房地产行业研究周报：满足改善性需求力度加大，关注短期政策博弈机会

行业追踪（2024.3.23-2024.3.29） “7090”政策放松，或激发改善需求释放 深圳取消“7090”户型结构限制。3月26日，据财联社报道，网传深圳市规划和自然资源局发布关于停止执行《关于按照国家政策执行住宅户型比例要求的通知》的通知。“7090”政策文件主要内容包括，深圳将按照国家政策控制住宅户型结构比例，即单套住房建筑面积90平方米以内的住房面积所占比重，必须达到住宅面积的70%以上，并按照全市总量平衡的原则落实。对此，深圳市规划和自然资源局相关人士向记者证实，停止执行“7090”政策文件属实。 上海土拍中小套型比例要求降低。在深圳调整前，上海同样对“7090”政策作出调整。3月15日，上海挂出的2024年一批次第二轮土拍的6宗地块的中小套型标准均发生变化，此前，上海对中小套型比例的要求为中心城区不低于70%，郊区不低于60%，轨道交通站点周边区域中小套型比例不低于80%，即“7090”政策。此次出让的6宗地块中，浦东曹路、闵行浦锦地块要求比例50%，奉贤新城地块要求比例55%，嘉定菊园、静安中兴地块60%，普陀桃浦地块70%。 北京离婚追溯3年政策废止，或强化限购宽松预期 北京离婚追溯3年限购政策废止。3月27日，据第一财经报道，网传北京“离异3年内不得京内购房”的限购政策文件被废止。对此，北京市住建委相关工作人员告诉记者，消息属实，已开始执行。此前2021年8月，北京住建委政策规定，北京夫妻离异的，原家庭在离异前拥有住房套数不符合本市商品住房限购政策规定的，自离异之日起3年内，任何一方均不得在本市购买商品住房。政策发布于市场高热期。彼时为了获取购房资格，不乏通过离婚“曲线”买房的案例，离婚家庭购房的比例明显升高。具体操作方式为：比如一个家庭原先有两套住房，办理离婚后，将所有房产转入其中一人名下，另一方离异单身便拥有了再购买一套住房的资格。为落实“房住不炒”定位，北京出台离婚限购政策，经过3年市场调整，北京楼市已经步入平稳发展的阶段，相关政策也到了调整时机。 基本面预期差仍存，关注短期政策博弈机会 3月22日，国常会地产定调积极，优化支持政策有望加码，表述中提及：1）“优化地产政策”，“优化”传递出政策宽松意向。同时，会议提及“系统谋划相关支持政策、有效激发潜在需求”也与之具备契合性，较明确的指向为需求侧政策的宽松。2）“加大高品质住房供给”传递出未来商品房或将更趋向改善型市场的信号；“改革商品房相关基础性制度”，或意味着刚需及租赁需求更多由保障性住房制度承接。 我们认为，“7090”、“离婚限购”等政策呈现放松倾向或可视为上述政策基调的落实执行。基于以上进行推演，激发一线、强二线城市改善需求释放、辅以限购限价等政策放松，推动供应结构调整及“市场+保障”双轨制中的“市场”更为市场化等趋势，均不排除在年内加速的可能。 3月新房、二手房同比降幅收窄 新房市场本周成交430万平，月度同比-46.97%，相较上月改善12.14pct；累计库存15167万平，三线及以下去化加速，一线二线去化放缓。二手房市场本周成交206万平，月度同比-25.79%，相较上月改善20.19pct。3月18日-3月24日，土地市场本周成交建面1486万平，滚动12周同比-6.86%；成交总额287亿元，滚动12周同比3.08%；全国平均溢价率6.53%，滚动12周同比-0.54pct。 本周申万房地产指数-1.74%，较上周下跌0.41pct，涨幅排名22/31，跑输沪深300指数1.53pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数-0.11%，较上周提升3.20pct，涨幅排序7/11，跑输恒生指数0.36pct；克而瑞内房股领先指数为-0.01%，较上周提升3.28pct。 投资建议：需求侧LPR超预期下调，因城施策框架下各地“四限”调整进入新一轮发力期，有望带动改善需求集中释放，白名单等供给端融资支持力度持续加码，预计24年供给侧出清基本结束。