宏观周观点：房地产政策继续优化

总量研究 2024年05月11日 房地产政策继续优化 ——宏观周观点（20240506-20240510） 宏观周报 证券分析师 胡少华S0630516090002 hush@longone.com.cn 证券分析师 刘思佳S0630516080002 liusj@longone.com.cn 联系人 高旗胜 gqs@longone.com.cn 投资要点 核心观点：近期房地产迎来新一轮政策优化期，政治局会议提及“综合研究消化存量房产和优化增量住房”，北京、深圳等多个核心城市继续放松楼市政策，其中杭州和西安全面取消限购措施。我们认为地方放宽房地产政策的力度在加大，同时中央“综合研究”之后可能还会有新的增量政策，只是具体时间存在不确定性。上市公司业绩方面一季报全A营收TTM、净利润TTM增速均有所回落，但科创板表现相对较好，经济数据方面，出口超预期，国内通胀低位回升但仍需政策加力。 近期房地产政策密集优化。继北京优化五环外、深圳放松非核心区、天津放开120平米以上限购之后，本周杭州、西安两座强二线城市全面取消住房限购。截至5月10日，全国范 围内仅有北京、上海、广州、深圳、天津、海南省仍执行限购政策，其中北京、上海、深圳仍全市执行限购，广州、天津对120平米以下限购，海南省将于2025年底前实现封 关运作。楼市需求端疲弱，核心城市表现并不乐观。从近期销售情况来看，4月，30城商 品房成交面积780万平米，同比-38.9%，仅为2019-2023年同期均值（1488万平米）的52.4%，5月以来仍无明显改善。以近期关注度较高的杭州为例，今年1-4月杭州新房销售面积当月同比分别为-43.5%、-75.9%、-34.5%、-47.7%，市场热度持续下行。杭州放开限购政策，且购房即可落户，有助于激发更多潜在购房需求，维持房地产市场稳定。 房地产限制性政策松绑有望延续，且政策工具可能更加丰富。4月政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，部分核心城市政策响应出台速度较快， 我们认为上述执行限购政策的城市未来或将进一步加大优化力度，同时在首套房认定标准、降低利率、降低交易税费、减少社保/个税缴纳年限、“以旧换新”、政策性保障房收购等方面给予支持，政策工具可能更加丰富多元。从政治局会议“综合研究”这一表述来看，相关政策可能还需进一步研究，具体政策细节、实施力度、落地时间等存在不确定性，因此可能需要对后续政策出台速度保持一定耐心。对于后市走向，楼市限制性政策优化后对市场情绪的好转有积极意义，短期内有望提升市场热度，叠加去年同期高基数效应逐步消退，房地产需求端有望得到改善。 一季度全A营收增速及净利润增速回落，科创板表现较好。从2023年年报以及2024年一季报情况来看，全A营收TTM增速分别为1.88%和1.02%，整体延续回落的趋势，但科创 板增速一季度有所反弹。从利润情况来看，全A净利润增速一季度重回负增长，而科创板降幅收窄。分行业来看：营收增速来看，综合、社会服务、汽车、国防军工一季度营收TTM增速在两位数以上；从边际变化上来看，综合、电子、国防军工、轻工制造、纺织 服饰、社会服务一季度营收TTM增速的改善幅度居前。净利润增速来看，综合、传媒的增速在三位数以上，其他增速居前的行业包括纺织服饰、交通运输、公用事业等。从边际变化上来看，综合、钢铁、电子、农林牧渔、轻工制造、纺织服饰一季度营收TTM增速的改善幅度居前。ROE来看，边际变化上，一季度ROETTM较前值上升的行业共有8个，多数行业回落。其中改善幅度较大的是农林牧渔，此外轻工制造、电子、纺织服饰居前。 出口好于预期，通胀低位回升。（1）4月出口增速明显改善，既有基数下降的因素，同时也显示出外贸形势的好转。分产品来看，船舶在基数稳定的情况下，今年4月出口金额当 月同比较3月大幅加快57.3个百分点至91.3%；汽车和手机出口增速则在去年同期基数抬升的情况下进一步加快。