单季利润转亏，盘活资产回笼现金

2024年4月29日万科A披露2024年一季报，一季度实现营业收入 615.9亿元，同比-10.1%；实现归母净利润-3.6亿元，同比-125.0%。 结算规模和毛利率下降，营收下降利润亏损：1Q24公司营收下滑主 要由于开发业务结算规模下降所致，而归母净利润亏损，除结算量下滑外，1Q24结算毛利率10.8%，同比下降4.6pct。 开发业务整体收缩，销售规模行业第三：1Q24公司开发业务贡献营 收466.7亿元，同比-13.8%；开发业务毛利率10.5%，同比下降6.7pct。1Q24公司实现销售金额580亿元，同比-42.8%，排名行业第三；截至一季度末，公司尚有已售未结金额3501亿元，对当年营收规模有一定支撑。 经营服务业务营收持续增长，毛利率稳步增长：1Q24公司经营服务 业务贡献营业收入109.5亿元，同比+12.0%；经营性业务的毛利率 人民币(元)成交金额(百万元) 18.9%,同比提升5.4pct。物流仓储业务实现营收9.7亿元，同比 +1.0%；租赁住宅实现营收8.33亿元，同比+7.3%；商业开发与运营 实现营收23.8亿元，同比+4.8%。 多渠道融资，积极推动资产处置和盘活：1Q24公司大宗资产实现回款金额42亿元，中金印力消费REIT募集资金净额32.6亿元。截至 1Q24，公司货币资金830.7亿元，可覆盖一年内到期的有息负债，境内新获融资综合成本3.33%，较2023年全年下降28BP。 我们维持公司盈利预测不变，2024-2026年归母净利润分别为125.1亿元、127.5亿元和129.0亿元，同比增速分别为2.8%、1.9%和1.2%。公司股票现价对应PE估值为7.2/7.1/7.0倍，预计公司未来开发业务收缩，经营服务业务贡献提升，稳固基本盘，维持“增持”评级。 房地产市场销售低迷；经营服务业务发展不顺；其他房企违约 16.00 14.00 12.00 10.008.006.00 230504 230804 231104 240204 成交金额万科A沪深300 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0 附录：三张报表预测摘要 损益表（人民币百万元） 2021202220232024E2025E2026E 资产负债表（人民币百万元） 2021202220232024E2025E2026E 主营业务收入452,798503,838465,739417,101390,128383,103 增长率11.3%-7.6%-10.4%-6.5%-1.8% -320,803 存货 1,075,617 907,057 701,696 694,272 672,052 664,634 主营业务成本-353,977-405,319-394,784-352,663-328,214 货币资金149,352137,20899,81496,88590,21597,623 应收款项270,832280,206262,142234,268219,119215,173 %销售收入78.2% 80.4% 84.8% 84.6% 84.1% 83.7% 其他流动资产104,46690,88686,60976,12571,86670,494 毛利98,821 98,519 70,955 64,438 61,914 62,300 流动资产1,600,2681,415,3561,150,2601,101,5501,053,2521,047,924 %销售收入21.8% 19.6% 15.2% 15.4% 15.9% 16.3% %总资产 82.5% 80.5% 76.4% 76.1% 75.7% 76.1% 营业税金及附加-21,056 -24,394 -18,585 -16,642 -15,566 -15,286 长期投资 233,277 233,191 242,888 239,916 237,394 235,311 %销售收入4.7% 4.8% 4.0% 4.0% 4.0% 4.0% 固定资产 16,219 18,589 22,372 21,530 19,969 17,840 销售费用-12,809 -12,412 -12,272 -10,428 -9,753 -9,578 %总资产 0.8% 1.1% 1.5% 1.5% 1.4% 1.3% %销售收入2.8% 2.5% 2.6% 2.5% 2.5% 2.5% 无形资产 23,280 25,826 24,438 22,614 21,398 20,564 管理费用-10,242 -9,584 -5,767 -5,214 -4,877 -4,789 非流动资产 338,370 341,768 354,590 345,708 337,327 329,352 %销售收入2.3% 1.9% 1.2% 1.3% 1.3% 1.3% %总资产 17.5% 19.5% 23.6% 23.9% 24.3% 23.9% 研发费用-642 -686 -536 -584 -546 -536 资产总计1,938,6381,757,1241,504,8501,447,2581,390,5791,377,276 %销售收入0.1% 0.1% 0.1% 0.1% 0.1% 0.1% 短期借款 62,344 68,055 65,990 71,036 58,494 53,909 息税前利润（EBIT）54,071 51,442 33,796 31,570 31,172 32,111 应付款项 522,603 463,146 383,474 350,528 333,451 327,707 %销售收入11.9% 10.2% 7.3% 7.6% 8.0% 8.4% 其他流动负债 726,499 546,600 372,321 334,488 298,960 286,390 财务费用-4,384 -2,615 -3,715 -4,993 -5,047 -4,823 流动负债 1,311,446 1,077,802 821,785 756,052 690,905 668,005 %销售收入1.0% 0.5% 0.8% 1.2% 1.3% 1.3% 长期贷款 154,322 180,773 197,764 191,831 186,076 180,494 资产减值损失-3,794 -932 -3,868 -1,391 -969 -979 其他长期负债 80,097 93,558 82,367 80,315 78,437 76,636 公允价值变动收益 4 5 340 0 0 0 负债1,545,8651,352,1331,101,9171,028,198955,419925,135 投资收益6,614 4,094 2,688 2,822 2,963 3,111 普通股股东权益 235,953 242,691 250,785 258,914 267,201 275,584 %税前利润12.7% 7.8% 9.0% 9.9% 10.4% 10.4% 其中：股本 11,625 11,631 11,931 11,931 11,931 11,931 营业利润52,531 52,007 29,252 28,019 28,130 29,431 未分配利润 92,698 97,380 93,616 101,746 110,033 118,415 营业利润率11.6% 10.3% 6.3% 6.7% 7.2% 7.7% 少数股东权益 156,820 162,300 152,149 160,145 167,959 176,557 营业外收支 -308 379 554 459 429 421 负债股东权益合计 1,938,6381,757,1241,504,8501,447,2581,390,579 1,377,276 税前利润 52,223 52,386 29,805 28,478 28,559 29,853 利润率 11.5% 10.4% 6.4% 6.8% 7.3% 7.8% 比率分析 所得税-14,153 -14,835 -9,350 -7,974 -7,996 -8,359 2021 2022 2023 2024E 2025E 2026E 所得税率27.1% 28.3% 31.4% 28.0% 28.0% 28.0% 每股指标 净利润 38,070 37,551 20,456 20,504 20,562 21,494 每股收益 1.937 1.945 1.019 1.048 1.069 1.081 少数股东损益 15,545 14,933 8,293 7,997 7,814 8,598 每股净资产 20.296 20.866 21.020 21.702 22.396 23.099 归属于母公司的净利润 22,524 22,618 12,163 12,507 12,749 12,896 每股经营现金净流 0.354 0.236 0.328 0.680 1.815 2.311 净利率5.0%4.5% 2.6% 3.0% 3.3% 3.4% 每股股利 0.976 0.680 0.000 0.367 0.374 0.378 现金流量表（人民币百万元） 回报率净资产收益率 9.55% 9.32% 4.85% 4.83% 4.77% 4.68% 2021 2022 2023 2024E 2025E 2026E 总资产收益率 1.16% 1.29% 0.81% 0.86% 0.92% 0.94% 净利润 38,070 37,551 20,456 20,504 20,562 21,494 投入资本收益率 5.94% 5.09% 3.19% 3.07% 3.05% 3.12% 少数股东损益 15,545 14,933 8,293 7,997 7,814 8,598 增长率 非现金支出 11,857 10,232 12,949 8,336 7,991 8,093 主营业务收入增长率 8.04% 11.27% -7.56% -10.44% -6.47% -1.80% 非经营收益 -7,981 -4,478 -2,574 5,545 5,190 4,661 EBIT增长率 -26.68% -4.86% -34.30% -6.58% -1.26% 3.01% 营运资金变动 -37,833 -40,554 -26,918 -26,273 -12,090 -6,681 净利润增长率 -45.75% 0.42% -46.23% 2.83% 1.93% 1.16% 经营活动现金净流 4,113 2,750 3,912 8,112 21,654 27,567 总资产增长率 3.72% -9.36% -14.36% -3.83% -3.92% -0.96% 资本开支 -9,514 -12,749 -7,989 -2,533 -2,594 -2,567 资产管理能力 投资 -28,026 -9,651 -4,021 2,791 2,641 2,202 应收账款周转天数 3.1 4.4 5.8 5.0 5.0 5.0 其他 11,260 9,370 7,395 2,822 2,963 3,111 存货周转天数 1,071.2 892.7 743.7 720.0 750.0 760.0 投资活动现金净流 -26,281 -13,030 -4,616 3,080 3,011 2,747 应付账款周转天数 322.8 279.0 236.2 210.0 218.0 220.0 股权募资 38,794 14,373 11,868 0 0 0 固定资产周转天数 10.3 12.1 15.2 16.1 15.5 13.5 债权募资 7,619 41,479 3,352 -2,785 -20,097 -11,913 偿债能力 其他 -46,295 -36,638 -36,890 -11,337 -11,238