2022年业绩点评：核心业务稳健开展，应收规模积累较快

事件：雅生活服务2022年营收+9%，归母净利润-20% 雅生活服务发布2022年业绩公告，年内实现收入153.8亿元，同比增长9.2%，毛利33.8亿元，同比减少12.5%，毛利率22%，同比下滑5.5pct；归母净利润18.4亿元，同比减少20.3%，EPS为1.3元，同比减少22.2%。 点评：核心业务稳健开展，第三方拓展领先行业，应收账款规模积累较快 1)核心业务稳健开展，地产关联业务拖累业绩。2022年公司物管/业主增值/城市服务收入分别100亿/23亿/13亿元，同比增长15.8%/24.3%/88.3%，三大业务合计收入占比89%，较上年提升9pct；毛利占比88%，大幅提升17pct，在外部经营环境挑战下，公司核心业务稳健开展，具有较强的发展韧性；外延增值服务由于地产下行，关联方发展受到影响，下半年收入和利润降幅扩大，毛利率由2021年的39.2%下滑至24.4%（22H1毛利3.6亿元，全年4.2亿元，对比上年11.2亿元），是业绩下滑的主要原因，后续公司聚焦物管基本盘和业主增值业务发展，地产开发相关联业务占比或进一步降低，对业绩影响较为有限。 2)外拓实力强劲，持续领先行业。截至2022年末公司在管面积5.46亿平，处于行业规模第一梯队，从项目布局上看，33.8%位于长三角城市群，19.6%位于粤港澳大湾区，在全国化布局下，重点深耕经济发达省份，项目品质有保障；从来源上看，第三方在管面积占比83%，大部分项目来自第三方外拓，具备独立发展能力；2022年新增第三方拓展的合约面积为6060万平，持续领先行业，是支撑公司实现稳健内生增长的主要动力。 3)项目回款有所延迟，减值拨备同步提升。2022年由于疫情和宏观经济的影响，客户回款有所延迟，公司应收账款规模积累较快，贸易应收款总额约69亿元，较上年增加约30亿元；其他应收款39亿元，增加25亿元。公司相应提升了减值拨备比例，2022年应收账款减值损失4.7亿元，同比增长191%。2023年随着疫情影响解除，经济活动逐步复苏，公司对项目进行更为精细化的管理，完善回款机制，现金流情况有望得到改善。 盈利预测、估值与评级：公司规模处于行业第一梯队，外拓表现优秀，独立发展能力较强，地产行业持续调整，对公司开发商增值服务产生影响，我们下调公司外延增值服务增长预期 ，同时提高应收款减值拨备比例预测 ， 预测公司2023-2025年归母净利润为21.8亿元（下调9%）/24.9亿元（下调11%）/27.1亿元（新增），对应EPS分别为1.53/1.76/1.91元，当前股价对应2023-2025年PE为3.9倍/3.4倍/3.2倍，估值具备较强吸引力，但应收账款和关联方业务需进一步观察，维持“增持”评级。 风险提示：外延增值服务开展不及预期，项目回款不及预期。 公司盈利预测与估值简表