融信中国2023年度报告

融心砥砺 笃定前行 目录 公司资料2 主席报告4 主要物业概要8 管理层讨论及分析13 董事及高级管理层29 董事会报告34 企业管治报告56 环境、社会及管治报告75 独立核数师报告104 合并收益表109 合并全面收益表110 合并资产负债表111 合并权益变动表113 合并现金流量表115 合并财务报表附注117 五年财务概要206 融信中国控股有限公司二零二三年年度报告2 公司资料 董事会 执行董事 欧宗洪先生 （主席兼行政总裁） 余丽娟女士曾飞燕女士吴建兴先生 张立新先生（首席财务官） （于二零二三年八月三十一日辞任） 非执行董事 李树培先生 独立非执行董事 任煜男先生阮伟锋先生何嘉荣先生 审核委员会 何嘉荣先生（主席）任煜男先生 阮伟锋先生 薪酬委员会 任煜男先生（主席）欧宗洪先生 何嘉荣先生 提名委员会 欧宗洪先生（主席）阮伟锋先生 何嘉荣先生 核数师 开元信德会计师事务所有限公司 执业会计师及注册公众利益实体核数师 香港湾仔骆克道33号 万通保险大厦23楼 法律顾问 香港法律： 盛德律师事务所 开曼群岛法律： 康德明律师事务所 开曼群岛股份过户登记总处 ConyersTrustCompany(Cayman)LimitedCricketSquare HutchinsDrive P.O.Box2681,GrandCayman,KY1-1111CaymanIslands 香港证券登记处 香港中央证券登记有限公司香港 湾仔皇后大道东183号合和中心 17楼1712-1716号铺 注册办事处 CricketSquareHutchinsDrive P.O.Box2681,GrandCayman,KY1-1111CaymanIslands 3融信中国控股有限公司二零二三年年度报告 公司资料 中国主要营业地点及总办事处 中国 上海市闵行区上坤路77弄 融信上坤中心T2 香港主要营业地点 香港九龙海港城 港威大厦 5座16楼 联席公司秘书 余作亿先生（于二零二三年八月三十一日 获委任为首席财务官）李谢佩珊女士(HKACG,ACG) 授权代表 欧宗洪先生李谢佩珊女士 主要往来银行 中国银行股份有限公司 中国农业银行股份有限公司中国工商银行股份有限公司 网站 www.rongxingroup.com 股份代号 香港联交所：3301 债券 688,000,000美元于二零二二年到期的8.75%优先票据通用编号：197676078 国际证券编号(ISIN):XS1976760782 413,000,000美元于二零二三年到期的8.95%优先票据通用编号：203146973 国际证券编号(ISIN):XS2031469732 316,000,000美元于二零二三年到期的8.10%优先票据通用编号：209094916 国际证券编号(ISIN):XS2090949160 410,000,000美元于二零二三年到期的7.35%优先票据通用编号：218930387 国际证券编号(ISIN):XS2189303873 166,000,000美元于二零二四年到期的6.75%优先票据通用编号：221151488 国际证券编号(ISIN):XS2211514885 244,900,000美元于二零二五年到期的7.1%优先票据通用编号：229030884 国际证券编号(ISIN):XS2290308845 融信中国控股有限公司二零二三年年度报告4 主席报告 NanjingQinglan(南京青澜) 尊敬的各位股东： 本人谨代表董事会欣然呈报本集团截至二零二三年十二月三十一日止年度（“年内”）业绩。 市场回顾 二零二三年，是结束新冠疫情防控后经济恢复发展的一年，面对复杂的国际环境和艰巨繁重的国内经济发展任务，中国加大宏观调整力度，着力扩大内需、优化结构、提振信心并防范及化解风险，国民经济有所回升向好。中国全年国内生产总值（“GDP”）为人民币1,260,582亿元，同比增长5.2%。 年内，房地产行业规模持续下滑，市场整体处于底部盘整格局。上半年，中央政府继续规范市场秩序，不断优化调整现行制度。下半年，政策支持力度明显加强，于供给端，延期“金融16条”适用期限、一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求、提出“三个不低于”等措施，以缓解房地产企业资金压力；于需求端，出台降低首付比例、降低房贷利率、认房不认贷、支持居民按 5融信中国控股有限公司二零二三年年度报告 主席报告 TianjinLanyue(天津澜悦) 揭购房等放松政策。销售方面，上半年呈现先增后降态势，受疫情管控影响所积压的需求集中在一季度释放，二季度销售则明显回落；本年下半年随着一系列利好政策出台，销售略有改善。根据国家统计局数据，中国全年商品房销售额达人民币116,622亿元，按年下降6.5%；销售总建筑面积（“总建筑面积”)111,735万平方米，同比下降8.5%。 业务回顾 本集团继续聚焦长三角、台湾海峡西岸，巩固战略性区域的布局优势，同时注重加强经营管理，全方位确保项目顺利开发和交付。年内，本集团实现全年合约销售金 额约为人民币164亿元，合约总建筑面积约为108万平方米，平均售价约为每平方米人民币15,160元。年内，本集团以优秀的产品与服务品质赢得市场良好口碑。 在土地储备方面，本集团坚持稳健发展的基调，集中布局在一二线城市。截至二零二三年十二月三十一日，本集团在全国拥有共计238个项目，总土储约2,075万平方米。其中，一二线城市占比达87%。同时，本集团将继续深耕已有的核心城市优质项目，提升营运效率，不断加强本集团的品牌影响力。 融信中国控股有限公司二零二三年年度报告6 主席报告 年内，虽然政府陆续针对房地产行业推出多项支持政策，但实施细则需进一步明确、落地执行也需时间，目前房地产市场销售下滑及房地产企业资金压力的困境尚未得到根本缓解。在此背景下，本集团继续秉持稳健发展策略，妥善进行现金流管理。