公募REITs行业周报：大湾区基础设施REITs研讨会在广州举行

公募REITs行业周报-20240512 本周REITs指数上涨0.62%，沪深300累计上涨1.72%，中证500指数上涨1.73%，中证全债指数下跌0.06%，中债1年期国债指数上涨0.05%，中债10年期国债指数上涨0.14%，中证转债指数上涨1.93%。上市以来REITs与十年期国债、一年期国债、中证转债相关性分别为-0.43、-0.41、0.64，与沪深300、中证500相关性分别为0.30、0.39。。 行业基本情况 重点政策：1）5月10日，大湾区基础设施REITs高质量发展研讨会在广州举行，来自广东发改委、沪深交易所等多家机构嘉宾参会发言。2）5月10日，江西省办公厅印发《江西省关于支持冷链物流体系建设的若干措施》，积极支持符合条件的冷链物流项目发行REITs，争取国家制造业中长期贷款。 重点事件：1）华泰紫金宝湾物流仓储REIT获深交所审核通过。底层资产为天津宝、南京、嘉兴3个仓储物流园，估值为12.26亿元。2）5月8日，建信中关村REIT发布2023年度第二次分红的公告，本次拟分配金额为3690万元，分红方案0.0410元/份。3）5月11日，国君东久新经济REIT、国君城投宽庭保租房REIT、国君临港创新产业园REIT公告将于5月15-16日举行公开日活动。4）5月11日，建信中关村REI发布权益变动公告，本次权益变动前信披义务人持有3.00亿份，占比33.34%，本次权益变动后，信披义务人及一致行动人持有3.45亿份，合计占比38.37%。 交易量：本周REITs交易活跃度提高，周内交易金额为19.7亿（+115.8%），日均换手率为0.8%（+0.4pct），其中，高速公路5.5亿(+150.6%)、0.7%(+0.4pct)，生态环保1.3亿(+117.0%)、1.6%(+0.9pct)，清洁能源2.8亿(+91.4%)、0.7%(+0.3pct)，产业园区6.8亿 （+154.6%)、1.2%(+0.8pct)， 仓储物流1.5亿(+100.6%)、1.0%(0.0pct)，保租房1.7亿(+61.6%)、0.9%(-1.8pct)，消费类1.1亿(+76.2%)、0.9%(-1.7pct)。 投资建议： 受益于近期房地产政策持续放松以及板块内的高低切冲动，本周产权类显著跑赢经营权项目，环保能源板块全部下跌，高速板块涨少跌多。建议投资者密切关注市场无风险利率的涨跌，债券市场的资金流动性变化，公募REITs市场的估值定价体系的市场化改革进度，寻找投资交易机会。 风险提示：REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反映实际情况；基础设施项目的行业及项目运营风险；研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险；相关支持政策调整风险。 1.主要事件梳理 1.1.本周市场主要政策 1）5月9日，国家金融监督管理总局发布《关于银行业保险业做好金融“五篇大文章”的指导意见》，主动发挥非银行金融机构专业优势。2）5月10日，江西省办公厅印发《江西省关于支持冷链物流体系建设的若干措施》，积极支持符合条件的冷链物流项目发行REITs，争取国家制造业中长期贷款； 图表1：本周市场主要政策/会议汇总 1.2.本周市场主要动态 1）华泰紫金宝湾物流仓储REIT获深交所审核通过。底层资产为天津宝、南京、嘉兴3个仓储物流园，估值为12.26亿元。2）5月8日，建信中关村REIT发布2023年度第二次分红的公告，本次拟分配金额为3690万元，分红方案0.0410元/份。3）5月11日，国君东久新经济REIT、国君城投宽庭保租房REIT、国君临港创新产业园REIT公告将于5月15-16日举行公开日活动。4）5月11日，建信中关村REI发布权益变动公告，本次权益变动前信披义务人持有3.00亿份，占比33.34%，本次权益变动后，信披义务人及一致行动人持有3.45亿份，合计占比38.37%。 图表2：本周上市审核公告汇总 图表3：近期业绩会及调研活动汇总 2.本周市场表现 2.1.本周主要指数市场表现 本周REITs指数上涨0.62%，沪深300累计上涨1.72%，中证500指数上涨1.73%，中证全债指数下跌0.06%，中债1年期国债指数上涨0.05%，中债10年期国债指数上涨0.14%，中证转债指数上涨1.93%。上市以来REITs与十年期国债、一年期国债、中证转债相关性分别为-0.43、-0.41、0.64，与沪深300、中证500相关性分别为0.30、0.39。 图表4：本周主要指数市场表现 图表5：REITs与股市相关性 图表6：REITs与债券的走势情况 2.2.本周REITs市场价格表现 本周23支REITs上涨，0支持平，13支下跌，整体上涨0.62%，其中建信中关村REIT涨幅最大为6.66%，国金中国铁建REIT跌幅最大为1.89%，同期沪深300上涨1.72%，中证500指数上涨1.73%，中证全债指数下跌0.06%，中债1年期国债指数上涨0.05%，中债10年期国债指数上涨0.14%，中证转债指数上涨1.93%。 