白名单项目融资大量落地，西安经发物业提交上市申请

2024 年4月 中国资本房地月产报 全年融资规模同比减少30%，新增14家首次违约房企 中国资本房地月产报 白名单项目融资大量落地，西安经发物 业提交上市申请 克而瑞资本月报4月刊 白名单项目融资大量落地，西安经发物业提交上市申请 本月关注： 房企债券发行与到期（亿元） 克而瑞研究月报 版权所有©克而瑞集团·研究中心2/9 【政府强调积极化解房地产风险，白名单项目融资大量落地】 4月19日，国家金融监督管理总局发文声明，强调将推动积极稳妥化解房地产风险，为加快构建房地产发展新模式提供有效金融支持。除此之外，各地“白名单”项目的融资也逐渐落地，据住房城乡建设部及国家金融监管总局消息，截至3月底共有“白名单”1979个项目获得了银行授信，总额达 到4690.3亿元；其中1247个项目已经获得贷款发放，总额 1554.1亿元。此外，商业银行对第一批“白名单”项目完成 审查，其中审批同意项目数量超2100个，总金额超5200亿元。整体看来本月房企的融资环境仍在持续改善，优质“白名单”项目的融资也大量落地，但是对于房企整体融资的改善效果仍然有待进一步的观察。 【融资规模环比减少，长期来看继续处在低位】 2024年4月65家典型房企的融资总量为280.07亿元，环比减少29.5%，同比减少56.5%。房企债券发行了218.57亿元，环比与上月持平，同比减少42.3%。债券类平均融资成本为3.06%，环比降低了0.04pct，同比降低0.42ct。本月没有房企进行境外融资，而由于境内发债的企业仍然主要是国企央企，因此境内融资成本3.06%，仍然保持在较低的水平。 【西安经发物业提交招股书，多家房企推进配股计划】 本月没有房企或房企旗下企业完成上市，仅有西安经发旗下的西安经发物业向港交所提交了上市申请，泓盈城市服务也通过了港交所上市聆讯。而在增发配股方面，本月有多家房企的配股计划有了新进展：金科股份宣布终止其增发计划、济南高新和中华企业在本月回复了上交所的问询、中交地产和厦门国贸调整了增发方案、建发股份则根据2023年报更新了募集说明书。整体看来，大多数上市房企在境内的定增推进仍较为缓慢，如保利、大名城、中交等已经被交易所同意注册的增发方案至今也没有完成，同时还有多家房企宣布终止定增。 免责申明 数据、观点等引用请注明“由易居企业集团·克而瑞研究中心提供”。由于统计时间和口径的差异，可能出现与相关政府部门最终公布数据不一致的情形，则最终以政府部门权威数据为准。文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。 4月A股房企涨幅TOP5 代码 名称 4月涨跌幅 600094.SH 大名城 22.81% 002305.SZ 南国置业 21.47% 002146.SZ 荣盛发展 12.84% 000897.SZ 津滨发展 10.22% 600246.SH 万通发展 8.09% 4月H股房企涨幅TOP5 代码 名称 4月涨跌幅 2892.HK 万城控股 66.67% 0230.HK 五矿地产 41.51% 1668.HK 华南城 32.87% 1755.HK 新城悦服务 30.67% 0982.HK 华发物业服务 30.50% 债券发行：融资规模环比减少，长期来看继续处在低位 01. 2024年4月65家典型房企的融资总量为280.07亿元，环比减少29.5%，同比减少56.5%。从全年累计数据来看，65家典型房企的累计融资总量为1325.79亿元，同比减少44.84%。在融资结构方面，本月房企境内债权融资276.57亿元，环比减少26.6%，同比减少48.1%；没有企业进行境外融资；资产证券化融资为3.5亿元，环比减少75.9%，同比减少95.6%。 图：2021年4月-2024年4月65家监测企业融资额统计图（单位：亿元） 注：1.外币融资统一按当月月末汇率换算为人民币，监测数据不含开发贷、一般银行贷款数据 2.