2023年5月中国房地产市场月报8P

北京 0.30 1279 18.7 上海 1.40 548 6.7 广州 0.50 1241 13.7 深圳 1.10 798 18.7 武汉 0.60 1900 15.4 成都 0.50 1658 9.3 天津 0.90 1372 12.6 青岛 1.10 1309 13.3 长春 0.80 1235 28.8 大连 0.20 1144 73.5 佛山 0.50 1043 13.7 郑州 0.30 881 14.2 徐州 0.60 863 22.0 重庆 0.90 810 13.1 南京 1.00 755 11.0 苏州 0.70 743 11.8 西安 1.00 716 9.2 南宁 0.30 684 15.7 昆明 0.00 673 17.9 杭州 1.00 668 5.4 东莞 1.70 586 16.4 常州 0.30 520 20.2 济南 0.30 513 6.4 无锡 0.90 506 14.8 长沙 0.80 485 7.1 宁波 0.90 412 9.7 福州 0.90 317 18.1 厦门 0.80 284 11.0 合肥 0.60 250 4.1 嘉兴 1.40 168 21.6 5月楼市供求延续降势，地市提质缩量热度维持 5月楼市整体供求延续4月下降走势：重点30城供应一降再降，仅为2019- 2021年同期一半，成交环比下挫8%，绝对量基本回落到本轮行情启动时2月水平，受去年基数较低影响，前5月累计成交上涨28%。地市层面，5月全国土地市场成交规模仍在历史低位，由于成交主力成都、南京、杭州、厦门等城市供地质量较佳，房企参拍热情高涨，整体溢价率水平也得以维持在6.5%的相对高位。 展望未来，我们认为，6月是上半年房企关键节点，为了冲刺年中业绩，房企也将加快推盘节奏，提升折扣力度，供应预期环比持增。成交则有望迎来小幅放量。不同城市分化延续：一是前期热点城市诸如上海、杭州、成都、合肥等预期迎来短暂盘整期，整体成交热度或将因楼盘扎堆入市、客户分流等原因转降。二是武汉、南京、苏州等城市基本面较好的二线城市成交热度预期稳中有增，客户需求仍在修复之中。三是天津、重庆、郑州等依托刚需刚改驱动的城市短期内成交难见明显起色，预期还将低位持稳一段时间。 宏观：经济复苏但内生动能不足，房地产开发、新开工持续承压 政策：5月政策频次、力度双减，稳市场有待政策进一步发力 楼市：5月楼市供求两淡再度下挫，6月年中冲刺预期止跌微增 土地：成交建面同比降幅收窄，溢价率较上月小幅回落 新增供应：一降再降仅为2019-2021年同期一半，穗郑等缩量超6成新房成交：环比降8%、同比持增，一线高位回落，汉佛甬企稳回升项目去化：苏厦甬高端盘入市拉动去化持增，京沪深杭蓉等热度转降库存：30城环比降1.9%，但榕徐等消化周期不降反增超18个月 二手住房：成交环降14%，厦杭等降温明显、苏佛莞更具韧性 出品单位：易居企业集团·克而瑞研究中心总编：丁祖昱张燕 主编：孟音林波 责任编辑：杨科伟马千里谢杨春俞倩倩邱娟李诗昀 5月楼市供求延续降势，地市提质缩量热度维持 5月楼市整体供求延续4月下降走势：重点30城供应一降再降，仅为2019-2021年同期一半，成交环比下挫8%，绝对量基本回落到本轮行情启动时2月水平，受去年基数较低影响，前5月累计成交上涨28%。地市层面，5月全国土地市场成交规模仍在历史低位，由于成交主力成都、南京、杭州、厦门等城市供地质量较佳，房企参拍热情高涨，整体溢价率水平也得以维持在6.5%的相对高位。 经济层面，4月消费、服务业延续恢复态势，但金融数据回落则从另一个角度反映了经济恢复偏弱，主要问题来自国内需求、内生动力的不足。房地产也同样承压，尽管前四月销售金额同比增8.8%，整体好于去年，但月度数据由涨转跌，未能延续2月、3月的复苏态势。4月销售金额、面积环比均下滑超30%。此外，开发投资和新开工依旧疲弱，仅有竣工保持高位增长。 