绿城管理控股2023年度报告

年度报告 AnnualReport20232 目录 2 公司简介 61 独立核数师报告 4 公司资料 67 综合损益及其他全面收益表 6 5年财务摘要 68 综合财务状况表 7 董事报告 70 综合权益变动表 9 管理层讨论与分析 72 综合现金流量表 23 董事及高级管理层履历 75 综合财务报表附注 30 董事会报告 226 释义 44 企业管治报告 12023年年度报告 绿城管理控股有限公司 公司简介 本集团是中国房地产轻资产开发模式的先行者、引领者。绿城管理成立于2010年，是绿城中国的附属公司，也是“绿城”品牌和代建管理模式输出的主体。 2020年7月，绿城管理在香港联交所主板上市，成为中国代建第一股。我们于2017年至2023年连续荣获中国房地产TOP10研究组颁发《中国房地产代建运营引领企业》的殊荣。 绿城管理秉持“品质、信任、效益、分享”的核心价值观，通过项目管理集成资源、输出品牌及标准，以定制化的解决方案和高品质的服务，为客户创造价值。核心业务包括商业代建、政府代建和其他服务等。作为代建4.0体系开创者及“绿星标准”制定者，绿城管理致力于为委托方、业主、供应商、员工、投资方打造“共创价值、共享利益”的生态平台，共建激动人心的品质生活。 截至2023年12月31日，本集团代建项目已布局中国29个省、直辖市及自治区的122座主要城市。 绿城·海口桃李春风 绿城管理控股有限公司 黑龙江 吉林 新疆 辽宁 内蒙古 北京 河北 天津 山西 青海 宁夏 甘肃 山东 陜西 河南 江苏 西藏 安徽 上海 四川 湖北 重庆 浙江 江西 湖南 钓鱼岛赤尾屿 贵州 福建 云南 广西 广东 台湾 香港 澳门 东沙群岛 海南 西沙群岛 中沙群岛 公司简介 南沙群岛 曾母暗沙 绿城管理控股有限公司 公司资料 董事会 执行董事 李军先生（副主席） 王俊峰先生（行政总裁）林三九先生 非执行董事 郭佳峰先生（联席主席）张亚东先生（联席主席） 独立非执行董事 林治洪先生丁祖昱博士陈仁君先生 审核委员会 陈仁君先生（主席）林治洪先生 丁祖昱博士 薪酬委员会 丁祖昱博士（主席）陈仁君先生 林治洪先生 提名委员会 林治洪先生（主席）陈仁君先生 丁祖昱博士 授权代表 李军先生张盼盼女士 公司秘书 张盼盼女士 法律顾问 香港法律方面： 瑞生国际律师事务所 香港 中环康乐广场8号交易广场一期18楼 开曼群岛法律方面： 迈普达律师事务所（香港）有限法律责任合伙 香港湾仔 港湾道18号中环广场26楼 中国法律方面： 浙江天册律师事务所 中国浙江省杭州市 杭大路1号 黄龙世纪广场A座11楼310007 核数师 德勤•关黄陈方会计师行注册公众利益实体核数师香港 金钟道88号 太古广场一座35楼 绿城管理控股有限公司 公司资料 注册办事处 POBox309,UglandHouseGrandCayman,KY1-1104CaymanIslands 总部 中国浙江省 杭州市西湖区文一西路767号西溪国际 C座9楼 香港主要营业地点 香港中环 皇后大道中16-18号新世界大厦一期10楼1004室 主要股份过户登记处 MaplesFundServices(Cayman)LimitedPOBox1093 BoundaryHallCricketSquareGrandCaymanKY1-1102 CaymanIslands 香港股份过户登记处 香港中央证券登记有限公司香港 湾仔 皇后大道东183号合和中心 17楼1712-1716室 主要往来银行 华夏银行股份有限公司杭州银行股份有限公司渣打银行（香港）有限公司 中国农业银行股份有限公司中国工商银行股份有限公司 公司网址 www.lcgljt.com 股份代号 香港联交所：09979 上市日期 2020年7月10日 绿城管理控股有限公司 5年财务摘要 下表概述本集团截至2019年、2020年、2021年、2022年及2023年12月31日止年度之业绩、资产及负债： 