因行业格局发生变化，监测企业范围由2023年的80家调整为65家，历史数据也同步调整，下同 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 4月房企发债218.57亿元，环比与上月持平，同比减少42.3%。本月没有企业境外发债，218.57亿元均为境内发债，因此境内债规模环比增加2.8%，同比减少42.3%。其中，公司债发行91.6亿元，环比增加84.7%，同比增加10.8%；中期票据发行84.57亿元，环比减少21%，同比减少55.8%，境内发债的企业仍然主要是华润置地、中海地产、首开股份等国企央企。 图：2020年1月起各月房企发债规模（单位：亿元） 版权所有©克而瑞集团·研究中心3/9 注：1.不做额外说明，境外债统一按月末汇率换算 2.发债仅指境内外发行的各类债券、优先票据、中期票据等，不包含资产证券化等，下同 数据来源：企业公告、CRIC整理 2024年1-4月65家典型房企新增债券类融资成本3.14%，较2023年全年下降 0.46个百分点，其中境外债券融资成本4.28%，较2023年全年降低3.76个百分点，境内债券融资成本3.12%，较2023年全年降低0.36个百分点。单月来看，4月房企融资成本为3.06%，环比降低了0.04pct，同比降低0.42ct。本月没有房企进行境外融资，而由于境内发债的企业仍然主要是国企央企，因此境内融资成本3.06%，仍然保持在较低的水平。 图：2020年-2024年4月各月房企发债成本 版权所有©克而瑞集团·研究中心4/9 数据来源：企业公告、CRIC整理 具体企业表现来看，4月债券发行量最大的企业是华润置地和中海地产，前者发行了3笔共30亿元的超短融，后者发行了1笔30亿元的公司债。本月发行债券 的企业有13家，与上月相比增加3家。从发债年限来看，保利发展发行了2笔期限 长达7年的公司债，是本月发行期限最长的债券。从债券发行利率表现来看，华润置地发行的1笔超短融利率是1.98%，是本月房企发行的所有债券中最低。 表：本月企业发债总量TOP5 企业名称 总量（亿元） 华润置地 30.00 中国海外发展 30.00 首开股份 23.47 电建地产 20.40 保利发展 19.00 数据来源：企业公告、CRIC整理 02.债券到期及违约：本月到期463亿元，朗诗绿色管理出现债务违约 4月共有31笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为463亿元，环比 减少20%。提前关注到2024年5月将有15笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为299亿元，环比减少35%。 表：下个月部分企业发行债券到期情况 企业名称 发行时间 融资方式 融资金额（亿） 货币单位 到期 中国海外发展 2014/5/8 境外债券 4.50 美元 2024/5/8 金隅集团 2017/5/19 公司债 5.00 人民币 2024/5/19 中国恒大 2019/5/6 公司债 50.00 人民币 2024/5/6 越秀地产 2019/5/21 公司债 15.00 人民币 2024/5/21 越秀地产 2019/5/22 公司债 5.50 人民币 2024/5/22 金融街 2019/5/23 公司债 10.00 人民币 2024/5/23 首创城发 2019/5/27 公司债 34.60 人民币 2024/5/27 建业地产 2020/11/18 境外优先票据 3.00 美元 2024/5/24 华润置地 2021/5/7 中期票据 30.00 人民币 2024/5/7 合生创展集团 2021/5/12 境外优先票据 3.00 美元 2024/5/18 弘阳地产 2021/5/17 境外优先票据 2.10 美元 2024/5/17 万科A 2021/5/26 境外债券 14.45 人民币 2024/5/25 版权所有©克而瑞集团·研究中心5/9 金地集团 2021/5/27 中期票据 20.00 人民币 2024/5/27 金科股份 2021/5/28 境外债券 3.25 美元 2024/5/28 招商蛇口 2024/2/7 超短融 13.00 人民币 2024/5/8 注：数据范围为65家典型企业2012年以来的债券发行监测数据 数据来源：企业公告、CRIC整理 在债务违约方面，本月21日朗诗绿色管理公告称未能于4月20日支付2022年 票据相关款项，未付本金达9614万美元，企业首次曝出债务违约事件。