跟踪报告：核心业务增长稳健，关联应收减值充分

事件：碧桂园服务2023年营收同比+3%，核心归母净利润同比-22%。 碧桂园服务将于6月6日举办股东周年大会，届时将提呈普通决议案，以授权董事回购不超过已发行股份总数10%的股份。 碧桂园服务2023年实现收入426亿元，同比增长3.0%，毛利87亿元，同比减少14.9%，归母净利润2.9亿元，同比减少85.0%，剔除商誉减值、收并购带来的客户关系摊销等影响后的核心归母净利润39亿元，同比减少21.6%，经营活动产生现金流净额46亿元，同比增长38.9%，合计分红金额约9.8亿元。 点评：聚焦核心业务，规模优势明显；关联应收减值充分，商誉减值仍需观察。 1)聚焦核心业务，经营深度调整。2023年公司六大业务物业管理/非业主增值/三供一业/社区增值/城市服务/商业运营分别实现收入247/16/65/38/49/10亿 元，物业管理/三供一业稳健增长，同比+8.1%/+17.4%，收入占比合计为73%，基本盘依旧稳固；非业主增值收入占比降低至4%，未来房地产市场直接影响较为有限；社区增值业务收入同比下降6.6%，主要由于新房交付下降，公司家装中介业务缩减，社区传媒业务签约量和客单价也有所下降，总体上看，社区增值板块毛利占比17%，是公司未来利润增长的重要发力点，仍有待进一步复苏。 2)在管规模行业领先，项目储备丰富，三供一业增长潜力较大。公司龙头地位稳固，截至2023年末在管面积9.6亿平（除三供一业外），较2022年末增加8780万平，合约面积约16.3亿平，仍有大量储备项目待转化；三供一业作为公司特色业务，与合作方多年深度合作，已形成较好的口碑和较高的品牌美誉度，管理项目覆盖全国107个城市，承接了大量石油石化企业办公楼、公寓、职工食堂、幼儿园、文化场馆等的物业管理服务，同时在职工社区提供包括充电桩、家政、衣物洗护、社区养老等业务，满足业主多样化多层次需求，业务增长潜力较大。 3)关联应收减值充分，商誉减值仍需观察。2023年公司对关联方贸易应收款计提22亿元减值拨备（关联方贸易应收款总额约30亿元），减值计提较为充分； 2023年公司计提商誉减值约15亿元，商誉账面净值约164亿元，收并购公司的经营业绩、合约项目交付等仍需要进一步跟踪，商誉减值存在不确定性。 盈利预测、估值与评级：公司作为物管龙头，具备品牌优势和规模优势，商誉账面净值较大，在2022年、2023年均计提大额减值；关联方流动性仍需进一步观察，应收款回款情况需要进一步跟踪，社区增值、商业运营等业务增长放缓，我们调整公司2024-2025年归母净利润预测至22/25亿元（原预测33/39亿元），新增2026年预测为27亿元，对应2024-2026年EPS分别为0.67/0.76/0.81元，PE为8/7/7倍，行业龙头估值具备吸引力，维持“增持”评级。 风险提示：增值服务开展不及预期，商誉减值和应收款减值具有不确定性。 公司盈利预测与估值简表