房地产行业报告：上海量价改善 全国去库存仍为重点

根据冰山指数，6月4周上海二手房挂牌价月环比+0.2%，二手房成交量亦有明显提升，我们认为主要与5月27日上海地产新政相关，新政实施后有效释放了部分购房需求，但全国基本面仍待修复，去库存仍为接下来一段时间的重点工作。6月20日住建部表示，将推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作，随着住房“收储”的落地，未来有望进入新的供需平衡阶段。 行业基本面跟踪 （1）新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为232.09万方，本年累计新房成交面积为4655.37万方，累计同比-41.8%。30大中城市近四周平均成交面积为206.4万方，同比-31%，环比+2.5%。 其中一线城市近四周平均成交面积为69.11万方，同比-22.8%，环比+7.2%，二线城市近四周平均成交面积为98.45万方，同比-36.7%，环比-0.1%，三线城市近四周平均成交面积为38.84万方，同比-27.9%，环比+1.4%。上周重点10城商品住宅可售面积为7338.87万方，同比+4.1%，环比+0.29%，重点10城去化周期为17.07个月，其中一线城市去化周期为15.81个月。 （2）二手房成交及挂牌：上周重点10城二手房成交面积为170.9万方，本年累计二手房成交面积为3688.46万方，累计同比-10.4%。 重点10城近四周平均成交面积为160.86万方，同比+7.8%，环比-3.7%。截至2024/6/16全国城市二手房出售挂牌量指数为45.32，环比+0.1%，挂牌价指数为166.84，环比-0.06%。 （3）土地市场成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地建面为61.15万方，成交住宅类土地建面为318.89万方，新增供应商服类土地建面为63.41万方，成交商服类土地建面为114.34万方。 近四周100大中城市平均住宅类土地成交建面/供应建面为2.45，平均商服类土地成交建面/供应建面为2.12。 上周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为4377.43元/平方米，溢价率为2.67%，环比+2.4pct，成交商服类土地楼面均价为1479.8元/平方米，溢价率为0.04%，环比-1.84pct。 行情回顾 上周A股申万一级房地产行业指数下跌5.76%，沪深300指数下跌1.3%，房地产指数跑输沪深300指数4.47pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌5.43%，恒生综合指数下跌0.03%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数5.4pct。 风险提示： 政策不及预期，行业销售不及预期，部分地产主体的流动性紧张问题导致信用风险蔓延，市场情绪极端避险。 1行业基本面跟踪 1.1新房成交及库存 上周30大中城市新房成交面积为232.09万方，本年累计新房成交面积为4655.37万方，累计同比-41.8%。30大中城市近四周平均成交面积为206.4万方，同比-31%，环比+2.5%。其中一线城市近四周平均成交面积为69.11万方，同比-22.8%，环比+7.2%，二线城市近四周平均成交面积为98.45万方，同比-36.7%，环比-0.1%，三线城市近四周平均成交面积为38.84万方，同比-27.9%，环比+1.4%。 图表1：30大中城市新房成交面积及同比 图表2：一线城市新房成交面积及同比 图表3：二线城市新房成交面积及同比 图表4：三线城市新房成交面积及同比 上周重点10城商品住宅可售面积为7338.87万方，同比+4.1%，环比+0.29%，重点10城去化周期为17.07个月，其中一线城市去化周期为15.81个月。 图表5：重点城市商品住宅可售面积及去化周期 1.2二手房成交及挂牌 上周重点10城二手房成交面积为170.9万方，本年累计二手房成交面积为3688.46万方，累计同比-10.4%。重点10城近四周平均成交面积为160.86万方，同比+7.8%，环比-3.7%。 图表6：重点城市二手房成交面积及同比 截至2024/6/16全国城市二手房出售挂牌量指数为45.32，环比+0.1%，挂牌价指数为166.84，环比-0.06%。 图表7：全国及分线城市二手房出售挂牌量指数 图表8：全国及分线城市二手房出售挂牌价指数 图表9：全国城市分类型二手房出售挂牌量指数 图表10：全国城市分类型二手房出售挂牌价指数 1.3土地市场成交 上周100大中城市新增供应住宅类土地建面为61.15万方，成交住宅类土地建面为318.89万方，新增供应商服类土地建面为63.41万方，成交商服类土地建面为114.34万方。近四周100大中城市平均住宅类土地成交建面/供应建面为2.45，平均商服类土地成交建面/供应建面为2.12。 上周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为4377.43元/平方米，溢价率为2.67%，环比+2.4pct，成交商服类土地楼面均价为1479.8元/平方米，溢价率为0.04%，环比-1.84p Ct 。 图表11：100大中城市土地供销比 图表12：100大中城市成交土地楼面均价及溢价率 2行情回顾 上周A股申万一级房地产行业指数下跌5.76%，沪深300指数下跌1.3%，房地产指数跑输沪深300指数4.47pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌5.43%，恒生综合指数下跌0.03%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数5.4pct。 图表13：近一年A股房地产指数和沪深300走势 图表14：近一年恒生物业服务及管理和恒生综指走势 从行业排名来看，上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第31，港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第11、第14。 图表15：上周A股申万一级行业涨跌幅情况 图表16：上周港股恒生综合行业涨跌幅情况 上周重点A股房地产个股涨幅居前的分别为：万业企业（+4.05%）、万通发展（-0.4%）、中国国贸（-0.97%），重点港股房地产个股涨幅居前的分别为：深圳控股（+0%）、华润置地（-0.37%）、合生创展集团（-1.1%），重点物业服务企业涨幅居前的分别为：华发物业服务（+1.89%）、宋都物业（+0%）、德信服务集团（+0%）。 图表17：上周A股重点房企涨跌幅前5位及后5位 图表18：上周港股重点房企涨跌幅前5位及后5位 图表19：上周重点物企涨跌幅前5位及后5位 3风险提示 政策不及预期，行业销售不及预期，部分地产主体的流动性紧张问题导致信用风险蔓延，市场情绪极端避险。