2024年二季度成都甲级写字楼市场回顾与展望-Colliers

成都甲级写字楼市场回顾及展望 2024年第二季度 Acceleratingsuccess. 全球经济增速概览 中国未来仍将成为全球经济增长的最大引擎，发挥积极的外溢效应 数据来源：中华人民共和国商务部&国际国币基金组织 2024年一季度度全国主要城市经济情况概览 成都经济总量排名靠前，经济增速西部领先 人民币：亿元 数据来源：各市统计局、高力国际 因公开数据暂未公布，故暂时采用一季度数据 2024年一季度成都市经济运行一览 积极因素累积增多，全市经济运行延续回升向好态势 地区生产总值: （RMB:亿元）（2024年一季度） 第三产业生产总值： （RMB:亿元）（2024年一季度） 社会消费品零售总额： （RMB:亿元）（2024年一季度） 固定资产投资： （RMB:亿元）（2024年一季度） 房地产开发投资： （RMB:亿元）（2024年一季度） 5518.2 进出口总额： （RMB:亿元）（2024年一季度） 1859.1 6.9% 常住人口数量： （万人）（2024年一季度） 2140.3 5.0% 15109.0 7.5% 2420.0 2.7% / 6.8% / 12.9% 规上工业增加值： （RMB:亿元）（2024年一季度） 出口额： （RMB:亿元）（2024年一季度） 城镇居民人均可支配收入: （RMB:元）(2024年一季度） / 3.9% 1060.3 7.3% 14795 5.9% 同比上升（%）同比下降（%） 数据来源：成都市统计局、高力国际 因公开数据暂未公布，故暂时采用一季度数据 2024年第二季度成都甲级写字楼市场概览（1/2） 企业需求持续释放，上半年去化量接近11万平米 •二季度，成都市甲级写字楼净吸纳量约4.9万平 方米，各子市场均实现小幅去化，天府广场、金融城去化相对领跑； •从行业需求来看，本季度需求来源主要集中在互 联网科技、先进制造企业、金融业及专业服务。 租金/92.3元每平方米每月 •租金方面，本季度成交租金下降1.2%至92.3元每月每平米，连续多个季度下降； •本季度金融城子市场迎来一个新项目（新谷国际 中心），新增供应量达到7万平米； •相较于需求侧的规模，目前整体市场待入市体量仍较大，主要集中在下半年，全年供应量预计接 近70万平方米。 空置率/30.1% •全市空置率环比上升1.2个百分点，至30.1%，同比上涨5.9%，市场空置压力持续高位； 需求/净吸纳量：4.9万㎡供应/新增供应：7万㎡ •部分核心区的优质项目受益于良好的租户组合和招商 策略，价格保持稳定。 •随着后续在建项目逐步竣备，新项目入市将进一步推高空置率，年末空置率预计或超过30%，市场竞争力压力将进一步凸显。 数据来源：高力国际备注：高力国际统计口径涵盖普通企业租赁、联办或运营商租赁及部分关联企业租赁行为 第二季度成都甲级写字楼市场概览（2/2） 空置率处于高位，租金仍处于下行通道 （平方米） 市场总存量 2024年第二季度环比同比 变化变化 3,690,000*-2.2%-3.2% 新增供应 70,000-- 净吸纳量 （%） 空置率 （元每平方米每月） 平均账面租金 49,000-- 30.1%1.2pps5.9pps 同样本比较 92.3-1.2%-6.3% 平均有效租金 85.6-1.4%-7.7% 数据来源：高力国际 成都甲级写字楼市场历年供需 新项目入市，但新增需求疲软，空置率逼近30% 万平方米空置率 数据来源：高力国际 成都甲级写字楼市场租金走势 二季度全市平均账面租金持续走低 平均账面租金（元每平方米每月）租金变化 数据来源：高力国际 全市甲级写字楼各子市场数据（截至2024年二季度） 金融城本季度迎来一个新项目（新谷国际创新中心） 子市场 城东北 天府广场 东大街第一CBD 人民南路 金融城 大源 第二CBD 天府新区 第三CBD 性质 总存量 （万平方米） 平均账面租金 月） （同样本） 天府广场 成熟 59.5* 24.4% 89.5 -1.7% 东大街 成熟 71.3* 30.2% 92.6 -0.8% 人民南路 成熟 27.5 33.5% 98.8 -1.4% 金融城 成熟 83.7 26.2% 105.5 -1.9% 大源 成熟 47.2 23.9% 100.5 -1.3% 城东北 成熟 27.8 10.2% 89.6 -1.3% 天府新区 新兴 45.1 61.7% 57.9 -2.4% 空置率（元每平方米每 租金季度环比 数据来源：高力国际 甲级写字楼市场需求统计（1/3） 从行业需求来看：金融类企业跌出前二，互联网科技占比上升 2024年上半年，专业服务、制造业和互联网科技稳居前列 第二季度需求主力（按行业租赁成交面积） 汽车及零部件 2024年上半年需求主力（按行业租赁成交面积） 教育培训 房地产 5.1% 酒店/餐饮/休闲娱乐 5.2% 3.7% 互联网软件与服务 22.9% 能源化工 3.1% 房地产 6.5% 2.4% 专业服务 27.8% 教育培训 7.7% 消费品 12.0% 专业服务 9.6% 数据来源：高力国际 金融 19.9% 制造业 21.9% 金融 12.0% 互联网软件与服务 12.8% 制造业 18.6% 甲级写字楼市场需求统计（2/3） 从承租面积来看：上半年更多的租赁面积集中在500-1000㎡ 总体市场需求量较小，该类面积段企业主要集中出现在部分子市场中。