绿城管理控股2022年度报告

2022 年度报告 目录 2公司简介 4公司资料 65年财务摘要 7首席执行官报告 9管理层讨论与分析 23董事及高级管理层履历 30董事会报告 45企业管治报告 61独立核数师报告 67综合损益及其他全面收益表 68综合财务状况表 70综合权益变动表 72综合现金流量表 75综合财务报表附注 219释义 12022年年度报告 公司简介 本集团是中国房地产轻资产开发模式的先行者、引领者。绿城管理成立于2010年，是绿城中国的附属公司，也是“绿城”品牌和代建管理模式输出的主体。 2020年7月，绿城管理在香港联交所主板上市，成为中国代建第一股。我们于2017年至2022年连续荣获中国房地产TOP10研究组颁发《中国房地产代建运营引领企业》的殊荣。 绿城管理秉持“品质、信任、效益、分享”的核心价值观，通过项目管理集成资源、输出品牌及标准，以定制化的解决方案和高品质的服务，为客户创造价值。核心业务包括商业代建、政府代建和其他服务等。作为代建4.0体系开创者及“绿星标准”制定者，绿城管理致力于为委托方、业主、供应商、员工、投资方打造“共创价值、共享利益”的生态平台，共建激动人心的品质生活。 截至2022年12月31日，本集团代建项目已布局中国28个省、直辖市及自治区的120座主要城市。 保亿绿城•杭州奥邸国际 绿城管理控股有限公司 黑龙江 吉林 新疆 辽宁 内蒙古 北京 河北 天津 山西 青海 宁夏 甘肃 山东 陜西 河南 江苏 西藏 安徽 上海 四川 湖北 重庆 浙江 江西 湖南 钓鱼岛赤尾屿 贵州 福建 云南 广西 广东 台湾 香港 澳门 东沙群岛 海南 西沙群岛 中沙群岛 公司简介 南沙群岛 曾母暗沙 公司资料 董事会 执行董事 李军先生（首席执行官）林三九先生 王俊峰先生（于2023年1月12日获委任） 非执行董事 郭佳峰先生（董事长）张亚东先生 独立非执行董事 林治洪先生丁祖昱博士陈仁君先生 审核委员会 陈仁君先生（主席）林治洪先生 丁祖昱博士 薪酬委员会 丁祖昱博士（主席）陈仁君先生 林治洪先生 提名委员会 林治洪先生（主席）陈仁君先生 丁祖昱博士 授权代表 李军先生张盼盼女士 联席公司秘书 张盼盼女士苏淑仪女士 法律顾问 香港法律方面： 瑞生国际律师事务所 香港 中环康乐广场8号交易广场一期18楼 开曼群岛法律方面： 迈普达律师事务所（香港）有限法律责任合伙 香港湾仔 港湾道18号中环广场26楼 中国法律方面： 浙江天册律师事务所 中国浙江省杭州市 杭大路1号 黄龙世纪广场A座11楼310007 核数师 德勤•关黄陈方会计师行注册公众利益实体核数师香港 金钟道88号 太古广场一座35楼 绿城管理控股有限公司 公司资料 注册办事处 POBox309,UglandHouseGrandCayman,KY1-1104CaymanIslands 总部 中国浙江省 杭州市西湖区文一西路767号西溪国际 C座9楼 香港主要营业地点 香港中环 皇后大道中16-18号新世界大厦一期10楼1004室 主要股份过户登记处 MaplesFundServices(Cayman)LimitedPOBox1093 BoundaryHallCricketSquareGrandCaymanKY1-1102 CaymanIslands 香港股份过户登记处 香港中央证券登记有限公司香港 湾仔 皇后大道东183号合和中心 17楼1712-1716室 主要往来银行 华夏银行股份有限公司杭州银行股份有限公司渣打银行（香港）有限公司 中国农业银行股份有限公司中国工商银行股份有限公司 公司网址 www.lcgljt.com 股份代号 香港联交所：09979 上市日期 2020年7月10日 5年财务摘要 下表概述本集团截至2018年、2019年、2020年、2021年及2022年12月31日止年度之业绩、资产及负债： 2022年 人民币千元 2021年 