截至12月31日止年度 2023年 人民币千元 2022年 人民币千元 2021年 人民币千元 2020年 人民币千元 2019年 人民币千元 业绩收益 3,302,422 2,655,992 2,243,158 1,812,975 1,993,892 除税前溢利 1,177,408 924,601 722,242 524,934 538,204 所得税开支 (196,711) (189,236) (151,577) (117,414) (149,282) 母公司拥有人应占溢利 973,607 744,544 565,224 439,325 324,769 2023年 人民币千元 于12月31日 2022年2021年 人民币千元人民币千元 2020年 人民币千元 2019年 人民币千元 资产及负债总资产 6,732,651 6,161,319 5,244,163 4,747,544 3,759,707 总负债 2,599,045 2,288,291 1,872,452 1,645,335 2,078,518 资产净值 4,133,606 3,873,028 3,371,711 3,102,209 1,681,189 母公司拥有人应占权益 3,995,747 3,739,203 3,341,260 3,075,199 1,594,759 绿城管理控股有限公司 董事报告 尊敬的各位股东： 本人谨代表公司董事会向阁下提呈本公司及其附属公司截至2023年12月31日止年度之业绩。 2023年，国内房地产业持续筑底，政策及市场均呼唤向发展新模式转型。在此背景下，政府主导的三大工程建设方兴未艾，城投平台拿地转向实质性开工阶段，金融机构参与“保交楼”业务模式趋于成熟，对专业开发服务的需求快速增长，以专业化、轻资产、抗周期为特质的代建行业迎来重大发展。 得益于央企背书、龙头效应、多元客户结构及全国化布局，迭加优质的产品力、服务力，及创新能力，本公司持续以第一身位引领代建行业发展，市场占有率连续8年超20%。公司品牌美誉度及资本市场价值受到各界认可，全年共荣获近30项行业TOP1荣誉。 2023年，本公司超额完成全年经营指标：归母凈利润增长超30%，故董事会维持80%+20%特别派息的政策，与股东及投资人共享公司发展成果。截至2023年12月31日，本公司合约总建筑面积11,955万平米，在建面积5,252万平米；2023年度竣工交付面积1,607万平米，为委托方、购房业主、供应商等多方主体持续兑现美好家园与经营承诺。 在此，特别感谢各位股东、委托方、业主家人及产业链伙伴的支持与厚爱，也感谢公司员工持之以恒的辛苦付出。在信任的链接下，我们将始终秉承“利他”精神与利益相关者文化，致力为多方主体创造卓越价值。 绿城管理控股有限公司 董事报告 新时期，新模式，新使命。接下来，公司将夯实“代建第一股”的引领地位，坚持做品质的坚守者、趋势的研判者、行业的引领者。在经济向高质量发展转型的进程中，坚守战略定力、加强模式创新，完善政府代建、商业代建、资方代建三大代建主业和金融服务、产城服务、产业链服务三大配套服务的业务模式；同时，亦将聚焦经营兑现，提升服务品质，通过M登山模型为B端客户提升经营兑现度，通过M确幸社区为C端客户创造美好园区生活；在当前行业形势下，发挥代建龙头企业作用，积极承担保障性住房、纾困保交楼、城中村改造等社会责任，通过代建协会平台引领行业健康发展，为构建房地产发展新模式作出新的贡献。 李军 副主席及执行董事 中国杭州 2024年3月22日 管理层讨论与分析 绿城管理控股有限公司 管理层讨论与分析 董事会欣然公布本集团2023年之经审核年度业绩连同比较数字。本年度业绩已由审核委员会审阅。 