中国城市基础设施年报 2022

中国城市基础设施集团有限公司二零二二年年报 目录 公司资料2 主席报告书3 管理层讨论及分析4 董事及高级管理人员履历详情11 董事会报告书14 环境、社会及管治报告23 企业管治报告书49 独立核数师报告62 综合损益表67 综合损益及其他全面收益表68 综合财务状况报表69 综合权益变动表71 综合现金流量报表72 综合财务报表附注74 财务概要155 物业资料156 1 中国城市基础设施集团有限公司二零二二年年报 公司资料 董执行事董会事 李朝波先生（主席兼行政总裁）季加铭先生 叶天放先生（行政总裁） （于二零二二年七月二十五日辞任） 非执行董事 张贵卿先生 独立非执行董事 吴志豪先生郭坚华先生邝美云女士 审核委员会 吴志豪先生（委员会主席）郭坚华先生 邝美云女士 薪酬委员会 郭坚华先生（委员会主席）吴志豪先生 邝美云女士 提名委员会 郭坚华先生（委员会主席）吴志豪先生 邝美云女士 公司秘书 陈恺贤先生 公司授权代表 李朝波先生（主席兼行政总裁）陈恺贤先生 核数师 天健国际会计师事务所有限公司执业会计师 网址 www.city-infrastructure.com 注册办事处 CricketSquareHutchinsDrive P.O.Box2681 GrandCayman,KY1-1111CaymanIslands 主要往来银行 集友银行有限公司香港 德辅道中78号 星展银行（香港）有限公司香港 皇后大道中99号中环中心16楼 香港上海汇丰银行有限公司香港皇后大道中1号 香港上海汇丰银行总行大厦10楼 总办事处及香港主要营业地点 香港湾仔港湾道18号中环广场62楼6208室 主要股份过户登记处 ConyersTrustCompany(Cayman)LimitedCricketSquare HutchinsDrive P.O.Box2681 GrandCayman,KY1-1111CaymanIslands 香港股份过户登记处 卓佳登捷时有限公司香港 皇后大道东183号合和中心54楼 2 中国城市基础设施集团有限公司二零二二年年报 主席报告书 本人谨代表董事会（“董事会”），欣然呈报中国城市基础设施集团有限公司（“中国城市基础设施”或“本集团”）及其附属公司截至二零二二年十二月三十一日止年度之业绩。 面对世界局势加快演变、全球新冠疫情反覆、经济下行压力加大等不可预期因素的挑战，集团积极应对，包括减少经营开支、优化资本结构与业务组合，从而持续改善公司财务状况。展望二零二三年，集团将稳中求进，将积极寻求具潜力的发展机会，包括房地产业务、基础建设及可再生能源业务。 集团将继续审慎地把握投资机会，优化本集团之资本结构及业务组合，把股东利益最大化。最后，本人谨代表董事会衷心感谢各位股东及合作伙伴的支持，并感谢全体员工恪尽职守。 主席 李朝波 香港，二零二三年三月三十日 3 中国城市基础设施集团有限公司二零二二年年报 管理层讨论及分析 本集团从事房地产相关业务，并从二零一四年年底开始从事基础设施业务。为了投放更多资源以符合本集团业务的策略方向，本集团可能会根据市场及物业组合的市场价值，适时出售其全部或部分物业组合。为支持本集团业务的进一步发展，管理层正积极寻找与本集团主营业务兼容的具潜力项目。 业绩概要 本集团的综合收益（包括已终止经营业务）由截至二零二一年十二月三十一日止年度之约75,100,000港元减少12.6%至截至二零二二年十二月三十一日止年度之约65,600,000港元。物业开发、物业投资及物业管理业务的收益分别为约10,600,000港元、36,800,000港元及18,200,000港元。 整体毛利（包括已终止经营业务）由二零二一年的约41,000,000港元减少19.0%至二零二二年约33,200,000港元，及毛利率则由二零二一年的54.6%减少至二零二二年的50.7%。