低位回升的通胀依然需要政策加力。（2）CPI、PPI虽有回升，但绝对水平仍然处于历史相对低位，央行在一季度货币政策报告中指出，把维护价格稳 定、推动价格温和回升作为把握货币政策的重要考量，政策合力下通胀整体有望逐步回升，一季度大概率是年内价格以及名义GDP增速的低点。（3）高频数据方面：地产：30城商品房成交面积环比下降，其中一二线城市环比降幅较大。外需：BDI指数环比明显抬 升。生产：上下游开工率均有回落，中游开工率稳中抬升。 本周A股风格：板块轮动较快。本周，A股震荡上行，围绕地产等政策预期的波动下，主板表现略强于科创，板块间轮动较快。上证综指收涨1.6%，创业板指数上涨1.06%。热 点方面，锂电池行业新规可能遏制低效产能扩张，房地产方面杭州、西安相继放开限购，航运方面集运欧线期货再次大涨。根据Wind热门概念指数分类，本周涨幅居前的是人造肉（+8.45%）、航运精选（+8.33%）、水电（+8.23%）、磷化工（+7.67%）、化学原料精选（+7.45%）、动物保健精选（+6.67%）、房地产精选（+6.64%）等。 风险提示：地缘政治风险；政策落地不及预期的风险。 正文目录 1.房地产限制性政策有望继续加力优化5 2.一季度全A营收增速及净利润增速回落，科创板表现较好7 3.出口好于预期，通胀低位回升9 4.本周A股风格：板块轮动较快10 5.利率、汇率和市场表现10 6.重要事件11 7.行业周观点汇总14 8.下周关注17 9.风险提示17 图表目录 图130城商品房成交面积，万平米6 图2杭州新建商品住宅成交面积及增速，万平米，%7 图3杭州宅地供给与批准预售面积，万平米7 图4各行业营业收入TTM增速，%8 图5各行业归母净利润TTM增速，%8 图6高频表现10 图7申万一级行业周涨跌幅（2024/5/6-2024/5/10）11 图8北向资金、融资余额与上证指数，亿元，点11 图9北向资金当日净买入金额，亿元11 表1近期优化限购政策城市核心举措5 表2当前限购城市政策现状5 表3行业周观点14 1.房地产限制性政策有望继续加力优化 房地产政策继续优化。近期多个高能级城市密集优化房地产政策，继北京优化五环外、深圳放松非核心区、天津放开120平米以上限购之后，本周杭州、西安两座强二线城市全面取消住房限购。具体看，5月9日，杭州市发布《关于优化调整房地产市场调控政策的通知》，提到“全面取消住房限购；在本市取得合法产权住房的非本市户籍人员可申请落户”。同日，西安市发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，提到“全面取消我市住房限购措施”。在杭州、西安放开限购政策之后，全国范围内仅有北京、上海、广州、深圳、天津、海南省仍执行限购政策，其中北京、上海、深圳仍全市执行限购，广州、天津对120平米以下限购，海南省将于2025年底前实现封关运作。 表1近期优化限购政策城市核心举措 时间 城市 核心举措 04-18 长沙 全面放开限购，不再审查购房者资格 04-28成都全面放开限购，不再审查购房者资格 04-30 天津 1.放开120平米以上商品住房限购； 2.天津户籍、北京户籍、河北户籍、北京河北就业人员均适用 拥有1套住房的；连续5年缴纳社保/个税的非本市户籍已在京拥有1套住房的 05-06 深圳 1.核心区（福田、罗湖、南山、宝安区的新安和西乡）外，本市户籍二孩及以上家庭可多购买1套商品住房；2.核心区外，非本市户籍购房缴纳社保/个税年限由3年降至1年 05-09 杭州 全面放开限购，不再审查购房者资格 05-09 西安 全面放开限购，不再审查购房者资格 04-30北京 1.允许在五环外新购买1套商品住房； 2.