2024年武汉甲级写字楼市场专题报告

流动的需求 寻觅企业升级搬迁轨迹，探寻挖掘市场租赁需求 2024年武汉甲级写字楼专题报告|流动的需求|1 [流动的需求|武汉甲级写字楼市场专题报告|2024年4月] [第一太平戴维斯|武汉甲级写字楼市场专题报告|流动的需求] 2024年武汉甲级写字楼专题报告|流动的需求|2 信息图表 信息图表一|租户普查|行业分析 图表：2023年武汉甲级写字楼租户行业分析及平均租赁面积（按租赁面积，平方米）图表：武汉甲级写字楼前五大租户及对比（按租赁面积） 传统金融 20.1% 非传统金融 4.4% 金融业 房地产建筑 17.5% 科技互联网 16.3% 专业服务 11.0% 消费服务 4.8% 服务业 消费制造 3.9% 工业制造 3.1%制造业 文体娱乐 3.5% 5.9% 1,230 710930650700430660420790310 3,410 540600 平均租赁面积 202320212016 金融业 24.5%24.7%33.5% 房地产建筑 17.5%18.6%16.0% 科技互联网 16.3%21.4%8.1% 制造业 服务业 零售贸易 2.9% 第三方办公服务 2.5% 医药与生命科学 2.4% 交运仓储其他 1. 9% 15.8%12.5%16.2% 7.0%6.7%9.8% 信息图表二|租户普查|内外资分析 图表：2023年武汉甲级写字楼租户内外资行业分析及平均需求面积（按租赁面积，平方米） 外资企业14.1% 中资企业 85.9% 18.5% 17.8% 17.7% 4.2% 3.5% 2.9% 2.8% 1.9% 1.2% 1.1% 1.1% 1.0% 平均租赁面积行业占比平均租赁面积行业占比 13.0% 11.6% 10.9% 7.5% 7.4% 6.8% 5.2% 3.7% 3.4% 2.7% 2.5% 1.9% 420950840 3,5703,670 630740510560 1,320 290410 制造业金融业 房地产建筑第三方办公文娱传媒科技互联网交运仓储 制药与生命科学 服务业酒店餐饮零售贸易公共机构 其他 23.5% 金融业房地产建筑 1,100 950590650690 1,430 320590560950 3,160 500 服务业科技互联网 制造业能源化工零售贸易文体娱乐 制药与生命科学 公共机构第三方办公交运仓储 其他 26.4% 信息图表三|租户普查|面积段及大面积租户分析 图表：武汉甲级写字楼租赁面积段分析（2023年，按企业个数）图表：大面积租户（3,000平方米及以上）企业个数及租赁面积占比（2023年） 20234.3% 41.8% 17.8% 11.6% 5.4% 15.1% 4.0% 20213.7% 42.6% 17.5% 11.5%4.6% 16.1% 20166.5% 37.9% 19.2% 13.1% 3.9% 17.1% 2.5% 3.9% 2023 2021 2016 4.0% 3.9% 2.5% 30.2% 31.3% 20.9% <100100-300300-500500-800800-1,0001,000-3,000>3,000 按企业个数 按承租面积 图表：大面积租户（3,000平方米及以上）行业类型分析（2023年，按企业个数及租赁面积） 传统金融房地产建筑专业服务科技互联网第三方办公能源化工与公共事业新兴金融其他 按企业个数 按承租面积 28.0% 27.8% 20.0% 17.6% 13.3% 12.6% 12.0% 12.6% 5.3% 5.7% 4.0% 4.8% 4.0% 4.7% 13.3% 14.3% 信息图表四|租户普查|商务区行业分析 图表：武汉甲级写字楼各商务区租户行业分析（2023年，按租赁面积） 1 建设大道 2 中南中北路 3 汉口沿江 传统金融 31.7% 传统金融 