此外，截至二零二二年十二月三十一日止年度，本集团分别重估多处投资物业之公平值亏损净额约3,900,000港元。 截至二零二二年十二月三十一日止年度，本公司拥有人应占亏损（包括已终止经营业务）约114,200,000港元（二零二一年：约167,100,000港元）。本公司拥有人应占每股基本亏损为3.65港仙（二零二一年：5.34港仙）。董事会不建议就截至二零二二年十二月三十一日止年度派发任何末期股息。 4 中国城市基础设施集团有限公司二零二二年年报 管理层讨论及分析 业房地务产回发顾展业务 截至二零二二年十二月三十一日止年度，本集团自房地产发展业务产生的收益约为10,600,000港元，代表销售位于武汉的未来公馆的32个停车场产生之收益。截至二零二一年十二月三十一日止年度，本集团并无自房地产发展业务产生任何收益。 物业投资业务 本集团成立武汉未来城商业物业管理有限公司，以经营本集团拥有的未来城购物中心（“未来城”）。未来城位于珞狮南路，毗邻珞瑜路购物区及地铁二号线街道口车站。未来城可出租总面积约55,029平方米（包括停车场）。未来城坐落于武汉市洪山区商业及商务中心的核心地带，邻近东湖、武汉大学、武汉理工大学及其他地标。未来城已成为一个时尚、充满活力的国际化购物中心，满足来自毗邻的商业中心和大学区（云集了武汉大学及武汉理工大学等超过二十间大学及高等院校）高达1,000,000人的校园及住宅消费客户群对此不断增加的需求。于二零二二年十二月三十一日，未来城的入住率为89.4%（二零二一年十二月三十一日：95.0%）。 本集团于二零一九年七月十九日完成对PreciousPalaceEnterprisesLimited（“PreciousPalace”）全部已发行股本的收购，总代价约为795,000,000港元。凤珍实业发展（深圳）有限公司是PreciousPalace的间接全资拥有并于中国成立的附属公司，持有位于中国深圳龙岗的物业。该等物业包括物业综合大楼，土地面积为14,971.1平方米，总建筑面积为36,875.72平方米（“龙岗物业”）。于二零二二年三月九日，本公司之全资附属公司绿色城市开发有限公司（作为卖方）（“卖方”）与SkyClimberDevelopmentLimited（作为买方）（“买方”）订立谅解备忘录，内容有关可能转回PreciousPalace之100%股权。买方为(i)本公司向买方发行尚未偿还本金为431,500,000港元之可换股债券（“可换股债券”）；及(ii)本公司向买方发行尚未偿还本金为53,500,000港元之承兑票据（“承兑票据”）的持有人。可换股债券及承兑票据于二零二二年七月到期。于二零二二年四月二十五日，本集团与买方订立买卖协议出售PreciousPalace的全部已发行股本，总代价为840,000,000港元。出售事项已于二零二二年七月十五日完成。有关出售事项的详情载于本公司日期为二零二二年四月二十五日之公布。 于截至二零二二年十二月三十一日止年度，本集团已将总建筑面积为7,723.06平方米的未来公馆的停车场从物业存货转至投资物业。于二零二二年十二月三十一日，停车场的公平值约为19,100,000港元。 于二零二二年十二月三十一日，本集团持有未来城及未来公馆的停车场的公平值总额约为1,121,400,000港元（二零二一年十二月三十一日：约1,175,600,000港元）。于截至二零二二年十二月三十一日止年度，于投资物业产生之租金收入约为36,800,000港元（二零二一年：约39,700,000港元）。 5 中国城市基础设施集团有限公司二零二二年年报 管理层讨论及分析 物业管理业务 本公司的间接全资附属公司武汉未来城物业管理有限公司及武汉城基小商品城商业管理有限公司，向住户及租户提供安全、现代化、舒适及高质素物业管理服务。于截至二零二二年十二月三十一日止年度，来自物业管理的收益约为18,200,000港元（二零二一年：约24,700,000港元）。 