行业基本面止跌企稳前，我们认为需求不稳、政策延续，看好供需政策双向发力对板块行情的持续驱动。 标的方面1）推荐优质地产龙头：招商蛇口、保利发展、中国海外发展，建议关注华润置地、越秀地产、绿城中国、滨江集团；2）推荐优质物管企业：招商积余、保利物业，建议关注中海物业、万物云；3）建议关注保障房及城中村改造主题：绿城管理控股，城建发展、天健集团、中华企业。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期 1.满足改善性需求力度加大，关注短期政策博弈机会 “7090”政策倾向放松，或激发改善需求释放 深圳取消“7090”户型结构限制。3月26日，据财联社报道，网传深圳市规划和自然资源局发布关于停止执行《关于按照国家政策执行住宅户型比例要求的通知》的通知。“7090”政策文件主要内容包括，深圳将按照国家政策控制住宅户型结构比例，即单套住房建筑面积90平方米以内的住房面积所占比重，必须达到住宅面积的70%以上，并按照全市总量平衡的原则落实。对此，深圳市规划和自然资源局相关人士向记者证实，停止执行“7090”政策文件属实。 上海土拍中小套型比例要求降低。在深圳调整前，上海同样对“7090”政策作出调整。3月15日，上海挂出的2024年一批次第二轮土拍的6宗地块的中小套型标准均发生变化，地块的标准调整为：多层不大于100平方米、小高层不大于110平方米、高层不大于120平方米。同时，6宗地块的中小套型比例要求也进行了下调。此前，上海对中小套型比例的要求为中心城区不低于70%，郊区不低于60%，轨道交通站点周边区域中小套型比例不低于80%，即“7090”政策。此次出让的6宗地块中，浦东曹路、闵行浦锦地块要求比例50%，奉贤新城地块要求比例55%，嘉定菊园、静安中兴地块60%，普陀桃浦地块70%。 北京离婚追溯3年政策废止，或强化限购宽松预期 北京离婚追溯3年限购政策废止。3月27日，据第一财经报道，网传北京“离异3年内不得京内购房”的限购政策文件被废止。对此，北京市住建委相关工作人员告诉记者，消息属实，已开始执行。此前2021年8月，北京住建委政策规定，北京夫妻离异的，原家庭在离异前拥有住房套数不符合本市商品住房限购政策规定的，自离异之日起3年内，任何一方均不得在本市购买商品住房。 政策发布于市场高热期。2021年上半年，受需求释放、“学区房”、违规资金流入等因素叠加影响，北京市二手房成交过热，价格上涨。彼时为了获取购房资格，不乏通过离婚“曲线”买房的案例，离婚家庭购房的比例明显升高。具体操作方式为：比如一个家庭原先有两套住房，办理离婚后，将所有房产转入其中一人名下，另一方离异单身便拥有了再购买一套住房的资格。为落实“房住不炒”定位，北京出台离婚限购政策，经过3年市场调整，北京楼市已经步入平稳发展的阶段，相关政策也到了调整时机。 基本面预期差仍存，关注短期政策博弈机会 3月22日，国常会地产定调积极，优化支持政策有望加码，表述中提及： 1）“优化地产政策”，“优化”传递出政策宽松意向。同时，会议提及“系统谋划相关支持政策、有效激发潜在需求”也与之具备契合性，较明确的指向为需求侧政策的宽松。 2）“加大高品质住房供给”传递出未来商品房或将更趋向改善型市场的信号；“改革商品房相关基础性制度”，或意味着刚需及租赁需求更多由保障性住房制度承接。 我们认为，“7090”、“离婚限购”等政策呈现放松倾向或可视为上述政策基调的落实执行。 基于以上进行推演，激发一线、强二线城市改善需求释放、辅以限购限价等政策放松，推动供应结构调整及“市场+保障”双轨制中的“市场”更为市场化等趋势，均不排除在年内加速的可能。 市场对地产长期政策宽松预期一致，博弈点主要在短期释放节奏与力度是否符合预期。从目前表现，3月二手房以价换量恢复较快，新房环比有缓慢修复，新房、二手房3月单月成交面积同比降幅较上月分别收窄约12pct、20pct，尚处修复阶段。