、员工的年龄和收入、跨市通勤的城市人口比例、不同街区之间的房价差异以及消费趋势（如网上消费的持续增长）。除了在模型中使用许多二手资料外，我们还在其中纳入了为了解疫情引发的行为变化而进行的大规模的一手全球调查数据。 本研究时逢宏观经济异常不确定之际。通胀和利率居高不下；对经济衰退的担忧与日俱增；金融体系面临的压力广受关注。因此，实际结果将取决于这些变量和其他变量的共同作用。 但可以肯定的是，全球“超级明星”城市的房地产市场面临着巨大挑战。这些挑战可能会危及城市的财政健康，其中许多城市已经因为要解决无家可归、交通需求和其他紧迫问题而焦头烂额。然而，这些挑战也为促进城市空间的历史性转型创造了机遇。通过在街区构成和建筑设计等各个方面加强灵活和适应性（本质上就是提高它们自身的“混合性”），“超级明星”城市不仅可以适应新形势，而且能够繁荣发展。 1本研究只考虑以下三类资产：办公、住宅和零售空间。工业空间和自助存储空间等其他资产不在本研究范围内。 混合工作如何改变人们的工作、生活和消费方式 在疫情期间，员工的办公室出勤率骤降。由于摆脱了日常通勤的束缚，搬离城市核心区的居民人数比疫情前增多（搬入的人数也同步减少），人们在城市商店的消费也随之减少（参见文本框E1，“我们如何定义城市”）。虽然，目前的人口迁出率已恢复疫情前的趋势，但我们的研究表明，迁出的人很少会重新迁回，城市消费也不会完全恢复。 文本框E1 我们如何定义城市 本报告主要研究“超级明星”城市的房地产市场，所谓“超级明星”城市，粗略而言，即指在全球城市GDP和GDP增长中占据超额比例的城市。这一词汇源于2018年的MGI报告《“超级明星”城市：引领全球经济的企业、行业和城市动态》（Superstars:Thedynamicsoffirms,sectors,andcitiesleadingtheglobaleconomy）。“超级明星”城市之外的房地产市场不在本报告研究范围之内。 我们所说的城市，通常指大都市地区。我们的分析通常将这类都市区分成两个部分：城市核心区（城市密度最大的地区）和郊区（核心区之外的所有地区）。例如，我们讨论旧金山的城市核心区时，指的是旧金山县、阿拉米达县和圣马特奥县。而当我们讨论旧金山郊区时，则是指旧金山都市区的其余地区（即马林县和康特拉科斯塔县）。 我们的研究主要聚焦于9个“超级明星”城市：北京、休斯顿、伦敦、纽约、巴黎、慕尼黑、旧金山、上海和东京。不过，在为本报告提供主要基础信息的一项调查中，我们从6个国家/地区的17个“超级明星”城市收集了更多数据，以便更好地了解人们的行为。在研究过程中，我们曾一度将分析范围扩大到24个“超级明星”城市，以帮助我们确定郊区化的模式。 混合工作仍将持续，办公室出勤率平均下降30% 根据我们的调查，员工在办公室工作的时间仍然远少于疫情爆发前。2020年初，为了应对封控和减少感染，远程办公和混合办公模式蔚然成风。在我们研究的大都市地区，办公室出勤率降幅高达90%。此后虽然大幅回升，但平均来看，仍下降了30%左右。截至2022年10月，办公室员工每周约有3.5天到办公室上班。不同城市间有所差异，最低是伦敦的3.1天，最高是北京的3.9天。（有关调查的更多信息，请参阅技术附录）。 不同行业和片区的办公室出勤率也不尽相同。在知识经济领域（我们将其定义为专业服务、信息和金融行业），大企业员工每周去办公室工作的天数往往较少（见图E1）。根据我们对美国各县的研究，办公室出勤率较低的地区都具备住房价格昂贵、外地通勤者与居民之比较高以及零售业占比较低等特点。当地文化也在其中发挥了一定作用。 图E1 大型知识经济企业的办公室出勤率较低 自称每周在办公室工作的天数： 行业： 专业服务信息金融管理医疗保健艺术品和住宿公用事业和行政管理房地产制造教育政府建筑零售和批发贸易交通运输农业和矿业 012345 公司雇员人数： 25,000+ 1,000–24,999 500–999 250–499 100–249 50–99 2–49 3.03.23.43.63.84.0 3.03.23.43.63.84.0 注：受访者被问到的问题是：“您目前平均每周有多少天在办公室工作?”该结果不包括自称“目前未就业且不在办公室工作”的受访者，也不包括自称目前没有全职工作的受访者。 资料来源：麦肯锡全球研究院分析 McKinsey&Company 目前的办公室出勤率可能会持续下去，原因如下