融信中国2022年度报告

目录 公司资料2 主要荣誉及奖项4 主席报告6 主要物业概要10 管理层讨论及分析16 董事及高级管理层35 董事会报告40 企业管治报告64 环境、社会及管治报告83 独立核数师报告122 合并收益表127 合并全面收益表128 合并资产负债表129 合并权益变动表131 合并现金流量表133 合并财务报表附注135 五年财务概要228 融信中国控股有限公司二零二二年年度报告2 公司资料 董事会 执行董事 欧宗洪先生 （主席兼行政总裁） 余丽娟女士曾飞燕女士 吴建兴先生（于二零二二年八月十五日获委任）阮友直先生（于二零二二年八月十五日辞任）张立新先生（首席财务官） 非执行董事 李树培先生（于二零二二年十一月四日获委任）陈淑翠女士（于二零二二年十一月四日辞任） 独立非执行董事 任煜男先生 何嘉荣先生（于二零二二年八月十五日获委任）屈文洲先生（于二零二二年七月二十二日辞任）阮伟锋先生 审核委员会 何嘉荣先生（主席）任煜男先生 阮伟锋先生 薪酬委员会 任煜男先生（主席）欧宗洪先生 何嘉荣先生 提名委员会 欧宗洪先生（主席）何嘉荣先生 阮伟锋先生 核数师 开元信德会计师事务所有限公司 执业会计师及注册公众利益实体核数师 香港九龙尖沙咀 天文台道8号10楼 法律顾问 香港法律： 盛德律师事务所 开曼群岛法律： 康德明律师事务所 开曼群岛股份过户登记总处 ConyersTrustCompany(Cayman)LimitedCricketSquare HutchinsDrive P.O.Box2681,GrandCayman,KY1-1111CaymanIslands 香港证券登记处 香港中央证券登记有限公司香港 湾仔皇后大道东183号合和中心 17楼1712-1716号铺 注册办事处 CricketSquareHutchinsDrive P.O.Box2681,GrandCayman,KY1-1111CaymanIslands 3融信中国控股有限公司二零二二年年度报告 公司资料 中国主要营业地点及总办事处 中国 上海市闵行区上坤路77弄 融信上坤中心T2 香港主要营业地点 香港中环 花园道3号 中国工商银行大厦 12楼1210室 联席公司秘书 余作亿先生 李谢佩珊女士(HKACG,ACG) 授权代表 欧宗洪先生李谢佩珊女士 主要往来银行 中国银行股份有限公司 中国农业银行股份有限公司中国工商银行股份有限公司 网站 www.rongxingroup.com 股份代号 香港联交所：3301 债券 688,000,000美元于二零二二年到期的8.75%优先票据通用编号：197676078 国际证券编号(ISIN):XS1976760782 413,000,000美元于二零二三年到期的8.95%优先票据通用编号：203146973 国际证券编号(ISIN):XS2031469732 316,000,000美元于二零二三年到期的8.10%优先票据通用编号：209094916 国际证券编号(ISIN):XS2090949160 410,000,000美元于二零二三年到期的7.35%优先票据通用编号：218930387 国际证券编号(ISIN):XS2189303873 166,000,000美元于二零二四年到期的6.75%优先票据通用编号：221151488 国际证券编号(ISIN):XS2211514885 244,900,000美元于二零二五年到期的7.1%优先票据通用编号：229030884 国际证券编号(ISIN):XS2290308845 融信中国控股有限公司二零二二年年度报告4 主要荣誉及奖项 企业品牌： 1、“2022中国房地产开发企业综合实力21强”、“2022中国房地产开发企业综合发展第3名”，颁奖机构：中房协，获奖时间：2022年3月 2、“2022年度21世纪地产竞争力优秀金砖案例”，颁奖机构：21世纪经济报道、博鳌•21世纪房地产论坛，获奖时间：2022年3月 