公募REITs二季报：收入边际改善，但完成度达标率仅1/3

证券研究报告 【公募REITs二季报】收入边际改善，但完成度达标率仅1/3 证券分析师 刘璐投资咨询资格编号：S1060519060001 陈蔚宁投资咨询资格编号：S1060524070001 2024年8月7日 请务必阅读正文后免责条款 核心观点 24Q2各REITs整体业绩一般。亮点是收入未继续下探，全市场REITs收入同比上涨2.39%、环比上涨1.90%。但各板块分化较大，产权类中，仅产 业园收入环比增加；经营权中，仅环保板块同比上升3.11%；其余板块则以下跌为主。业绩完成度仍未及预期。各个板块的财务指标完成度多在 85%-95%之间，全市场个券达标率约1/3，且多数板块财务指标完成度边际下行。保障房板块收入完成度最高，仓储物流板块可供分配金额完成 度最高。 产业园有亮点，高速公路业绩大面积下行。多数产业园的营业收入环比微增，板块平均涨幅为2.12%，可供分配金额完成度环比提升的个券占比达到2/3。尽管产业园“以价换量”仍存在，整体难言乐观，但相较于24Q1出租率、租金普遍下降的情形，本季出租率分化、部分租金上涨，边际上还是有所改善。高速公路则是本季业绩最弱的板块，全部个券的收入都同比下行，影响因素包括假期延长、强降雨、周边路网变动。此外， 保障房、消费、环保板块经营较为平稳；仓储物流板块可供分配金额完成度高，但贸易竞争拖累欧美方向贸易需求、大租户集中退租降租的风险仍需观察。 REITs二级市场情绪较佳，季报后产权类表现好于经营权类。二季报业绩公布之后至8月2日，中证REITs（全收益）上涨1.07%。其中，产权类上涨2.16%，经营权类下跌0.08%。市场预期与实际业绩的落差在价格上有所反映。前期情绪较为悲观、但业绩边际改善的产业园上涨3.13%，为涨幅最高的板块；能源板块因前期热度高，但业绩表现一般，且近期供给集中，业绩发布后下跌1.10%；高速公路板块虽然业绩偏弱，但此前市场 已经有一定程度的定价，业绩发布后微涨0.50%。 当前REITs市场情绪稳定，关注保障房、环保板块。REITs整体处在顺风情绪中，一方面，权益市场弱势、利率持续下行，使得作为高分红资产、且近期价格稳定的REITs性价比越发突出，当前REITs与债券、股票的利差分别在历史70%、90%分位数以上。另一方面，政策支持态度明确，市场稳步扩容，推出REITs实时指数，投资环境越来越友好。后续需要关注的风险点，一是基本面仍偏弱，大租户退租、降租事件仍可能发生，产业园、仓储物流仍需尤其关注这一风险；二是关注REITs发行带来的供给压力。择券上，一是保障房、环保板块经营业绩较为稳定，配置型资金 可持续关注。二是季报发布以来产业园、仓储物流上涨，这是基于业绩对极端避险情绪的修复，有一定合理性；但从以价换量、出租率同比普 遍下行、大租户退租事件等来看，未来产业园、仓储物流经营压力仍然不小。这波产业园、仓储物流的上涨行情何时止盈？我们认为可将它们与保障房的利差作为观察路标，当利差压缩较明显时可考虑止盈。历史上产业园、仓储物流现金分派率相对保障房板块的利差均值分别为320BP、42BP，当前为349BP、135BP。 全市场营业收入同比增加2.39%（剔除扩募、上市不满1年个券）、环比增加1.90%（剔除上市时间不满2个季度的个券）。 各板块分化，产权类中的产业园、经营权类中的生态环保表现较好，其余板块经营表现多下跌： 产权类REITs营业收入环比平均下降0.04%，边际变动较小。产业园上升2.12%，仓储物流下降1.23%，保障房下降1.01%。 产业园收入环比增长的个券数量过半，板块经营普遍边际改善。 经营权REITs营业收入同比平均下降5.98%。高速公路下降8.21%，能源板块下降12.85%，环保板块上升3.11%。 产权类REITs中，产业园收入环比改善较明显经营权REITs仅生态环保收入同比上升 50% 产业园仓储物流保障房 消费高速公路能源生态环保 产权类 经营权类 40% 30% 20% 10% 0% -10% 营业收入环比EBITDA环比 25% 产业园 仓储物流 保障房 消费 高速公路 能源 生态环保 产权类 经营权类 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% 营业收入同比EBITDA同比 各板块财务指标完成度多在85%-95%， 营业收入完成度方面，多数板块在85%-95%之间，仅保障房板块完成度达标。全市场个券达标率1/3。 可供分配金额方面，多数板块完成度在80%-95%之间。仓储物流、高速公路可供分配金额完成度达标。全市场个券达标率1/3。部分个券因营运资金占用波动较大，本季完成度不佳。 收入、可供分配金额完成度多数下行： 营业收入方面，7个板块中仅3个板块完成度边际提升，除新券较为集中的消费外，收入完成度改善的是产业园、生态环 保。 可供分配金额方面，仅产业园、消费完成度边际提升。 保障房营业收入完成度最高，仓储物流可供分配金额完成度最高。 