酒店业务 COVID-19大流行已影响旅游业及酒店业。自二零二零年以来，收入已明显减少。于截至二零二二年十二月三十一日止年度，考虑到该业务无利可赚，本集团决定终止酒店业务营运，而终止酒店业务可令本集团更好地将其资源用于在其他分部。因此，酒店业务分部被分类为已终止经营业务。已终止经营业务详情载综合财务报表附注12。 本集团项目 湖北省武汉市未来城 未来城是位于珞狮南路的大型综合发展项目，毗邻珞瑜路购物区及地铁二号线街道口车站。未来城坐落于武汉市洪 山区商业及商务中心的核心地带，邻近东湖、武汉大学、武汉理工大学及附近的其他地标，有1,000,000名学生及住宅消费客户群。未来城的总占地面积为19,191平方米，总建筑面积为145,273平方米，包括五幢高层住宅大楼、一幢四层优质购物中心及泊车位。 未来公馆 未来公馆位于武汉市洪山区武珞路的优越地段，距离未来城项目仅600米。未来公馆毗邻地铁二号及七号线交汇处。 该项目的总占地面积为5,852平方米，并已开发成建筑面积42,149平方米的商住综合大楼。 中水•龙阳广场 中水•龙阳广场策略性位于王家湾商业区与国家级武汉经济技术开发区之间的优越地段，背靠武汉西中环路，毗邻 汉阳汽车客运站及龙阳大道。该项目地块面积为30,625平方米，位于地铁三号线汉阳站上方。此综合物业的规划建筑面积为135,173平方米，已开发成华丽购物商场及豪华办公楼。 6 中国城市基础设施集团有限公司二零二二年年报 管理层讨论及分析 深圳龙岗龙岗物业 龙岗物业包括位于中国深圳的物业综合大楼，土地面积为14,971平方米，总建筑面积为36,876平方米。龙岗物业之 建设已完成，包括(1)总建筑面积3,786平方米作出租用途的华江大楼；(2)总建筑面积12,249平方米的美洲大厦，其中约9,785平方米作出租用途，而约2,464平方米则为空置；及(3)总建筑面积20,841平方米作出租用途的两座厂房及两栋员工宿舍。于二零二二年四月二十五日，本集团与买方订立买卖协议出售PreciousPalace的全部已发行股本，总代价为840,000,000港元。出售事项已于二零二二年七月十五日完成。有关出售事项的详情载于本公司日期为二零二二年四月二十五日、二零二二年六月二十三日、二零二二年七月八日及二零二二年七月十五日之公布。 下表载列本集团于二零二二年十二月三十一日之物业项目概览： 项目城市于项目之股权地平盘方面米积总规建划筑建平筑方面米╱积 未中来水公馆武汉100%5,85242,149 已未完来成城项目 武汉100%19,191145,273 •龙阳广场武汉100%30,625135,173 小计55,668322,595 财持续务经回营顾业务 营业额 截至二零二二年十二月三十一日止年度（“本年度”），本集团持续经营业务的营业额增加至约65,600,000港元，较去年约64,300,000港元（经重列）增加约2.0%。 房地产发展、物业投资及物业管理业务营业额分别由截至二零二一年十二月三十一日止年度的零增至本年度的约10,600,000港元、由截至二零二一年十二月三十一日止年度的约39,700,000港元减至本年度的约36,800,000港元及由截至二零二一年十二月三十一日止年度的约24,700,000港元减至本年度的约18,200,000港元。 7 销售成本 中国城市基础设施集团有限公司二零二二年年报 管理层讨论及分析 持续经营业务之销售成本由截至二零二一年十二月三十一日止年度的约21,500,000港元（经重列）增加至本年度的约 32,400,000港元。 本年度，本集团持续经营业务的销售成本包括房地产发展业务的销售成本约8,300,000港元（由于截至二零二一年十二月三十一日止年度并无产生销售营业额，故相比之下增加约8,300,000港元）、物业管理业务的销售成本约13,300,000港元（较截至二零二一年十二月三十一日止年度减少约1,500,