人民币千元 2020年 人民币千元 2019年 人民币千元 2018年 人民币千元 截至12月31日止年度 业绩收益 2,655,992 2,243,158 1,812,975 1,993,892 1,481,187 除税前溢利 924,601 722,242 524,934 538,204 411,764 所得税开支 (189,236) (151,577) (117,414) (149,282) (48,672) 母公司拥有人应占溢利 744,544 565,224 439,325 324,769 334,900 2022年 人民币千元 于12月31日 2021年2020年 人民币千元人民币千元 2019年 人民币千元 2018年 人民币千元 资产及负债总资产 6,161,319 5,244,163 4,747,544 3,759,707 2,391,154 总负债 2,288,291 1,872,452 1,645,335 2,078,518 1,489,364 资产净值 3,873,028 3,371,711 3,102,209 1,681,189 901,790 母公司拥有人应占权益 3,739,203 3,341,260 3,075,199 1,594,759 841,026 绿城管理控股有限公司 首席执行官报告 尊敬的各位股东： 本人谨代表公司董事会向阁下提呈本公司及其附属公司截至2022年12月31日止年度之业绩。 2022年，国内房地产行业整体承压，政策推动房地产行业向新开发模式转型，房地产投资端加速去中心化：政府主导的保障性住房建设提速，国央企、城投公司拿地比例激增，不动产私募基金加快落地；以轻资产模式运作的专业开发服务迎来新一轮发展机遇，代建行业迈向“确幸时代”。 得益于先发优势、龙头效应及全国化布局，叠加多元化、专业化、以及创新能力，本公司在竞争日益激烈的代建赛道中，市占率不降反升，达25.5%，以七年行业市占率超20%的成绩，蝉联行业第一身位，公司的代建品牌美誉度和资本市场价值受到各界认可，全年共荣获20余项行业TOP1荣誉。 2022年，本公司超额完成全年经营指标：毛利率创历史新高达52.3%，归属于公司股东的净利润增长达 31.7%，持续兑现业绩指引，更以100%派息与股东及投资人共享公司发展成果；上市三年来，公司新拓代建项目总建筑面积复合增长22.9%，新拓代建项目代建费总额复合增长21.7%，全年合约总面积突破1亿平米，成为代建行业首个在手订单破亿的企业；在建面积4715万平米，竣工交付面积超1,200万平米，为购房业主、委托方及供应商兑现美好家园与经营承诺。 首席执行官报告 成绩背后，离不开各位股东、委托方、业主家人及产业链伙伴的支持与厚爱，唯有信任不可辜负；也要感谢4,000多位可敬可爱的绿城M人对品质的执着坚守，对工作的认真负责，对我们共同追求的事业与梦想的踔厉奋发、笃行不怠。 时代确幸，未来可期。从勇闯无人区的开拓者，到改变中国房地产开发模式的重要力量。未来，本公司将继续创新商业模式，优化客户结构，完善政府代建、商业代建、资方代建三大代建主业和金融服务、产城服务、产业链服务三大配套服务。同时，我们还将加快服务转型，锤炼品牌资产、主体信用、团队能力、知识体系、客户资产、供应链、金融协同等七大核心能力，以“登山模型”为B端客户提供更优质的定制服务，以 “确幸社区”为C端业主创造更美好的园区生活。 趋势无敌，机会广阔。公司将乘着行业东风，积极进取，开拓创新，以第一身位、第一品牌、第一市值继续引领代建行业发展，携手各方主体共建激动人心的品质生活！ 李军 首席执行官兼执行董事 中国杭州 2023年3月17日 管理层讨论与分析 管理层讨论与分析 董事会欣然公布本集团2022年之经审核年度业绩连同比较数字。本年度业绩已由审核委员会审阅。 