3、“2022年中国房地产企业产品力TOP100第34名”，颁奖机构：克而瑞，2022年12月 4、“2022年中国地产创索尼企业”，颁奖机构：乐居财经，获奖时间：2022年8月 5、第六届金港股“最佳ESG奖”，颁奖机构：智通财经，获奖时间：2022年1月 5融信中国控股有限公司二零二二年年度报告 主要荣誉及奖项 明星项目： 1、 苏州大境风华，荣获“2021年度美国IDA设计大奖”，颁奖机构：美国IDA设计，获奖时间：2022年 4、 福州海纳新潮，荣获“2022福建品质匠心好房”奖项，颁奖机构：乐居财经，获奖时间：2022年9月 1月 5、 杭州江河盛会，荣获“2022美国TITAN地产大奖“铂 2、 成都世纪缦云，荣获“2022年度美国IDA设计大奖”，颁奖机构：美国IDA设计，获奖时间：2023年 金奖””，颁奖机构：国际奖项协会(IAA)，获奖时间：2022年4月 1月 6、 上海海月四季，荣获“2021年度美国IDA设计大 3、 福州国公馆，荣获“2022城市最具典藏价值文化豪宅奖项”，颁奖机构：福建省房地产业协会，获奖 奖”，颁奖机构：美国IDA设计，获奖时间：2022年1月 时间：2022年5月 融信中国控股有限公司二零二二年年度报告6 主席报告 南京青澜 尊敬的各位股东： 本人谨代表融信中国控股有限公司（“本公司”，连同其附属公司统称“本集团”）董事（“董事”）会（“董事会”），欣然呈报本集团截至二零二二年十二月三十一日止年度（“年内”）业绩。 市场回顾 二零二二年，中国面临新冠疫情（“疫情”）反复，在第一季度经历了平稳增长后，第二季度因疫情影响导致经济活动有所减缓，在第三季度政策端持续释放利好信号及防疫政策优化的带动下，中国经济总量加速回升，整体 运行彰显韧性。中国全年国内生产总值（“GDP”）同比增长3.0%，意味中国高效统筹疫情防控和经济社会发展取得积极成效，稳住了经济大盘，经济总量持续扩大，发展质量稳步提高。 年内，为提振市场信心，各地方政府积极实行因城施策刺激购房需求，频繁出台降低首付比例、降低房贷利率、取消限购等放松房地产调控政策，以及出台各项措施促复工、保交付、稳民生。同时多举措从融资方面化解优质房企风险，包括“三支箭”从信贷、债券、股权全 7融信中国控股有限公司二零二二年年度报告 主席报告 天津澜悦 面支持优质房企融资。根据国家统计局数据，全年商品房销售额于二零二二年达人民币133,308亿元，按年下降26.7%；销售面积135,837万平方米，同比下降24.3%。 业务回顾 回顾二零二二年，在疫情反复和房地产市场持续走弱的背景下，本集团继续聚焦长三角、海峡西岸等重点区域，巩固战略性区域的布局优势，同时注重加强经营管理，全方位确保项目顺利开发和交付。年内，本集团实现全年合约销售金额约人民币579亿元，合约建筑面积 约为251万平方米，平均售价约为每平方米人民币23,061元。年内，本集团推出多个项目，以优秀的产品与服务品质赢得市场良好口碑。 在土地储备方面，本集团坚持稳健发展的基调，集中布局在一二线城市为主。截至二零二二年十二月三十一日，本集团在全国共计242个项目，总土储约2,492万平方米。其中，一二线城市占比达83%，本公司认为优秀的土地储备结构将为公司发展提供坚实基础。同时，本集团将继续深耕已有的核心城市优质项目，提升营运效率，发挥协同效应，以加强本集团的品牌影响力。 融信中国控股有限公司二零二二年年度报告8 主席报告 年内，房地产债务风险尤为突出，给房地产企业经营带来较大困难。在此背景下，本集团秉持稳健发展策略，有序降低财务杠杆，妥善进行现金流管理。截至二零二二年十二月三十一日，本集团有息负债余额约为人民币424亿元。本集团主动进行债务管理，积极偿还债务，多次通过二级市场回购优先票据，并按时偿付多笔境内及境外公开债务。同时，本集团注重透明度管理，通过自愿公告及投资者关系活动等形式积极与市场保持沟通。