政策层面，5月中央住建部、市场监管总局等两部门发文规范房地产经济业务，央行、国家统计局先后就房地产表态。地方22个城市放松房地产调控，政策频次和力度都有所下降，上海、广州等多数城市仅小幅调整公积金贷款政策，对市场影响有限，杭州、南京等推行“一区一策”继续纾压边郊市场。 新房市场，5月楼市供需两淡：30个重点城市新增供应1200万平方米，环比下降27%，同比下降3%，仅为2019-2021年同期供应量的一半左右，供应规模连续2个月下跌且跌幅还在扩大。一线稳中有降，因去年疫情基数较低影响，同比持增；多数二三线城市同环比齐跌，房企供货积极性较低。而整体成交规模更是一降再降，与2月绝对量基本持平。31个重点城市平均开盘去化率稳中有降至43%，各城市环比跌多涨少，苏州、厦门、宁波等随着核心区中高端优质楼盘集中入市去化率呈现出稳中有增；天津、郑州也小幅回升至3成左右；前期热点核心一二线诸如北京、上海、深圳、杭州、成都等市场热度均有转降趋势。还有少数城市诸如武汉、常州，市场暂无明显起色，去化率仍维持在13%左右低位徘徊。 土地市场，5月全国土地市场成交规模仍在较低位。热度方面，由于成交主力成都、南京、杭州、厦门供地质量较佳，房企竞拍积极性显著提升，譬如杭州挂牌的9宗地中有6宗摇号成交，并且被民企包场，厦门2宗岛内地块也均摇号成交，极大地带动了土地市场热度，整体溢价率水平也得以维持在6.5%的相对高位，但受热点一二线城市成交占比减少的缘故，溢价率较上月小幅回落0.6个百分点。 展望未来，我们认为，6月是上半年房企关键节点，为了冲刺年中业绩，房企也将加快推盘节奏，提升折扣力度，供应预期环比持增。成交则有望迎来小幅放量。不同城市分化延续：一是前期热点城市诸如上海、杭州、成都、合肥等预期迎来短暂盘整期，整体成交热度或将因楼盘扎堆入市、客户分流等原因转降。二是武汉、南京、苏州等城市基本面较好的二线城市成交热度预期稳中有增，客户需求仍在修复之中。三是天津、重庆、郑州等依托刚需刚改驱动的城市短期内成交难见明显起色，预期还将低位持稳一段时间。 经济复苏但内生动能不足，房地产开发、新开工持续承压 5月16日上午，国家统计局公布了2023年1-4月宏观经济和房地产行业数据，从消费、服务业来看，整体经济运行延续恢复态势。但前几日发布的金融数据回落则从另一个角度反映了经济恢复偏弱，主要问题来自国内需求、内生动力的不足。房地产也同样承压，尽管前四月销售金额同比增8.8%，整体好于去年，但月度数据由涨转跌，未能延续2月、3月的复苏态势。4月销售金额、面积环比均下滑超30%。此外，开发投资和新开工依旧疲弱，仅有竣工保持高位增长。 1、4月经济延续恢复向好之势，但需求与内生动力仍显不足 在宏观政策靠前协同发力之下，4月经济全面恢复常态化运行，多数生产需求指标同比增速提升，服务业和消费恢复较快，就业物价总体稳定，经济运行延续恢复向好态势。4月份社会消费品零售总额34910亿元，同比增长18.4%，比上月加快7.8个百分点，呈现快速增长趋势。全国规模以上工业增加值同比增长5.6%，比上月加快1.7个百分点。货物进出口总额34347亿元，同比增长8.9%。尤其是出口，增长16.8%。全国服务业生产指数同比增长13.5%，比上月加快4.3个百分点。 2、M2超预期回落、M1增速反弹，信贷投入产出效率依旧低迷 4月末，M2余额280.85万亿元，同比增长12.4%，增速比上月末低0.3个百分点，比上年同期高1.9个百分点。M1余额66.98万亿元，同比增长5.3%，增速比上月末和上年同期均高0.2个百分点。整体一季度净投放现金961亿元。4月当月净投放现金313亿元。 M2增速连续两个月回落但仍保持高位，较2021年月均增速高出1.2百分点。主要受信贷前置投放结束、存款大幅减少提前还贷影响较大。M1增速在前期基数较低之下企稳回升，结束2023年以来三连跌走势。