特别是大面积企业由整层原址缩租或换减租 第二季度成交面积分布： 6.3% 6.25% 第二季度1000平以上 主要需求（制造业，金融，互联网） 2.65%2.65% 7.94% 21.43% 4.50% 6.35% 18.8% 25.0% 25.00% 18.75% 19.31% 26.46% 8.73% ＜300≥300且<500≥500且<1000 ≥1000且<1500≥1500且<2000≥2000 2024上半年成交面积分布： 专业服务制造业房地产能源化工互联网软件与服务金融汽车及零部件教育培训餐饮 2024上半年1000平以上 主要需求（专业服务和制造业） 13.0% 30.4% 15.9% 26.1% 5.8% 8.7% 8.7% 10.9% 29.9% 13.1% 20.9% 6.3% 6.7% 3.3% ＜300≥300且<500≥500且<1000 ≥1000且<1500≥1500且<2000≥2000 互联网科技金融专业服务消费品房地产制造业其他能源化工 数据来源：高力国际 甲级写字楼市场需求统计（3/3） 从区域特征来看：不同板块客户呈现出鲜明的不同特点 东大街 大源 人民南路 天府广场 第二季度1000㎡以上大面积企业租户选址倾向第二季度企业搬迁选址倾向 该区域非常成熟且存量较大，大企业利用自身品牌和面积需求提高议价 能力从而获取了更好的商务条件 第二季度不同资本来源企业选址倾向 大源 天府广场 -本地和内资企业 搬迁动机主要为降本增效，具体房源敏感点包括精装修拎包入住、空间实际利 用率较高、综合办公成本低（如24小时空调）、租赁合约更为灵活等。 第二季度前三大需求企业选址倾向 -互联网软件与服务 东大街 新入市代表项目交付标准多元化，可满足24小时空调，业 主租赁服务过程响应高效灵活，可匹配该类行业办公特性 本地客户成本导向更为极致，大源和天府广场有部分楼宇出现大面积客 户退租，大量的遗留装修优质房源给此类客户提供丰富选择 -外资企业 东大街 外资企业传统上聚集在天府广场及东大街较多。伴随东大街攀成钢区域多栋超甲楼宇进入热租期，部门原市中心板块的外资客户搬迁至该区域 -制造业 大源 -金融 受某头部企业大面积扩租影响，该区域在制造业类客户比较活跃 天府广场 考虑到金融服务类企业的大量客户来自成都各个区域，故选址更倾向于横跨东西、纵贯南北、交通便捷的市中心天府广场 甲级写字楼未来三年供应预测 未来三年年均新增供应约53.2万平方米 2024-2026年，预计全市甲级写字楼市场新增供应合计接近160万平方米，其中超四成集中在2024年，部分项目可能会延迟到2025年。 单位：平方米 2024-2026年，按子市场统计 人民南路 12% 天府新区 13% 金融城 22% 城东北 15% 大源 21% 东大街 17% 数据来源：高力国际 RSH已更新 Colliers18 未来两年平均账面租金及空置率预测 未来两年空置率将继续上升，租金持续下调 2024年市场持续恢复，上半年合计去化面积接近11万平方米，然而需求侧市场观望情绪还较为浓烈，企业扩张依然偏保守； 截止到今年上半年，空置率依然维持高位，账面租金持续下降； 未来三年，如果新增需求无法如期恢复，随着更多的新项目进入市场，整体空置率将持续攀升，市场去化压力加大的同时，平均租金将进一步下探。 （元每平方米每月） 空置率 数据来源：高力国际 Colliers19 未来展望       Colliers20 如需更多市场资讯，请联系: 耿雪峰 董事总经理|西南区 +862886586288 keng.geng@colliers.com 蒋克难 董事|办公楼服务|西南区 +862886586288 Kyle.jiang@colliers.com 关于高力国际 高力国际（纳斯达克及多伦多证券交易所股票代码：CIGI）是一家领先的多元化专业服务和投资管理公司。凭借在66个国家建立的运营网络，超过19,000位锐意进取的专业人员紧密合作，努力为房地产用户、业主和投资者提供专家意见。逾28年来，我们的资深领导团队（内部持股比例显著）为股东带来了约20%的复合年度投资回报率。公司年化营收45亿美元，旗下管理的资产总额达980亿美元，更大限度地发挥房地产潜力，助力我们的客户、投资人和员工更快取得成功。 更多关于我们如何加速成功的信息，请访问corporate.colliers.com，也可扫描二维码，关注官方微信公众号及知乎号： 版权所有©2024高力国际 本报告中所包含的信息均具有可靠来源。我们已采取一切合理的努力确保信息的准确性，但我们无法完全保证信息准确。对于任何可能不准确的信息，我们不承担任何责任。建议读者在根据本报告中的任何材料采取行动之前，先咨询专业顾问。 Acceleratingsuccess.