计提减值出清包袱，投拓聚焦销售稳健

事件：4月26日，公司发布2023年业绩公告。 营收逆势增长近20%，减值计提致归母净利润有所下降。公司2023年实现营业总收入721.4亿元，同比增长19.4%（同比经调，下同）；实现归母净利润18.4亿元，同比减少29.6%；实现扣非归母净利润8.7亿元，同比减少63.8%。业绩下滑主要因：（1）受房地产市场下行环境影响，结转毛利率下滑至18.1%；（2）2023年计提资产及信用减值损失16.4亿元，较上年同期增加8.0亿元。扣非归母净利润大幅下滑，主要是当期存货/固定资产转到投资性房地产而产生的公允价值变动损益为9.77亿元，较上年1.65亿元大幅增加，对扣非后利润产生较大影响。展望未来，一方面公司期末预收账款覆盖2023年收入约1.3倍，待结转资源充足；另一方面2022年以来拿地聚焦核心城市，这些较高IRR及净利率的项目将逐步结转，报表端利润有望企稳修复。 销售表现优于行业，聚焦核心城市拿地，东部地区土储占比超6成。公司2023年合约销售金额为1259.9亿元，同比增长4.8%，优于克而瑞TOP100房企-17.7%的均值。销售表现领先，主要得益于公司加大在华东地区的推盘力度，2023年华东地区贡献销售金额占比达55.0%。据中指数据，2023年公司继续延续高度聚焦核心城市的拿地策略，于上海、杭州、成都、西安等高能级城市均有斩获。全年拿地建面达497万方，为近3年最高。截至期末公司口径总土储（待建+在建）建面为1623万方，同比下滑8.4%；从结构看，东部地区的土储占比为62.5%维持高位。 融资渠道畅通，期内完成定增，大股东完成增持，流动性无忧。2023年公司融资成本继续下降，期末加权平均融资成本为5.48%，有望进一步压降。公司期末有息负债规模为1440.1亿元，较2022年末下降1.1%，其中短期有息负债占比16.8%，同比下降1.3pct，债务结构进一步优化。公司债券融资渠道畅通，2023年发行债券107.95亿元，票面利率3.46%-5.5%。期内顺利完成定增募资51.2亿元。大股东珠海华发集团完成增持，至2024年3月底累计增持股份占公司总股本1.15%，至3月底华发集团持有公司股权比例达29.64%。 截至期末，公司剔预资产负债率63.2%，净负债率74.2%，现金短债比1.92倍。董事会拟向全体股东每10股分红3.7元，股利支付率为55.4%。 投资建议：维持“买入”评级。1、公司具有国资背景，大股东支持力度高； 2、公司大量补充核心城市优质土储，土储重心已转向华东，销售确定性强； 3、近年利润率较高的地块将进入结转周期，且待结转金额充裕，业绩有望企稳修复 。 考虑到目前行业下行环境 ， 我们调整盈利预测 ， 预计公司2024/2025/2026年营收分别为775.2/814.5/855.0亿元 ； 归母净利润为19.1/20.1/21.2亿元 ；对应的EPS为0.69/0.73/0.77元/股； 对应PE为9.0/8.6/8.1倍。 风险提示：房地产政策放松力度不及预期；拿地规模及毛利率不及预期。 财务指标 图表1：华发股份营业总收入及同比 图表2：华发股份归母净利润及同比 图表3：华发股份资产及信用减值 图表4：华发股份毛利率及归母净利率 图表5：华发股份合约销售金额及同比 图表6：华发股份历年土储规模