房地产板块大涨点评：核心城市继续加大购房支持，风险缓释板块估值回升可期

事件：1）近期，成都、长沙推出全面取消限购等楼市放松政策，南京发布《关于合法稳定住所落户有关事项的通知（征求意见稿）》，包含“有房即可落户”等政策。2）4月29日，中证全指房地产（931775.SCI）大涨6.39%。 点评：核心城市加大购房支持力度，行业信用风险缓释，板块长期估值回升可期。 1）4月28日，成都住建局发布《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，政策包括全市范围内住房交易不再审核购房资格（包括户籍、社保等购房条件，不再限制购买套数）；提高住宅阳台等半开敞空间比例，推动郊区（市）县开发低密度、高品质住宅产品，进一步加大高品质住宅供给，等等。 2）4月22日，南京市公安局发布关于《关于合法稳定住所落户有关事项的通知（征求意见稿）》公开征求意见的公告，提出在南京市城镇地区拥有合法稳定住所（即取得合法产权住房）人员，可以申请本人户口迁入该住房，等等。 3）4月18日，长沙住建局发布《长沙市住房和城乡建设局关于支持居民购买改善住房的通知》，政策包括全市不再审查购房者资格条件；“以旧换新”购买新房，可按照"认房不认贷"政策，享受首套房首付比和按揭利率优惠，等等。 4）4月25日至4月29日，中证全指房地产（931775.SCI）连续3个交易日上涨，累计涨幅达到11.55%，其中4月26日及4月29日分别大涨4.22%、6.39%。 5）我们认为，成都和长沙放开全市限购有利于扩大本地楼市的购房需求群体范围，加快本地新房及挂牌二手房去化，同时长沙“以旧换新”政策、南京征求“有房即落户”等意见体现出核心城市对购房需求的加大支持以及政策宽松范围的延伸；其次，作为重点二线城市的成都和长沙一次性放松限购到位有利于降低购房群体对政策的观望情绪，在核心城市中具有较强的政策示范意义；第三，成都推动郊区开发低密度、高品质住宅产品，可以看到居民多样化改善性住房需求得到更多支持，未来产品力较高的开发商或将获得更多机会。整体上看，一季度我国经济基本面表现稳健向好，近期核心城市房地产政策持续出台，叠加万科近期就信用风险相关事项进行公开澄清，房地产行业信用风险有一定缓释，从长期来看，房地产市场企稳修复可期，房地产板块长期估值回升可期。 投资建议：当前，我国房地产市场供求关系已发生重大变化，2024开年，监管层继续积极优化房地产政策，加快构建房地产发展新模式。从供给侧看，监管提出金融业支持房地产责无旁贷，继续通过信贷、债券、股权等综合方式支持房地产融资，强调不同所有制房企融资“一视同仁”，建立城市房地产融资协调机制，提升经营性物业贷抵押率及用途等，优质房企融资性现金流有望提升；从需求侧看，住建部提出充分赋予城市房地产调控自主权，地方政府“因城施策”加大需求侧购房支持力度，包括优化“认房认贷”，下调首付比例及按揭利率，进一步优化限购范围和普通住宅标准，对多孩家庭和人才购房给予进一步支持等；预计随着地方政府楼市调控自主性的进一步提升，2024年楼市的城市分化和区域分化或进一步加剧。投资建议关注三条主线：1）看好具备片区综合开发能力，有机会参与超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的稳健龙头房企，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、华发股份、中国海外宏洋集团、万科A/万科企业、滨江集团。2）消费类商业公募REIT积极推进，看好先发布局多元赛道，存量资产资源丰富，在商业地产赛道具备核心竞争力的房企，建议关注华润置地、龙湖集团、新城控股。3）看好我国产业园步入存量改革+创新发展期，逐步迈向专业化运营发展，公募REITs利于产业园资产重估，建议关注上海临港。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。