27.2% 房地产建筑 26.9% 房地产建筑 15.1% 专业服务 22.2% 传统金融 15.6% 专业服务 9.8% 房地产建筑 8.7% 专业服务 11.5% 新兴金融 8.1% 新兴金融 8.0% 科技互联网 9.0% 6 1 3 4 7 2 9 8 核心商务区次级商务区 新兴商务区 5 科技互联网7.5% 4 航空路 科技互联网7.6% 5 光谷 新兴金融5.6% 6 王家墩CBD 科技互联网 13.2% 科技互联网56.2% 房地产建筑 42.5% 房地产建筑 12.3% 房地产建筑13.2% 传统金融 19.9% 传统金融 12.1% 传统金融11.1% 科技互联网 11.2% 专业服务 10.1% 文体娱乐6.5% 专业服务 6.9% *汉阳及四新均属于新兴商务区且样本量较少，故此处将两区域合并分析。 文体娱乐9.1% 7 武昌滨江 传统金融30.1% 房地产建筑23.7% 能源化工11.1% 专业服务 7.8% 科技互联网7.5% 专业服务3.3% 8 街道口 消费服务27.4% 科技互联网25.6% 专业服务11.0% 传统金融 8.1% 零售贸易7.7% 零售贸易4.8% 9 大汉阳* 科技互联网19.9% 房地产建筑19.6% 消费制造14.5% 专业服务 12.7% 能源化工8.4% 信息图表五|租赁行为分析|搬迁与升级 图表：武汉甲级写字楼新增租赁需求行为分析（2020至2023年，按租赁面积）图表：武汉甲级写字楼新增租赁需求企业租赁搬迁及升级分析（2022至2023年） 2020202120222023 搬迁 同商务区内搬迁及升级占比（按企业个数） 71.7% 升级 28.8% 搬迁 新旧办公场所之间 平均距离 1.4公里 升级 7.2公里 新成立 扩租 搬迁 升级 升级及搬迁 2023 13.9% 24.7% 15.1% 46.4% 61.5% 2022 18.5% 28.8% 8.6% 44.1% 52.7% 2021 21.4% 31.4% 8.7% 38.4% 47.1% 2020 16.4% 42.9% 12.0% 28.7% 40.7% 搬迁 地铁通达性提升占比 （按企业个数） 29.0% 升级 62.2% [第一太平戴维斯|武汉甲级写字楼市场专题报告|流动的需求] 2024年武汉甲级写字楼专题报告|流动的需求|8 租户普查 甲级写字楼租户普查|调研综述 武汉甲级写字楼市场在历经快速发展、疫情冲击、缓慢复苏多个阶段的不断更迭，市场量变与质变的交互作用与融合正在持续发酵。第一太平戴维斯研究部通过多年数据累积，选取市场重要时点，探析武汉甲级写字楼市场需求格局的改变。深入租户普查维度，选取2016、2021以及2023年三个年份为研究时点进行市场对比，其选取说明如下： 2016年2016年是武汉甲级写字正式迈入第一轮供应高峰周期前的时间节点，市场处于供应与需求平稳的状态； 2021年第一太平戴维斯于疫情后首次发布武汉甲级写字楼租户专题报告，剖析后疫情时代租户结构变化； 2023年经济不确定性下，市场租赁需求持续萎缩，带动市场存量租户加速流动，租赁需求行为发生改变； 本次租户普查调研涉及武汉42个甲级写字楼项目，样本总建筑面积292.1万平方米，调研企业个数近2,000家，企业总承租面积逾170万平方米。 调研样本 符合甲级写字楼标准，截至2023年四季度已交付并运营的项目 研究对象 符合上述标准的甲级写字楼项目中，正常经营的终端需求租户 面积定义本文租赁面积均指建筑面积 统计时间截至 2023年第四季度 市场样本 42 栋甲级写字楼 样本总面积 292.1 万平方米 企业个数 2,000 家企业 总承租面积 170+ 万平方米 金融业U型反弹，消费行业提振明显，专业服务扩张强劲 图表：武汉甲级写字楼租户结构行业分析（按租赁面积）金融：微U回温，持续支撑 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 2016202120222023趋势线 金融业房地产建筑消费类*科技互联网专业服务工业制造第三方 办公服务 医药与其他生命科学 疫情后金融业对甲级楼宇需求的支撑作用有所减弱，行业整合带动占比下滑。