4月M2-M1差值在7.1个百分点，较3月份收窄0.5个百分点，金融空转现象有边际缓解，但整体差值仍处在高位，表明资金活化程度未有明显改善，当前货币信贷投入产出效率较低。 3、住户贷款出现负增长，居民购房需求偏弱 2023年4月新增人民币贷款为7188亿元，比去年同期低点仅略有多增，相比18年-21年同期均值少 增6237亿元。其中，中长贷款（房贷）表现较差，4月中长期贷款减少1156亿元。居民中长期贷款单月 净偿还规模达历史新高，往年同期住户贷款通常增加5000亿元以上，明显不及2019-2021年同期水平， 甚至弱与2022年同期水平，整体居民购房意愿、加杠杆意愿处在极低水平。 4、房地产销售额环比跌近40%，竣工高增长、新开工仍低迷 4月商品房销售面积、金额分别达到7690万平方米、9205亿元，环比分别下降48%和39%。前四月竣工持续保持高增长，累计增速回到2021年四季度。但新开工依旧萎靡，连续两个月降幅扩大，4月竣工面积4256万平方米，环比降31%，同比则依旧保持高位增长，达41.8%，较1-3月增加9.7个百分点。1-4 月新开工累计同比降幅较上月扩大2个百分点，降幅回到2021年一季度，单月新开工面积7099万平方米， 创下2015年以来新低。 5月政策频次、力度双减，稳市场有待政策进一步发力 5月，中央层面，住建等两部门发文规范房地产经济业务，央行、国家统计局先后就房地产表态。地方层面，22个城市放松房地产调控，政策频次和力度都有所下降，上海、广州等多数城市仅小幅调整公积金贷款政策，对市场影响有限，杭州、南京等推行“一区一策”继续纾压边郊市场。 1、两部门发文规范房地产经纪服务，引导合理确定中介服务费 5月8日，住建部、市场监管总局联合印发《关于规范房地产经纪服务的意见》。针对近年来部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，出台十条意见。其中包括合理确定经纪服务收费，鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，引导由交易双方共同承担经纪服务费用。 规范房地产经纪服务，尤其是合理降低中介服务费用、引导“双方共担”，有助于降低二手房购置成本，提升二手置业积极性，进而促进二手房流通。 2、国家统计局称房地产市场仍处在调整期，央行房地产相关提法不变 5月15日，央行发布一季度中国货币政策执行报告，指出下一阶段要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，稳妥实施房地产金融审慎管理制度，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，加快完善住房租赁金融政策体系，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。 5月16日，国家统计局新闻发言人付凌晖表示，今年以来，房地产市场需求较快释放，商品房销售有所恢复，住宅销售价格环比出现上涨，房地产开发企业资金状况有所改善。尽管房地产市场需求出现恢复迹象，但房地产投资和开发建设仍在下降，房地产市场整体处于调整期，稳定房地产市场，保障和改善民生，仍需要继续努力。 3、22城政策松绑，频次、力度双减，杭宁等“一区一策”纾压边郊市场 5月，22个城市24次放松房地产政策和发布购房财税刺激，频次创去年同期以来新低，所出台政策力度也相对较弱。值得一提的是，杭州、南京等核心二线城市继续推进“一区一策”，通过局部松绑限购等方式缓解边郊区域市场压力，杭州甚至“因镇施策”，调控政策精细化到街道、乡镇一级。 聚焦政策内容，22城需求端政策主要包括以下六方面：其一，杭州、南京、宁德等3城放松限购，杭州余杭和萧山4个街道、南京产业聚集区限购松绑，宁德则全面放开限购。其二，宁波、景德镇等3城放松限贷，宁波放宽房贷年龄限制促进老年人购房，景德镇二手房首套、二套最低首付比例分别降至20%、30%。其三，惠州放松限