中国城市基础设施年报 2023

目录 1中国城市基础设施集团有限公司二零二三年年报 目录 公司资料2 主席报告书3 管理层讨论及分析4 董事及高级管理人员履历详情10 董事会报告书13 环境、社会及管治报告22 企业管治报告书49 独立核数师报告62 综合损益表67 综合损益及其他全面收益表68 综合财务状况报表69 综合权益变动表71 综合现金流量报表72 综合财务报表附注74 财务概要153 物业资料154 董执行事董会事 季加铭先生 李（朝主波席先兼生行政总裁） 非执行董事 张贵卿先生 独立非执行董事 吴郭志坚豪华先生 CricketSquareHutchinsDrive 注册办事处 P.O.Box2681 GrandCayman,KY1-1111CaymanIslands 主集友要银往行来有限银公行司 香德港辅道中78号 星展银行（香港）有限公司 公司资料 邝美云女士 香皇港后大道中号 99 审核委员会 中环中心 郭坚华先生 吴志豪先生（委员会主席）邝美云女士 薪坚酬委员（会委员会主席） 吴邝美志云豪女先士生 提郭坚名华委先员生（会委员会主席） 吴邝志美豪云先女生士 公陈恺司贤秘先书生 公李朝司波授先生权代表 陈（恺主贤席先兼生行政总裁） 网址 执业会计师 核健数师际会计师事务所有限公司 www.city-infrastructure.com 16楼 香港皇后大道中1号 上海汇丰银行有限公司 香港上海汇丰银行总行大厦10楼 香港湾仔 总办事处及香港主要营业地点 中环广场 主要股份过户登记处 港湾道18号62楼6208室 ConyersTrustCompany(Cayman)LimitedCricketSquare HutchinsDrive P.O.Box2681 GrandCayman,KY1-1111CaymanIslands 夏悫道16号 香港 香佳港登股捷份时有过限户公登司记处 远东金融中心17楼 中国城市基础设施集团有限公司二零二三年年报2 主席报告书 本人谨代表董事会（“董事会”），欣然呈报中国城市基础设施集团有限公司（“中国城市基础设施”或“本集团”）及其附属公司截至二零二三年十二月三十一日止年度之业绩。 本年度面对世界局势加快演变，国内房地产行业受到严峻考验，幸而本集团近年对房地产业务投资审慎，同时致力减少经营开支、优化资本结构与业务组合，从而持续改善公司财务状况。展望二零二四年，集团将稳中求进，将积极寻求具潜力的发展机会，以拓展本集团的主营业务，包括房地产业务和基础建设业务。 集团将继续审慎地把握投资机会，优化本集团之资本结构及业务组合，把股东利益最大化。最后，本人谨代表董事会衷心感谢各位股东及合作伙伴的支持，并感谢全体员工恪尽职守。 主席 李朝波 香港，二零二四年三月二十七日 3中国城市基础设施集团有限公司二零二三年年报 管理层讨论及分析 本集团从事房地产相关业务，并从二零一四年年底开始从事基础设施业务。为了投放更多资源以符合本集团业务的策略方向，本集团可能会根据市况及物业组合的市场价值，适时出售其全部或部分物业组合。为支持本集团业务的进一步发展，管理层正积极寻找与本集团主营业务兼容的具潜力项目。 业绩概要 本集团的综合收益（包括已终止经营业务）由截至二零二二年十二月三十一日止年度之约65,600,000港元减少 21.1%至截至二零二三年十二月三十一日止年度之约51,800,000港元。物业投资及物业管理业务的收益分别为约 36,400,000港元及15,400,000港元。 整体毛利（包括已终止经营业务）由二零二二年的约33,200,000港元减少2.2%至二零二三年约32,500,000港元，及毛利率则由二零二二年的50.7%增加至二零二三年的62.8%。此外，截至二零二三年十二月三十一日止年度，本集团重估多处投资物业之公平值亏损净额约33,100,000港元（二零二二年：约3,900,000港元）。 