华发股份2023年实现营业总收入721.4亿元,同比增长19.4%;实现归母净利润18.4亿元,同比减少29.6%;实现扣非归母净利润8.7亿元,同比减少63.8%。业绩下滑主要因:(1)受房地产市场下行环境影响,结转毛利率下滑至18.1%;(2)2023年计提资产及信用减值损失16.4亿元,较上年同期增加8.0亿元。扣非归母净利润大幅下滑,主要是当期存货/固定资产转到投资性房地产而产生的公允价值变动损益为9.77亿元,较上年1.65亿元大幅增加,对扣非后利润产生较大影响。展望未来,一方面公司期末预收账款覆盖2023年收入约1.3倍,待结转资源充足;另一方面2022年以来拿地聚焦核心城市,这些较高IRR及净利率的项目将逐步结转,报表端利润有望企稳修复。