而3月20 日宣布出现债券违约的金辉，在本月15日将本金及累计利息存入了受托人的指定银 行账户，成功在30天宽限期内完成了对2024年到期的美元票据的赎回，企业已经没有债券违约。值得注意的是，近期房企融资仍然较为低迷，再加上房地产销售仍未复苏，因此未来仍有可能有更多房企曝出债务违约事件，流动性问题仍需要行业 注意。 表：各梯队房企违约数量 梯队 2021年以来累计违约企业个数 2023年以来新增违约企业个数 TOP30 5 1 TOP31-50 6 2 TOP51-100 13 3 TOP100-200 16 7 TOP200+ 20 3 注：梯队划分按照克而瑞《2023年中国房地产企业销售TOP200排行榜》全口径排名 数据来源：企业公告、CRIC整理 版权所有©克而瑞集团·研究中心6/9 和增发：西安经发物业提交招股书，多家房企推进配股计划 01.IPO 本月没有房企或房企旗下企业完成上市，仅有西安经发旗下的西安经发物业向港交所提交了上市申请，此外3月递交招股书的泓盈城市服务也在本月通过了港交所上市聆讯。整体看来，近期香港资本市场对于境内房地产相关企业的上市融资态度较为谨慎，境内房企及旗下公司的上市积极性也相对较低。 而在增发配股方面，本月有多家房企的配股计划有了新进展：金科股份宣布终止其增发计划、济南高新和中华企业在本月回复了上交所的问询、中交地产和厦门国贸调整了增发方案、建发股份则根据2023年报更新了募集说明书。整体看来，自 从2022年11月28日证监会出台房企股权融资的“第三支箭”之后，多家房企宣布 了配股计划。但是大多数上市房企在境内的定增推进仍较为缓慢，如保利、大名城、中交等已经被交易所同意注册的增发方案至今也没有完成，同时还有多家房企宣布 终止定增。 表：2023年以来部分房企配股融资情况 企业名称 更新时间 配售股份数量（亿股） 融资规模（亿元） 最新状态 金科股份 2024/4/30 / 购买恒昇大业20%股权 已终止 济南高新 2024/4/30 ≤1.64 ≤4 回复上交所问询 厦门国贸 2024/4/30 ≤4 ≤37 调整增发方案 建发股份 2024/4/29 10.52 ≤77.87 更新募集说明书 中交地产 2024/4/29 ≤2.09 ≤24.8 调整增发方案 中华企业 2024/4/19 ≤18.29 ≤45 回复上交所问询 荣盛发展 2024/4/8 ≤13.04 ≤28.74 企业内部审计评估中 新城控股 2024/3/29 ≤4.51 ≤45 延长决议有效期一年 京能置业 2024/3/18 ≤1.13 ≤7 延长决议有效期一年 福星股份 2023/12/28 2.23 8.14 已完成 苏宁环球 2023/12/14 ≤9.1 ≤28 已终止 大名城 2023/12/7 ≤5.10 ≤25.5 延长决议有效期一年 三湘印象 2023/12/5 ≤3.54 ≤10.2 已终止 华发股份 2023/10/27 6.35 50.42 已完成 中南建设 2023/10/21 ≤11.48 ≤28 对第二轮问询函进行回复 招商蛇口 2023/9/28 7.20 84.28 已完成 天地源 2023/9/27 ≤2.59 ≤12.5 完成定增方案论证 万科 2023/8/30 ≤11 ≤150 已终止 碧桂园 2023/8/30 3.50 2.7（港元） 已完成 雅居乐 2023/8/1 3.46 3.87（港元） 已完成