截至二零二三年十二月三十一日，本集团有息借款余额为人民币408.29亿元。本集团主动进行债务管理，注重透明度管理，通过自愿公告及投资者关系活动等形式积极与市场保持沟通。截至目前，本集团已完成境内公司债券重组。此外，本集团已采取多项措施保障平稳经营和提升流动性，包括但不限于加强销售和回款力度、拓展多样化的融资渠道、合理节约经营成本、对部分现有债务商讨展期、出售若干资产等。 即使面对诸多挑战，本集团继续坚持做好产品品质与服务。在“保交付、稳民生”的号召下，本集团始终怀揣初心，全力以赴兑现对业主的品质交付。年内，本集团已完成交付近4万套住房，涉及全国多个项目，包括但不限 于福州海纳新潮、苏州海岸花园、南京秦尚栖庭、连云港学院府等等。此外，本集团致力于环境、社会和管治(ESG)领域的全面发展，积极践行企业社会责任。年内，本集团荣获智通财经及同花顺财经颁发“最佳ESG奖”，彰显本集团在可持续发展上所做出的努力。 展望 二零二四年，房地产市场销售仍将受到居民收入预期尚未恢复、城镇化速度放缓及人口老龄化的影响，市场于短期内的主旋律依旧是触底和盘整。中国政府将持续推动房地产行业恢复活力，预计“三个不低于”等政策支持房地产企业的金融需求将得到进一步落实，解除限制性购房政策、降低购房成本来稳定购房需求，推动“三大工程”（保障性住房、城中村改造、平急两用基础设施）建设及构建房地产发展新模式。 7融信中国控股有限公司二零二三年年度报告 主席报告 展望未来，本集团将继续深耕长三角、台湾海峡西岸等地区，在深度布局中强化优势，凭着对产品及服务质量的坚持，积极应对市场机遇及挑战，坚决做好保交付工作，为改善人居环境、构筑幸福生活而不懈努力。 致谢 在此，本人谨代表董事会向本公司股东（“股东”）、客户及合作伙伴一直以来对融信的支持和信任表达诚恳谢意，同时衷心致谢各位董事、管理团队和全体员工在过去一年的辛勤付出和奉献。二零二四年，本集团将坚守 “品质地产领跑者，美好生活服务商”的愿景，兼以用心和创新，撰筑城市未来，创造更大的价值回报广大股东和投资者。 主席 欧宗洪 香港，二零二四年四月二十五日 融信中国控股有限公司二零二三年年度报告8 主要物业概要 下表载列本集团于二零二三年十二月三十一日该等物业开发项目的详情。 本集团开发的项目 于二零二三年十二月三十一日，本集团的附属公司、合营企业及联营公司合共承接238项物业开发项目。 项目 位置 总地盘面积 （平方米） 本集团应占权益 主要物业产品类型 估计总建筑面积（平方米） 剩余未出售可售总建筑面积 （平方米） 竣工时间╱估计竣工时间 1福州融信温泉城 福州 1,018,836.00 50.00% 住宅 1,674,327.62 1,091,517.29 1/12/2020 2郑州江湾城－德蓝－1 郑州 196,121.00 100.00% 住宅 576,552.70 576,552.70 1/4/2026 3太原时光之城－3 太原 93,262.21 80.08% 住宅 409,319.16 409,319.16 1/8/2022 4太原时光之城－2 太原 120,299.06 80.08% 住宅 478,356.06 384,224.35 1/8/2022 5太原时光之城 太原 117,073.23 80.08% 住宅 553,989.00 370,414.90 1/8/2022 6郑州奥体世纪－2 郑州 102,755.00 50.37% 住宅 508,336.25 367,148.73 1/8/2021 7郑州江湾城－中乔－1 郑州 302,571.59 100.00% 住宅 499,866.74 341,563.29 1/10/2021 8郑州江湾城－苏派－1 郑州 236,878.59 100.00% 住宅 472,656.50 340,157.25 18/8/2020 9郑州时光之城 郑州 199,774.58 51.00% 住宅 781,537.88 336,506.77 1/11/2020 10郑州江湾城－德蓝－2 郑州 97,429.72 100.00% 住宅 306,505.59 306,505.59 1/4/2026 11青岛海月星湾 青岛 100,705.00 51.00% 住宅 422,216.85 303,358.83 1/5/2021 12郑州奥体世纪－3 郑州 61,392.03 52.21% 住宅 307,668.52 274,414.27 13/8/2025 13渭南文阙台 渭南 58,181.00 19.25% 住宅 301,968.75 271,858.67 1/8/2024 14福州海月江潮，福州双杭城 福州 259,519.00 100.00% 住宅 1,102,802.59 267,114.23 31/12/2020 15郑州时光之城－2 郑州 111,531.88 51.00% 住宅 307,668.52 257,768.77 1/5/2024 16南京铂岸中心 南京 42,707.52 100.00% 住宅 351,699.72 236,521.03 1/11/2020 17绍兴城南东光地块 绍兴 152,834.00 12.18% 住宅 391,175.28 225,687.35 1/3/2023 18福州鼓山大桥项目 福州 123,228.00 100.00% 住宅 391,564.00 224,819.83 1/8/2022 19郑州城市之窗 郑州 64,876.00 100.00% 住宅 252,987.87 191,983.74 2021/11/31 9融信中国控股有限公司二零二三年年度报告 主要物业概要 项目 位置 总地盘面积 （平方米） 本集团应占权益 主要物业产品类型 估计总建筑面积（平方米） 剩余未出售可售总建筑面积 （平方米） 竣工时间╱估计竣工时间 20长乐澜山 福州 125,737.00 34.00% 住宅 31