此外，本集团已采取多项措施保障平稳经营和提升流动性，包括但不限于加强销售和回款力度、拓展多样化的融资渠道、合理节约经营成本、对部分现有债务商讨展期、出售若干资产等。 虽然行业面对诸多困难，但本集团继续坚持做好产品品质和服务质量，并获得业界的广泛认可。年内，本集团获得多个殊荣，包括：“2022中国房地产开发企业综合实力21强”、“2022中国房地产开发企业综合发展第3名”、 “2022年中国房地产企业产品力TOP100第34名”等彰显本集团获业界和市场认可。此外，本集团高质量项目亦于期内斩获多个设计大奖：杭州江河盛会获“2022美国TITAN地产大奖“铂金奖””；福州国公馆获“2022城市最具 典藏价值文化豪宅奖项”；成都世纪缦云获“2022年度美国IDA设计大奖”，赢得国内外业界的高度关注。 本集团坚守深耕战略之外，致力于环境、社会、管治(ESG)领域的全面发展，并积极践行企业社会责任。年内疫情反复，融信公益基金主动为受影响地区提供生活物资及防疫物品等支援，开展公益理发、公益助农等行动。此外，本集团坚守承诺，通过一站式窗口简化交付流程、陪验师全程陪同验收等方式提高用户体验。年内，本集团荣获智通财经颁发“最佳ESG奖”，表彰本集团在践行社会责任上所做出的努力。 展望 二零二三年，中国正式步入后疫情时代，中国经济在宽松刺激政策下将会温和复苏。然而，国际形势依然复杂严峻，全球普遍采取加息政策的情况下多国面临经济衰退风险，同时地缘政治的冲突也会对全球经济的发展构成一定的风险。房地产市场方面，预计在“房住不炒”和稳地价、稳房价、稳预期的政策基调保持不变的情况下，各地方政府将会继续积极出台支持房地产发展的各类政策和措施，促进房地产行业的良性循环和健康发展。 9融信中国控股有限公司二零二二年年度报告 主席报告 展望未来，本集团将继续深耕长三角、海峡西岸等地区，在深度布局中强化优势，凭着对产品及服务质量的坚持，积极应对市场机遇及挑战，为改善人居环境、构筑幸福生活而不懈努力。 致谢 在此，本人谨代表董事会向本公司股东（“股东”）、客户及合作伙伴一直以来对融信的支持和信任表达诚恳谢意，同时衷心致谢各位董事、管理团队和全体员工在过去一年的辛勤付出和奉献。二零二三年，本集团将坚守 “品质地产领跑者，美好生活服务商”的愿景，兼以用心和创新，撰筑城市未来，创造更大的价值回报广大股东和投资者。 主席 欧宗洪 香港，二零二三年三月三十一日 融信中国控股有限公司二零二二年年度报告10 主要物业概要 下表载列本集团于二零二二年十二月三十一日该等物业开发项目的详情。 本集团开发的项目 于二零二二年十二月三十一日，本集团的附属公司、合营企业及联营公司合共承接242项物业开发项目。 项目 位置 总地盘面积 （平方米） 本集团应占权益 主要物业产品类型 估计总建筑面积（“建筑面积”）（平方米） 剩余未出售可售建筑面积 （平方米） 竣工时间╱估计竣工时间 1 福州融信温泉城 福州 1,018,836.00 50.00% 住宅 1,674,327.62 1,093,106.33 2020/12/1 2 郑州江湾城－德蓝－1 郑州 196,121.00 100.00% 住宅 576,552.70 576,552.70 2026/4/1 3 太原时光之城－3 太原 93,262.21 80.08% 住宅 409,319.16 409,319.16 2022/8/1 4 太原时光之城 太原 117,073.23 80.08% 住宅 553,989.00 397,249.37 2022/8/1 5 太原时光之城－2 太原 120,299.06 80.08% 住宅 478,356.06 384,224.35 2022/8/1 6 郑州奥体世纪－2 郑州 102,755.00 50.37% 住宅 508,336.25 367,148.73 2021/8/1 7 郑州江湾城－