但在租赁面积的绝对值上，金融业依然占有明显优势，为市场存量去化的源动力之一。 房地产建筑：倒U走势，进退同步 房地产建筑业整体表现较为平稳，市场大规模退租后，行业占比依然维持在15%至20%的区间内。国资背景相关企业支撑行业需求，民营房地产企业则以降本增效、资源整合为主基调。 消费类：趋势上扬，回升明显 本文将消费服务、酒店餐饮、消费制造、文体娱乐、零售贸易类统称为消费类相关行业。该行业占比近三年间稳步上扬，行业扩张与提振消费、拉动需求的大趋势同频。 科技互联网：回归平稳，谨慎扩张 以在线教育为主的科技互联网行业疫情后疯狂扩容，行业在2021年行业占比首次突破20%。伴随相关政策落地，科技互联网行业在退租潮的衍生下，需求逐步回归平稳化。 专业服务：势头强劲，支撑需求 以律师事务所为代表性的专业服务企业，新设立、升级及搬迁的需求持续攀升。2023年，专业服务行业超越传统金融业， 攀升至全年甲级写字楼市场新增租赁行业贡献的首位。 *消费类行业主要包含消费服务、酒店餐饮、消费制造、文体娱乐及零售贸易类。 中资企业持续主导，成本差异缩减带动外资向非新区域聚集 图表：武汉甲级写字楼内外资分析（按租赁面积） 外资 2023 14 中资 86 核心商务区次级商务区新兴商务区中资持续主导，行业属性与区域能级挂钩 目前，武汉甲级写字楼市场租户中有86%为中资企业。细分行 业上，虽然近几年排名前后有所变更，但金融业、房地产建 85% 15% 85% 15% 91% 筑业以及科技互联网行业仍稳居中资行业的前三位。 %vs 2021 13%vs 2016 28%vs % 87%14 72% 9% 78% 22% 92% 86% % 8% 58% 42% 75% 25% 73% 27% 外资中资 中资企业的选址主要基于行业属性，超过七成的中资金融企 业落户于建设大道、中南中北路及汉口沿江三大核心商务区。 以航空路及光谷为代表的次级商务区则是医药业与科技互联网行业的聚集地。新兴商圈内甲级写字楼租户的行业属并不突出，各行业占比较为平均。 外资贡献缩减，品牌议价获取选址红利 外资企业租赁面积持续压缩，租赁份额从2016年的近三成下跌至目前14%的水平。外资企业写字楼租赁持续以制造业、金融业及房地产建筑业为三大源动力。 商务圈能级在外资企业的选址策略上变化明显。基于对租赁成本更高的敏感性，叠加市场需求持续不振，优质外资企业的品牌议价能力持续加深，核心及次级商务区的新项目成为外资企业制定不动产策略中更具性价比的优质选择。 租户平均面积缩减，细分行业多元变化 图表：武汉甲级写字楼租户面积段分析（按企业个数） <100100-300300-500500-800800-1,0001,000-3,000>3,000 4.3% 3.7% 6.5% 图表：武汉甲级写字楼租户平均租赁面积 2023 41.8% 17.8% 11.6% 5.4% 15.1% 4.0% 2021 42.6% 17.5% 11.5% 4 .6% 16.1% 3.9% 平均面积 2016 37.9% 19.2% 13.1% 3.9% 17.1% 2.5% 2023 744平方米 2021 780平方米 图表：武汉甲级写字楼主要行业租赁面积分析 90分位数平均数中位数 10分位数 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0 20212023 甲级写字楼租户平均租赁缩减 截至2023年第四季度末，武汉甲级写字楼租户平均租赁面积为 744平