依照近年经验惯性，政策少有脱离基本面抢跑的先例。 情形一：政策会等到有明确的再回落的信号。参考去年，假使在4月-5月发生边际回落，届时政策加码概率提升，在此期间，政策博弈行情或持续演绎，且短期较难证伪。 情形二：政策抢跑（如3月底或4月初）。具备可能性，主要出于尽早稳地产、稳经济拉动等。新房虽有恢复但表现仍不好，3月成交面积降幅仍接近5成，前期政策刺激效果有限。 当前，我们仍更倾向于情形一，较为符合历史政策思路。 1.1.投资建议 需求侧LPR超预期下调，因城施策框架下各地“四限”调整进入新一轮发力期，有望带动改善需求集中释放，白名单等供给端融资支持力度持续加码，预计24年供给侧出清基本结束。行业基本面止跌企稳前，我们认为需求不稳、政策延续，看好供需政策双向发力对板块行情的持续驱动。标的方面1）推荐优质地产龙头：招商蛇口、保利发展、中国海外发展、龙湖集团，建议关注华润置地、越秀地产、绿城中国、滨江集团；2）推荐优质物管企业：招商积余、保利物业，建议关注中海物业、万物云；3）建议关注保障房及城中村改造主题：绿城管理控股，城建发展、天健集团、中华企业。 表1：A股重点标的估值与盈利预测 表2：H股重点标的估值与盈利预测 2.政策与成交概览 2.1.政策梳理 表3：本周政策概览 2.2.新房市场 2.2.1.新房成交情况 3月22日-3月28日，51城商品房成交面积为430万平，移动12周同比增速为-40.73%，增速较上期下降2.07pct；月度同比-46.97%，相较上月改善12.14pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为84、314、32万平，移动12周同比增速分别为-37.15%、-41.54%、-42.47%，增速较上期分别变化-4.46pct、-1.19pct、-3.24pct，与历史相比，一线、二线、三线及以下降幅扩大。 图1：51城商品房成交面积 图2：51城商品房成交面积-月度同比 图3：分能级商品房成交面积-移动12周同比 图4：一线4城商品房成交面积-移动12周同比 图5：商品房成交面积热力图 2.2.2.新房推盘去化 推盘去化方面，截至3月28日，16城商品房可售面积为15167万平。全国平均去化时长为147周，一线、二线、三线城市去化时间分别为122、168、237周，三线及以下去化加速，一线二线去化放缓。 图6：17城商品房可售面积 图7：分能级城市推盘去化-移动12周 2.3.二手房市场 3月22日-3月28日，17城二手房成交面积为206万平，移动12周同比增速为-15.45%，增速较上期下降3.16pct；月度同比-25.79%，相较上月改善20.19pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为43、154、9万平，移动12周同比增速分别为-21.15%、-17.91%、+214.57%，增速较上期分别变化-2.80pct、-3.11pct、-7.55pct，与历史相比，一线、二线降幅扩大，三线及以下增幅收窄。 图8：17城二手房成交面积 图9：17城二手房成交面积-月度同比 图10：分能级二手房成交面积-移动12周同比 图11：一线2城二手房成交面积-移动12周同比 图12：二手房成交面积热力图 2.4.土地市场 3月18日-3月24日，全国土地成交建筑面积为1486万平，滚动12周同比增速为-6.86%，较前期上升3.39pct；分能级看，一线、二线、三线城市本周土地成交建筑面积分别为148、333、1005万平，滚动12周同比增速分别为-17.06%、-11.36%、-3.62%，增速较上期分别提升-15.29pct、-3.57pct、+8.46pct，与历史相比，一线、二线成交建面降幅扩大，三线降幅收窄。 全国土地成交金额达到287亿元，滚动12周同比增速为+3.08%，较前期上升0.84pct。其中，一线、二线、三线城市分别为138、65、84亿元，滚