截至二零二三年十二月三十一日止年度，本公司拥有人应占亏损（包括已终止经营业务）约111,300,000港元（二零二二年：约114,200,000港元）。本公司拥有人应占每股基本亏损为3.56港仙（二零二二年：3.65港仙）。董事会不建议就截至二零二三年十二月三十一日止年度派发任何末期股息。 中国城市基础设施集团有限公司二零二三年年报4 管理层讨论及分析 业物业务投回资顾业务 本集团成立武汉未来城商业物业管理有限公司，以经营本集团拥有的未来城购物中心（“未来城”）。未来城位于珞狮南路，毗邻珞瑜路购物区及地铁二号线街道口车站。未来城可出租总面积约55,029平方米（包括停车场）。未来城坐落于武汉市洪山区商业及商务中心的核心地带，邻近东湖、武汉大学、武汉理工大学及其他地标。未来城已成为一个时尚、充满活力的国际化购物中心，满足来自毗邻的商业中心和大学区（云集了武汉大学及武汉理工大学等超过二十间大学及高等院校）高达1,000,000人的校园及住宅消费客户群对此不断增加的需求。于二零二三年十二月三十一日，未来城的出租率为88.6%（二零二二年十二月三十一日：89.4%）。 于截至二零二三年十二月三十一日止年度，本集团持有未来公馆停车场的总建筑面积为7,723.06平方米。于二零二三年十二月三十一日，停车场的公平值约为17,600,000港元。 于二零二三年十二月三十一日，本集团持有未来城及未来公馆的停车场的公平值总额约为1,051,600,000港元（二零二二年十二月三十一日：约1,121,400,000港元）。于截至二零二三年十二月三十一日止年度，于投资物业产生之租金收入约为36,400,000港元（二零二二年：约36,800,000港元）。 物业管理业务 本公司的间接全资附属公司武汉未来城物业管理有限公司及武汉城基小商品城商业管理有限公司，向住户及租户提供安全、现代化、舒适及高质素物业管理服务。于截至二零二三年十二月三十一日止年度，来自物业管理的收益约为15,400,000港元（二零二二年：约18,200,000港元）。 本集团项目 湖北省武汉市未来城 未来城的总占地面积为19,191平方米，总建筑面积为145,273平方米，包括五幢高层住宅大楼、一幢四层优质购物中心及泊车位。 未来公馆 未来公馆位于武汉市洪山区武珞路的优越地段，距离未来城项目仅600米。未来公馆毗邻地铁二号及七号线交汇处。该项目的总占地面积为5,852平方米，并已开发成建筑面积42,149平方米的商住综合大楼。 5中国城市基础设施集团有限公司二零二三年年报 中水•龙阳广场 管理层讨论及分析 中水•龙阳广场策略性位于王家湾商业区与国家级武汉经济技术开发区之间的优越地段，背靠武汉西中环路，毗邻汉阳汽车客运站及龙阳大道。该项目地块面积为30,625平方米，位于地铁三号线汉阳站上方。此综合物业的规划建筑面积为135,173平方米，已开发成华丽购物商场及豪华办公楼。 下表载列本集团于二零二三年十二月三十一日之物业项目概览： 项目城市于项目之股权地平盘方面米积总规建划筑建平筑方面米╱积 未中来水公馆武汉100%5,85242,149 已未完来成城项目 武汉100%19,191145,273 •龙阳广场武汉100%30,625135,173 合计55,668322,595 财持续务经回营顾业务 营业额 截至二零二三年十二月三十一日止年度（“本年度”），本集团持续经营业务的营业额减少至约51,800,000港元，较去年约65,600,000港元减少约21.1%。 房地产发展、物业投资及物业管理业务营业额分别由截至二零二二年十二月三十一日止年度的约10,600,000港元减少至本年度的零、由截至二零二二年十二月三十一日止年度的约36,800,000港元减少至本年度的约36,400,000港元及由截至二零二二年十二月三十一日止年度的约18,200,000港元减少至本年度的约15,400,000港元。 