末期股息及特别股息 董事会建议向股东派付2023年之末期股息每股人民币0.40元及特别股息每股人民币0.10元（相当于末期股息每股0.44港元及特别股息每股0.11港元，按2024年3月21日中国人民银行的现行汇率1.00港元兑人民币0.90709元计算），须待股东于即将于2024年6月13日（星期四）召开的股东周年大会批准。应向股东派付的股息将以人民币宣派并以港元支付，汇率将按股东周年大会前5个营业日中国人民银行公布之平均汇率计算。 建议末期股息及特别股息预期将于2024年7月15日或之前派付予股东。 业务回顾 一、经营概览 2023年，中国房地产行业依然处于调整阶段，房地产投资及市场销售低迷，传统房地产企业均采取了审慎的发展策略；为维持经济活跃度，保护产业链上下游就业，地方政府通过城投平台等主体加大了土地投资、加快纾困保交楼，并启动了城中村改造、保障房建设及平急两用三大工程；中央政府也出台了一系列的配套政策与金融支持。房地产行业迎来新发展阶段，代建模式作为轻资产开发服务适应了这种新形势和新需求，代建业务及服务收入均获得高速增长。 杭州江照华庭（政府代建） 本公司凭藉良好的绿城品牌及央企信用，结合多元化的客户结构与全国化的业务布局，推动商业模式升级，扩展代建业务内容，以M登山模型为B端客户提升经营兑现度，以M确幸社区为C端客户打造美好生活场景，并通过开源知识体系和筹建中国代建行业协会等顶层设计，进一步巩固行业领军地位。 2023年，本公司新拓业务规模稳步增长，营收与利润持续提升，保持了代建行业的绝对龙头地位。本报告期内公司持续经营收入达到人民币3,302.4百万元，较上年同期人民币2,656.0百万元增长24.3%；毛利达人民币1,722.3百万元，较上年同期人民币1,388.6百万元增长24.0%；期内综合毛利率达到52.2%，与上年同期52.3%基本持平；业务归属于本公司股东的净利润达到人民币973.6百万元，较上年同期人民币744.5百万元增长30.8%；本报告期内公司经营活动现金净流量达人民币955.1百万元，本公司无银行负债且现金流充足。 二、宏观市场 2023年，代建行业整体新拓建筑面积超1.5亿平方米。来自政府、国企、城投公司及金融机构等委托方的代建机会持续增多，投资端出现了更多的非传统房地产企业，投资与开发相分离的趋势更加明显。 政府服务：中央首提“三大工程”，并通过重启PSL、发行专项债等方式，加快保障性住房建设及城中村改造，推动产城融合、完善市政配套设施；各省市政府陆续出台政府投资项目代建制度，市场化的开发代建服务成为各级政府推荐的服务采购模式。 国企服务：土地招拍挂结果显示，近两年央国企（含地方城投）拿地比例维持高位，但该类土地拥有人普遍缺乏优秀团队及产业链资源，需要专业的代建服务商帮助完成高质量开发目标，通过品牌赋能及销售去化，实现国有资产保值增值。 资方服务：随着房地产行业出清，金融机构积累了巨大的涉房涉地类纾困项目。代建模式可以通过信用赋能、品牌焕新、产业链重整等多种方式，助力遇困项目激活销售，帮助投资人修复资产负债表，实现保资产价格、保竣工交付、保开发团队的目标。 三、管理举措 结合上述宏观市场分析及公司核心优势，我们于2023年采取了如下管理举措： 1布局全国业务，聚焦发达地区 2023年，本公司继续保持房地产开发服务领域第一身位，连续八年保持20%以上的代建行业市占率。荣获“2023房地产开发企业代建地产TOP1”、2023中国房地产“上市公司代建运营优秀企业”、 “代建运营引领企业”和“政府代建运营引领企业”等20多项殊荣。 截至2023年12月31日，本公司代建项目已布局中国29个省、直辖市及自治区的122座主要城市，合约项目总建筑面积119.6百万平方米，较去年同期增长17.9%。 在全国化的布局下，主要经济区域（含：环渤海经济圈、京津冀城市群、长三角经济圈、珠三角经济圈、成渝城市群）持续保持较大比重：合约项目预估总可售货值达人民币6,933亿元，规模占整体可售货值的77.7%；其中长三角经济圈项目人民币2,897