房地产行业周报：关注“以旧换新”推进力度

行业研究|行业周报 看好（维持） 关注“以旧换新”推进力度 房地产行业 国家/地区中国 行业房地产行业 报告发布日期2024年05月12日 核心观点 本周市场回顾。第19周房地产板块指数强于沪深300指数，强于创业板指。房地产 板块较沪深300指数相对收益为2.7%。沪深300指数报收3666.28，周度涨幅为1.7%；创业板指数报收1878.17，周度涨幅为1.1%；房地产指数（申万）报收 1993.38，周度涨幅为4.4%。 全国性政策方面。财政部与住建部启动城市更新示范工作，推进城市更新行动。央行统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，继续保交楼贷款支持。地方政策方面。上海、武汉、郑州推进“以旧换新”。无锡、合肥、云南德宏、山西、 西安调整住房公积金政策。北京加强住房公积金违规提取治理。深圳、杭州、西安、合肥调整住房限购政策。杭州上城区、拱墅区、西湖区和滨江区新房限购政策持续执行。河北唐山、秦皇岛、廊坊取消首套房贷利率下限。杭州、河南开封调整购房贷款政策。成都计划新增商品住房用地供应1.15万亩。武汉推出购房消费券支持措施。 赵旭翔zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 本周新房销量较第18周减少，二手房销售量较第18周增加。第19周44大城市新 近期公募REITs市场回暖 2024-05-05 房销售为1.6万套，较第18周减少7.5%；21大城市二手房销售1.8万套，较第18 房地产风险有待进一步化解 2024-04-29 周增加56.7%。一线城市新房、二手房交易较第18周分别减少22%、增加29.7%； 融资协调机制初见成效 2024-04-21 二线城市新房、二手房交易较第18周分别增加4.1%、增加66.7%。库存量较第18周减少，库销比较第18周增加。截至第19周，18大城市库存为106.3万套，较第18周减少0.3万套；库销比为26.8个月，较第18周增加0.3个月。第19周土地市场活跃度较第18周上升。第19周36大城市市本级合计成交土地16块。土地出让金增加。2024年第19周36大城市市本级土地出让金为92.97亿元，较第18周增加8.05亿元。平均溢价率下降。2024年第18周36大城市市本级土地成交平均溢价率0.8%，较第18周下降0.9pct。第19周36大城市流拍或中止、取消及延迟交 易的地块数量为7块。 重点公司公告。保利置业、金地商置、雅居乐等34家房企公布2024年第一季度经营数据。世茂股份截至4月底累计120.55亿元债务未能按期支付。豫园股份截至今年4月月底已累计回购600万股股份。万业企业截至2024年4月30日，斥资1.84 亿元回购1.56%股份。冠城大通完成回购2823.3万股使用金额5300.54万元。 投资建议与投资标的 政治局会议首提“消化存量、优化增量”。4月30日召开的中共中央政治局会议 上提出“要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展”。对于“消化存量房产”，此前全国多地出台住房“以旧换新”政策以提升存量房流动性，其中以郑州为代表的城市将地方国企作为收储主体面向市场收购二手住房，并促成“以旧换新”，该政策使得消化存量过程中居民部门适度加杠杆，并且在换购新房时趋于市场化决策。资金来源方面，地方国企平台收购二手房的资金主要为政府主导的银行贷款，例如23年1月央行设立1000亿租赁住房贷款支持计划。但是，由于中国租金回报率普遍较低，地方城投贷款收购二手房产生的融资成本和保障性租赁住房获得的租金回报率倒挂，成为关键掣肘，若中央财政能够给予贴息补助，则融资成本和租金回报率得以平衡。“以旧换新”能否在全国市场注入流动性、促进置换需求的释放、大规模促进存量去化仍很大程度上取决于未来该模式能否在部分城市跑通，以及未来中央财政支持的力度。建议关注“以旧换新”政策后续成效。看好能够穿越本轮周期的企业，看好央国企和稳健经营的高评级民企在当前竞争格局中的相对优势，同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。 风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 目录 1.第19周市场行情回顾（2024.05.04~2023.05.10）4 1.1第19周行业指数表现4 1.2第19周地产板块个股表现4 2.行业及公司要闻回顾（2024.05.04~2023.05.10）4 2.1行业一周要闻回顾4 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾6 2.3重点城市土地市场跟踪8 2.4重点公司一周要闻回顾10 投资建议11 风险提示12 附录12 图表目录 图1：2024年第19周44城新房成交套数6 图2：2024年第19周21城二手房成交套数6 图3：2024年第19周新房二手房成交套数中一线城市占比6 图4：第19周跟踪城市库销比7 图5：重点城市库存和库销比7 图6：一、二线城市土地成交情况（市本级）8 图7：卫星城土地成交情况（市本级）8 图8：一、二线城市土地出让金情况（市本级）8 图9：重点卫星城土地出让金情况（市本级）9 图10：36城土地平均溢价率情况（市本级）9 图11：36城土地流拍情况（市本级）10 表1：本周房地产板块指数强于沪深300指数，强于创业板指4 表2：本周A股房地产个股表现4 表3：地产板块股票池名单12 1.第19周市场行情回顾（2024.05.04~2023.05.10） 1.1第19周行业指数表现 第19周房地产板块指数强于沪深300指数，强于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为2.7%。