图表7：REITs指数整体表现 图表8：本周REITs市场表现 2.3.本周REITs及对应板块表现 2.3.1.本周REITs及对应股票板块表现 REITs上市以来仓储物流REITs指数、消费REITs指数、保租房REITs指数与对应板块相关性较强，具体看，仓储物流、消费、保租房、生态环保、清洁能源、产业园区、高速公路REITs指数与对应股票板块相关性系数分别为0.84、0.63、0.53、0.39、0.23、-0.58、-0.75。近一个月消费REITs与对应板块相关性较强，消费、产业园区、仓储物流、生态环保、保租房、清洁能源、高速公路REITs指数与对应股票板块相关性系数分别为0.82、0.60、0.46、0.26、0.15、-0.18、-0.51。 图表9：本周市场主要动态 图表10：高速公路REITs及相关板块整体表现 图表11：生态环保REITs及相关板块整体表现 图表12：清洁能源REITs及相关板块整体表现 图表13：产业园区REITs及相关板块整体表现 图表14：仓储物流REITs及相关板块整体表现 图表15：保租房REITs及相关板块整体表现 图表16：消费类REITs及相关板块整体表现 2.3.2.本周REITs与对应股票相关性情况 REITs上市以来标的与对应股票相关性大部分不明显，除嘉实京东REIT与其对应股票具有较强相关性外（相关性系数大于0.8），其余与对应股票无明显相关关系。 近一个月REITs与对应股票板中，除中金安徽高速REIT、中金山东高速REIT和易方达深高速REIT与其对应股票具有较强相关性外（相关性系数大于0.8），其余与对应股票无明显相关关系。 图表17：本周REITs对应上市公司表现 图表18：浙商沪杭甬REIT与浙商沪杭甬股价(元) 图表19：华夏越秀高速REIT与越秀交通股价(元) 图表20：华夏中交高速REIT与中国交建股价(元) 图表21：国金中铁建REIT与中国铁建股价(元) 图表22：中金安徽交控REIT与皖通高速股价(元) 图表23：中金山东高速REIT与山东高速股价(元) 图表24：中航首钢绿能REIT与首钢股份股价(元) 图表25：富国首创水务REIT与首创环保股价(元) 图表26：鹏华深圳能源REIT与深圳能源股价(元) 图表27：博时蛇口REIT与招商蛇口股价(元) 图表28：华安张江REIT与张江高科股价(元) 图表29：国君临港REIT与上海临港股价(元) 图表30：红土盐田港REIT与盐田港股价(元) 图表31：嘉实京东REIT与京东物流股价(元) 图表32：华润有巢REIT与华润置地股价(元) 2.4.本周REITs市场交易情况 本周REITs交易活跃度提高，周内交易金额为19.7亿（+115.8%），日均换手率为0.8%（+0.4pct），其中，高速公路5.5亿(+150.6%)、0.7%(+0.4pct)，生态环保1.3亿(+117.0%)、1.6%(+0.9pct)，清洁能源2.8亿(+91.4%)、0.7%(+0.3pct)，产业园区6.8亿（+154.6%)、1.2%(+0.8pct)，仓储物流1.5亿(+100.6%)、1.0%(0.0pct)，保租房1.7亿(+61.6%)、0.9%(-1.8pct)，消费类1.1亿(+76.2%)、0.9%(-1.7pct)。 图表33：本周各REITs交易情况 图表34：本周各个板块REITs交易情况 2.5.本周REITs估值情况 本周中债估值收益率在3.08%到12.74%之间，其中估值收益率较高的有华夏中国交建REIT(12.74%)、平安广州广河REIT(10.83%)，估值收益率较低的有红土深圳安居REIT(4.06%)、鹏华深圳能源REIT(3.08%)。P/NAV方面，整体在0.59到1.35之间，其中P/NAV较高的有中航首钢绿能REIT(1.35)、华泰江苏交控REIT(1.35)，P/NAV较低的有中金安徽交控REIT(0.80)、华夏中国交建REIT(0.59)。 图表35：本周REITs估值情况 3.项目审批进展 根据交易所公开信息，目前有20只REITs（含扩募）处于审批及发行阶段，包括7单产业园类REITs、4单清洁能源REITs、4单仓储物流REIT、2单消费类REITs、2单高速公路REIT、1单保租房REIT。 图表36：本周REITs项目审批进展 4.投资观点 受益于近期房地产政策持续放松以及板块内的高低切冲动，本周产权类显著跑赢经营权项目，环保能源板块全部下跌，高速板块涨少跌多。建议投资者密切关注市场无风险利率的涨跌，债券市场的资金流动性变化，公募REITs市场的估值定价体系的市场化改革进度，寻找投资交易机会。 5.风险提示 REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反映实际情况；基础设施项目的行业及项目运营风险；研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险；相关支持政策调整风险。