中国城市基础设施集团有限公司二零二三年年报6 管理层讨论及分析 销售成本 持续经营业务之销售成本由截至二零二二年十二月三十一日止年度的约32,400,000港元减少至本年度的约 19,300,000港元。 本年度，本集团持续经营业务的销售成本包括物业管理业务的销售成本约8,300,000港元（较截至二零二二年十二月三十一日止年度减少约5,000,000港元）及物业投资业务的销售成本约11,000,000港元（较截至二零二二年十二月三十一日止年度减少约200,000港元）。由于本年度并无销售房地产，故未产生房地产发展业务的销售成本，而截至二零二二年十二月三十一日止年度约为8,300,000港元。 毛利及毛利率 持续经营业务之毛利由截至二零二二年十二月三十一日止年度的约33,200,000港元减少约700,000港元至本年度的 约32,500,000港元，主要由于房地产发展业务（二零二三年：无；二零二二年：2,300,000港元）的毛利减少。物业投资业务（二零二三年：28,200,000港元；二零二二年：27,500,000港元）及物业管理业务（二零二三年：4,300,000港元；二零二二年：3,400,000港元）的毛利录得增加。本集团于本年度之持续经营业务整体毛利率为62.8%，而截至二零二二年十二月三十一日止年度则为50.7%。毛利率增加乃主要由于物业管理业务增加所致。 其他经营收入 持续经营业务之其他经营收入由截至二零二二年十二月三十一日止年度的约4,600,000港元减少至本年度的约 2,200,000港元。该减少乃主要由于截至二零二二年十二月三十一日止年度的政府补助及补偿收入减少约2,600,000 港元所致。 其他经营开支 持续经营业务之其他经营开支由截至二零二二年十二月三十一日止年度的约6,900,000港元增加至本年度的约 31,200,000港元。该增加乃主要由于物业存货之减值亏损增加约22,500,000港元所致。 投资物业的公平值变动 于本年度，本集团录得所持中国投资物业组合的公平值变动产生亏损约33,100,000港元（二零二二年：3,900,000港元）。 销售及分销费用 持续经营业务之销售及分销费用由截至二零二二年十二月三十一日止年度的约740,000港元略微减少约6.8%至本年度的约690,000港元，乃主要由于物业投资业务的广告及推广以及佣金开支减少所致。 7中国城市基础设施集团有限公司二零二三年年报 行政费用 管理层讨论及分析 持续经营业务之行政费用由截至二零二二年十二月三十一日止年度的约36,400,000港元减少约18.1%至本年度的约 29,800,000港元，乃主要由于法律及专业费用以及员工成本减少所致。 财务费用 持续经营业务之财务费用由截至二零二二年十二月三十一日止年度的约75,400,000港元减少至本年度的约 45,200,000港元。减少乃主要由于借贷之财务费用减少约6,800,000港元、可换股票据之实际利息开支减少约 22,200,000港元及承兑票据之利息开支减少约1,100,000港元的合并影响所致。 所得税开支 本年度本集团之持续经营业务录得所得税开支约2,500,000港元（二零二二年：所得税开支约16,900,000港元）。所得税开支减少主要由于投资物业公平值亏损增加，令递延税项抵免增加。 本公司拥有人应占亏损 本公司拥有人应占亏损由截至二零二二年十二月三十一日止年度的约114,200,000港元减少至本年度的约 111,300,000港元。 流动资金、财务及资本资源 现金状况 于二零二三年十二月三十一日，本集团之现金及现金等价物总额约为12,600,000港元（二零二二年十二月三十一日：约17,100,000港元），较二零二二年十二月三十一日减少约4,500,000港元。 借款及本集团资产的抵押 于二零二三年十二月三十一日，本集团的借款总额包括银行贷款及其他贷款约344,300,000港