适用于：本市户籍已在京有2套住房的；本市户籍成年单身人士已在京 资料来源：各地住建部门，中指院，东海证券研究所 表2当前限购城市政策现状 城市 限购区域 非本市户籍购房条件 限购套数 北京 全市 5年社保/个税（五环外可多购1套） 已婚2套，单身1套 金山、青浦、奉贤新城人才为3年社保/个税核心区（福田、罗湖、南山、宝安的新安和 核心区已婚2套，单身 全市 西乡）为3年社保/个税； 1套； 深圳（深汕合作区 非核心区（盐田、龙岗、龙华、坪山、光 非核心区已婚2套，二 除外） 明、大鹏新区、宝安除新安和西乡外）为1 孩及以上家庭3套，单 年社保/个税 身1套 越秀、海珠、荔湾、天河、 广州 白云（部分除外）、南沙 2年社保/个税 已婚2套，单身1套 120平米以下 限购 天津市内六区1206个月社保/个税已婚2套，单身1套平米以下限购 上海全市 5年社保/个税； 临港新片区为1年社保/个税； 已婚2套，单身1套 资料来源：各地住建部门，中指院，东海证券研究所 楼市需求端疲弱，核心城市表现并不乐观。从近期销售情况来看，4月，30城商品房成交面积780万平米，同比-38.9%，仅为2019-2023年同期均值（1488万平米）的52.4%。5月以来仍无明显改善，5月前10日30城商品房成交面积同比-53%。以近期市场关注度 较高的杭州为例，今年1-4月，杭州新房住宅成交面积当月同比分别为-43.5%、-75.9%、-34.5%、-47.7%，前四个月新房住宅成交面积累计同比-49.5%，市场热度持续下行。本次杭州放开限购政策，且购房即可落户，有助于激发更多潜在购房需求，维持房地产市场稳定。 房地产限制性政策松绑有望延续，且政策工具可能更加丰富。4月政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，部分核心城市政策响应出台速度较快，我们认为上述执行限购政策的城市未来或将进一步加大优化力度，同时在首套房认定标准、降低利率、降低交易税费、减少社保/个税缴纳年限、“以旧换新”、政策性保障房收购等方面给予支持，政策工具可能更加丰富多元。例如，5月10日，郑州市住宅与房地产 业协会发布《关于全面开展郑州市二手住房“卖旧买新、以旧换新”工作的公告》，宣布“以旧换新”试点工作结束，在全市范围内全面实施。《公告》规定郑州城发安居公司收购房屋的条件为“普通商品住房自竣工备案之日起至今不超过20年、优先收购市内八区的三 环内房屋、建筑面积不超过120平米”。《公告》有望加快郑州存量商品房去化，缓解高库存压力，同时增加保障性租赁住房供给。 从政治局会议“综合研究”这一表述来看，“消化存量房产和优化增量住房政策措施”相关政策可能还需进一步研究，具体政策细节、实施力度、落地时间等存在不确定性，因此可能需要对后续政策出台速度保持一定耐心。对于后市走向，楼市限制性政策优化后对市场情绪的好转有积极意义，短期内有望提升市场热度，叠加去年同期高基数效应逐步消退，房地产需求端有望得到改善。 图130城商品房成交面积，万平米 600 500 400 300 200 100 0 2021202220232024 资料来源：Wind，东海证券研究所 图2杭州新建商品住宅成交面积及增速，万平米，%图3杭州宅地供给与批准预售面积，万平米 100 80 60 40 20 0 6060 4055 2050 045 40 -2035 -4030 -6025 -8020 2022-01 2022-03 2022-05 2022-07 2022-09 2022-11 2023-01 2023-03 2023-05 2023-07 2023-09 2023-11 2024-01 2024-03 -100 170 150 130 110 90 70 2018-01 2018-05 2018-09 2019-01 2019-05 2019-09 2020-01 2020-05 2020-09 2021-01 2021-05 2021-09 2022-01 2022-05 2022-09 2023-01 2023-05 2023-09 50 新房成交面积万平米新房成交面积同比%（右轴） 杭州商品住宅批准