末期股息及特别股息 董事会建议向股东派付2022年之末期股息每股人民币0.30元及特别股息每股人民币0.08元（相当于末期股息每股0.34港元及特别股息每股0.09港元，按2023年3月17日中国人民银行的现行汇率1.00港元兑人民币0.87969元计算），须待股东于即将于2023年5月25日（星期四）召开的股东周年大会批准。应向股东派付的股息将以人民币宣派并以港元支付，汇率将按股东周年大会前5个营业日中国人民银行公布之平均汇率计算。 建议末期股息及特别股息预期将于2023年7月31日或之前派付予股东。 业务回顾 一、经营概览 2022年国内房地产市场整体承压，国央企及地方城投公司成为拿地主导，城投公司拿地项目寻找专业开发服务成为主流趋势。国家对中低收入人群及年轻市民的保障性住房建设开始提速，政府代建模式在全国各地开始推广。“保交楼”政策下，金融机构加快推动不良项目的开发建设，纾困市场巨大。因此，中国房地产市场出现投资端去中心化趋势，代建作为更好承接投资去中心化的开发模式迎来新一轮发展机遇。 众安绿城•杭州南湖明月 本公司凭藉先发优势、龙头效应及全国化布局，在对市场充分研判的基础上，升级商业模式、优化客户结构、聚焦区域结构、加强能力建设，持续完善政府代建、商业代建、资方代建三大代建主业，以及金融服务、产城服务、产业链服务三大配套服务，以“登山模型”为B端客户提供更优质的定制服务，以“确幸社区”为C端业主创造更美好的园区生活。 绿城•桐乡濮园 本报告期内公司持续经营收入达到人民币2,656.0百万元，较上年同期人民币2,243.2百万元增长18.4%，毛利达人民币1,388.6百万元，较上年同期人民币1,040.7百万元增长33.4%；期内综合毛利率达到52.3%，较上年同期46.4%提升5.9个百分比；业务归属于本公司股东的净利润达到人民币744.5百万元，较上年同期人民币565.2百万元增长31.7%；本报告期内公司经营活动现金净流量达人民币724.7百万元，公司无负债且现金流充足。 二、宏观市场 中国房地产投资端已呈现出去中心化的趋势，来自政府、国企、地方城投公司、金融机构等委托方的代建机会增多，投资与开发相分离的趋势更加明显。 政府服务：全国多个省市（北京、江苏、浙江、广东、山东、海南、福建等）陆续出台政策，提升保障性住房筹建规模并发布政府投资项目代建管理办法。除传统安置房外，公租房、人才公寓、共有产权房等多种新业态保障性住房建设需求增多，产业园区、产城融合、市政配套设施等多元城市服务业务机会开始显现。 城投服务：近两年的供地结果及开发情况表明，地方城投拿地比例提升但开工率低，加之其既往发展中积累了较多存量建设用地，需要专业的代建服务承接其开发能力、加快开发进度，以实现程序合规、国有资产保值增值及社会效益等经营目标。 资方服务：当下，涉房涉地类纾困项目规模快速增长，“保交楼”成为稳定市场预期的重要举措。代建模式通过品牌焕新、销售激活、复工复产、保质交付等多种方式，为原开发商、金融机构、购房者、供应链以及政府监管部门提供解决方案，实现多方利益共赢。 三、公司优势 1.品牌资产：本公司传承绿城品牌基因，作为代建行业引领者，七年蝉联中国代建行业TOP1，拥有强大的品牌美誉度及市场公信力，能为客户提供高溢价的品牌赋能。 2.主体信用：本公司拥有央企信用背书迭加市场化运作机制，且有房地产一级开发资质及高新技术企业认证，有助于在政府、国企、金融机构业务中获得竞争优势。 3.客户资产：本公司已服务超1,000组多元化业务背景的优秀B端委托方，涵盖政府、国企、地方城投、金融机构、民营企业等优质客户。加之依托绿城品牌29年在全国优质C端客群积累，为公司代建业务的全国化发展奠定了坚实基础。 4.团队能力：本公司依托核心区域布局，通过分布式管理，提升客户服务响应度。现有员工5,000余人，核心管理团队拥有多年代建行业工作经验，文化认同且具备优秀的职业素养和深厚的专业功底。 5.知识体系：本公司凭藉多年行业积累，已形成代建行业