资料来源：Wind，基金季报，平安证券研究所 4 消费、生态环保、产业园营业收入完成度边际提升 产业园：出租率分化，可供分配金额完成度多数改善 当季营业收入（万元） 2023Q2 2023Q3 2023Q4 2024Q1 2024Q2 走势 同比 环比 本期完成度 上一期完成度 博时招商蛇口产业园REIT 3800 5178 5601 4970 5326 40.16% 7.17% 95.30% 92.00% 华安张江产业园REIT 2253 4784 3585 4386 4339 92.57% -1.07% 103.62% 104.18% 东吴苏州工业园区产业园REIT 7070 7521 6751 6961 6707 -5.14% -3.64% 96.81% 98.60% 建信中关村产业园REIT 4630 4324 3842 3633 3670 -20.75% 1.01% 72.27% 71.91% 华夏合肥高新产园REIT 2346 2370 2416 2311 2313 -1.41% 0.07% 97.90% 97.87% 国泰君安临港创新产业园REIT 1206 1210 1273 1099 1204 -0.19% 9.55% 94.00% 89.71% 国泰君安东久新经济REIT 2739 2805 2710 2629 2841 3.73% 8.08% 100.34% 96.45% 华夏杭州和达高科产园REIT 2809 2664 2859 2695 2660 -5.31% -1.33% 95.76% 96.40% 中金湖北科投光谷产业园REIT 2780 3107 2798 2777 -0.74% 94.27% 94.63% 板块算术平均 -4.85% 2.12% 94.47% 93.53% 当季EBITDA（万元） 2023Q2 2023Q3 2023Q4 2024Q1 2024Q2 走势 同比 环比 本期完成度 上一期完成度 博时招商蛇口产业园REIT 2961 3954 4112 3628 3749 26.59% 3.33% 165.32% 162.61% 华安张江产业园REIT 1615 3876 2817 3542 3261 101.93% -7.95% 107.60% 112.05% 东吴苏州工业园区产业园REIT 3895 4573 3273 4291 4267 9.55% -0.56% 106.13% 106.42% 建信中关村产业园REIT 2392 2239 1432 1762 1807 -24.45% 2.56% -21.27% -21.00% 华夏合肥高新产园REIT 1562 1496 1369 1452 1357 -13.15% -6.55% 93.15% 96.30% 国泰君安临港创新产业园REIT 946 988 829 868 943 -0.37% 8.59% 146.42% 140.39% 国泰君安东久新经济REIT 2013 1995 1515 1910 1960 -2.65% 2.61% 103.01% 101.69% 华夏杭州和达高科产园REIT 1785 1605 1732 1628 1575 -11.81% -3.28% 94.38% 95.95% 中金湖北科投光谷产业园REIT 1754 1781 1734 1948 12.35% 91.25% 85.94% 板块算术平均 -7.15% 1.24% 113.41% 97.82% 当季可供分配金额（万元） 2023Q2 2023Q3 2023Q4 2024Q1 2024Q2 走势 同比 环比 本期完成度 上一期完成度 博时招商蛇口产业园REIT 2280 3071 5010 2768 3409 49.53% 23.16% 84.34% 75.58% 华安张江产业园REIT 1735 3153 3346 3283 2941 69.50% -10.43% 98.44% 103.86% 东吴苏州工业园区产业园REIT 3626 4800 4853 3873 3550 -2.08% -8.34% 90.80% 94.75% 建信中关村产业园REIT 2116 1855 1779 1064 1348 -36.30% 26.67% 59.64% 52.62% 华夏合肥高新产园REIT 1891 1917 1923 1892 1899 0.42% 0.39% 100.26% 100.06% 国泰君安临港创新产业园REIT 1369 565 1166 774 885 -35.34% 14.39% 84.42% 78.75% 国泰君安东久新经济REIT 2359 1983 1766 2032 2154 -8.71% 5.97% 104.16% 101.14% 华夏杭州和达高科产园REIT 1528 1530 1494 1474 1399 -8.39% -5.05% 95.51% 97.99% 中金湖北科投光谷产业园REIT 1856 1882 1952 2010 2.97% 103.66% 102.15% 板块算术平均-15.07%5.53%91.25%89.66% 注：1、预计可供分配金额，如募集说明书预测了24年数值的，使用募集预测值，否则使用23年年报实现值。2、板块完成度为算术平均。3、建信中关村产业园REIT由于23年计提42938.19万元的资产减值损失，23年EBITDA仅为-3365.28万元，为剔除异常值的干扰，在计算板块EBITDA完成度时剔除该个券。4、板块财务指标同比，为避免扩募干扰，剔除博时招商蛇口产业园REIT、华安张江产业园REIT。 多数产业园营业收入环比微升，板块平均增长2.12%。 板块可供分配金额完成度91.25%，完成度环比提升的个券占比达到2/3。 底层资产出租率分化，部分资产“以价换量”，竞争仍然激烈。建信中关村、华安张江产园的张润大厦均呈现出租率 上涨而租金下降的情形。多数底层资产出租率同比有所下行，产业园市场竞争仍较激烈。 国泰君安临港REIT、国泰君安东久REIT、博时招商产园REIT营业收入环比增速相对好；国泰君安东久REIT、中金湖北科投光谷REIT、华夏合肥高新REIT可供分配金额完成度较高。 财务指标：1）环比增长，同比高增主因扩募。2）业绩完成度边际提升，且营业收入、EBITDA高于板块平均水平，但可 供分配金额完成度偏低。可供分配金额的调减项中，占比最高的是未来合理支出预留。 关键经营指标：1）出租率整体下降1个百分点，主因光明加速器项目出租率下降3个百分点。2）除光明加速器外，其余 两个项目实现了出租率、单位租金双涨。 其他经营信息：据基金季报，当前整体租赁市场竞争激烈，存在新租、续签单价下降、大客户搬迁至自有物业的情况，租金水平、出租率有一定