沪深300指数报收3666.28，周度涨幅为1.7%；创业板指数报收1878.17，周度涨幅为1.1%；房地产指数（申万）报收1993.38，周度涨幅为4.4%。 表1：本周房地产板块指数强于沪深300指数，强于创业板指 指数(2024/05/10) 本周涨幅 上周涨幅 年初以来涨幅 沪深300 3666.28 1.7% 0.6% -5.3% 创业板指 1878.17 1.1% 1.9% -20.0% 房地产指数（申万） 1993.38 4.4% 4.5% -33.4% 数据来源：Wind，东方证券研究所 1.2第19周地产板块个股表现 第19周地产板块涨幅居前的公司分别为南都物业、*ST新城、*ST金科、空港股份、招商蛇口。 表2：本周A股房地产个股表现 本周涨幅前五 涨幅 本周跌幅前五 跌幅 南都物业 26.2% *ST世茂 -23.4% *ST新城 24.0% *ST中迪 -22.6% *ST金科 19.5% ST迪马 -14.0% 空港股份 18.2% ST中南 -13.8% 招商蛇口 15.9% 国创高新 -8.7% 数据来源：Wind，东方证券研究所 备注：本研报使用的地产板块股票池为申万房地产（2021），剔除主营业务非房地产相关的公司，具体见附录。 2.行业及公司要闻回顾（2024.05.04~2023.05.10） 2.1行业一周要闻回顾 全国性政策方面。财政部与住建部启动城市更新示范工作，推进城市更新行动。央行统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，继续保交楼贷款支持。地方政策方面。上海、武汉、郑 州推进“以旧换新”。无锡、合肥、云南德宏、山西、西安调整住房公积金政策。北京加强住房公积金违规提取治理。深圳、杭州、西安、合肥调整住房限购政策。杭州上城区、拱墅区、西湖区和滨江区新房限购政策持续执行。河北唐山、秦皇岛、廊坊取消首套房贷利率下限。杭州、河南开封调整购房贷款政策。成都计划新增商品住房用地供应1.15万亩。武汉推出购房消费券支持措施。 全国性政策： 1)财政部与住建部：启动城市更新示范工作推进城市更新行动（5.6） 信息来源：观点地产网 2)央行：统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施继续保交楼贷款支持（5.10）信息来源：观点地产网 地方政策： 1）上海：启动商品住房“以旧换新”,首批7个楼盘亮相支付宝小程序（5.5）信息来源：观点地产网 2）成都：计划新增商品住房用地供应1.15万亩，预计融资需求达2006亿元（5.6）信息来源：观点地产网 3）武汉：出台新政优化房产市场，推行“卖旧买新”交易新模式（5.6）信息来源：观点地产网 4）武汉：推出购房消费券支持措施最高可抵10万元房款（5.6）信息来源：观点地产网 5）深圳住建局：分区优化住房限购政策多孩户籍家庭可再购1套房（5.6）信息来源：观点地产网 6）无锡：调整公积金政策，二套房首付比例降至20%（5.7）信息来源：观点地产网 7）北京：加强住房公积金违规提取治理明确惩戒措施和通报机制（5.7）信息来源：观点地产网 8）河北唐山、秦皇岛、廊坊：取消首套房贷利率下限5月7日起实施（5.7）信息来源：观点地产网 9）合肥：调整公积金贷款政策夫妻双方最高可贷120万元（5.8）信息来源：观点地产网 10）杭州上城区、拱墅区、西湖区和滨江区：新房限购政策持续执行外地人士购房需连续缴纳1 个月社保（5.8） 信息来源：观点地产网 11）云南德宏：支持提取个人公积金账户余额偿还住房贷款的本息（5.8）信息来源：观点地产网 12）杭州：全面取消住房限购加强住房信贷支持（5.9）信息来源：观点地产网 13）河南开封：购房人可选择“认贷不认房”或“认房不认贷”（5.9）信息来源：观点地产网 14）山西：调整公积金贷款政策最高额度提至100万元（5.9）信息来源：观点地产网 15）西安：全面取消全住房限购措施（5.9）信息来源：观点地产网 16）西安：首次使用公积金贷款购房的，首付比例不低于20%（5.9）信息来源：观点地产网 17）杭州：调整购房政策，无房区域可享首套住房贷款认定（5.9）信息来源：观点地产网 18）郑州：启动“以旧换新”住房政策八区同步取消试点限制（5.10） 信息来源：观点地产网 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 19）合肥：全面优化房地产政策取消限购限售并降低贷款利率（5.10）信息来源：观点地产网 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾 第19周新房销量较第18周减少，二手房销售量较第18周增加。第19周44大城市新房销售为 1.6万套，较第18周减少7.5%；21大城市二手房销售1.8万套，较第18周增加56.7%。一线城市新房、二手房交易较第18周分别减少22%、增加29.7%；二线城市新房、二手房交易较第18周分别增加4.1%、增加66.7%。 图1：2024年第19周44城新房成交套数 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0 44城新房销售（套）一线城市新房销售（套，右轴） 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 2021年 第19周 2021年 第33周 2021年 第47周 2022年 第9周 2022年 第23周 2022年 第37周 2022年 第51周 2023年 第14周 2023年 第28周 2023年 第42周 2024年 第4周 2024年 第19周 注：周度销售计算周期为上一周周六至本周五。数据来源：Wind，东方证券研究所 图2：2024年第19周21城二手房成交套数 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 系列1系列2 9,000 7,000 5,000 3,000 1,000 -1,000 2021年 第19周 2021年 第