核心城市的租售比及长租公寓发展情况 202404251、保租

1、保租房筹建情况及核心城市租赁市场现状截至2023年底，全国已筹建保租房约573万套，达到“十四五”目标的三分之二。核心城市中，四十大中城市已完成650万套目标的约85%。2023年，中国长租公寓大宗交易金额突破100亿，显示投资机构对长租公寓的追捧。2、政策导 向与租赁市场发展自2021年起，中国房地产进入新的四大模式协同发展阶段，包括商品房、住房保障体系、城市更新和城市服务。国家政策逐步引导市场，从2019年开始，政策更加针对性，尤其在租赁住房供应方面。3、行业问题与解决方案保租房供应与实际需求存在匹配度差异，未来有效供应入市情况存在疑问。机构化长租房源受保租房集中入市影响，市场租金和出租率可能承压。 新建商品住房交付高峰将至，可能增加租赁市场供应，影响租金和出租率。行业面临获客难问题，需要提升产品力和运营效率，探索新的商业模式。4、租赁市场趋势与未来发展租客类型多样化，机构化房源市场占比预计提升至15%。租赁产品向租赁社区和舒适度更高的产品转变，智能化和场景化体验成为新趋势。租赁需求端增长预期为稳步小幅增长，市场将面临供大于求的局面。保租房不保障老年人，未来可能通过专业化公寓满足老年人住房需求。5、其他重要观点一线城市租售比开始提升，二线城市租售比优于一线，但整体租售比有上扬机会。房企系长租公寓出租率超过95%，领跑行业，显示房企在产品打造和运营能力上的提升。地方平台公司和酒店系背景企业在租赁行业中的占比迅速提升。租赁企业开始探索非房收入，如场地广告和生活服务配置，但目前占比较小。Q&AQ：关于智能化、场景化体验在长租公寓行业中的发展趋势，以及中国租赁住房需求规模的未来预测是怎样的？A：智能化和场景化的体验正在成为长租公寓行业的一个重要趋势，这包括智能家居和24小时、360度无死角的数字化社区安防系统。预计在未来三年内，中国租赁住房需求规模将 呈现小幅度稳步增长，年增长率约为2%，从目前的1.7万亿增长到2027年的1.8万亿。这种 增长并非爆发式，而是基于现有建成房源的转化。Q：以旧换新政策对保租房供应量的影响如何，以及其可持续性如何评估？A：以旧换新政策是地方政府城投购买市中心老破小用于出租的一种方式，业主可以用获得的资金或房票置换新的商品住宅。这种政策与政策导向直接相关，但由于筹集指标将在2025年结束，且平台公司可能不会大批量购买个人房源，因此这种购买方式的可持续性不强。Q ：北京的集体用地性质的保障性租赁住房模式是否会在其他城市推广，以及这种模式的可行性如何？A：北京的集体用地模式目前面临一定的挑战，如万科成寿寺项目所示，由于与房地产的绑定和营收预期的压力，这种模式的可行性正在受到质疑。北京在去年新上市的租赁社区项目中，也没有集体用地项目。预计未来城市可能会调整闲置土地用途，探索新的方式来供应租赁社区或保障租赁住房。Q：目前上市的中金厦门和深圳、红土和华夏北京的政府配租项目租金较低，市场化招租的华润有巢出租率相对较低，如果保租房项目全部市场化招租，出租率能否维持在90%以上？A：中心厦门和宏图等项目因为使用原有房屋，租金优惠极大，导致出租率高且稳定。华润有巢作为新建类保障租赁住房项目，受到出租率和租金涨幅预期的影响，目前出租率受到一定冲击。保障租赁住房的租金限制通常是上市时周边九折，年涨幅预期为5%，但目前实际情况下租金年涨幅达不到5%，导致整体营收不达预期。此外，市场租赁选择增多和长租公寓的换租行为也会影响出租率。尽管如此，已经进入稳定期的保租房项目出租率相比个人房源有一定保障，因为产品本身有优势，且在租金、权益保障等方面有利好。Q：上海的大学生目前无法申请保租房，未来政策是否会有所改变？A：上海的保租房政策较为严格，要求申请人在上海工作或交社保，因此大学生目前无法租赁。大学生的租赁需求属于过渡型，可能通过实习期间的政策调整，允许他们在实习期间缴纳社保。但即便政策调整，大学生由于没有公积金，使用现金支付较高租金时仍会感受到压力。因此，大学生在实习期间可能更倾向于选择性价比较高的个人房源 ，待工作稳定后再选择市场化租赁。Q：生活服务类如衣物洗护团购是否委托给物业管理？A：租赁住房服务业态分为单体楼和社区租赁两种情况。单体楼没有大物业概念，由管家和运营商承担物业职能。社区租赁则涉及大物业服务，其中基础物业服务由物管公司提供，增值服务由运营商提供。目前，长租公寓运营商开始注册物业资质，逐渐将大物业服务纳入服务范围。同时，物业企业也开始进入租赁业务，核心是帮助业主打理房源，而非进行大规模的运营托管。不同业态下，未来服务边界有望进一步明确。Q：保租房退休后的居住问题如何解决？A：目前保租房政策主要针对新青年和新市民，不包括老年人。老年人的住房问题可能通过其他类型的房源来解决，例如专业化的老年公寓。当前保租房政策尚未覆盖老年人群体，未来政策是否会调整以包含老年人尚不明确，但目前没有计划将老年人纳入保租房体系。点此跳转：核心城市的租售比及长租公寓发展情况20240425 1、保租