2026年8月核心城市租金情况分析

这份研报覆盖了76个城市，包括4个一线城市、27个二线城市和45个三线城市。年初以来，34个城市租金正增长，其中一线城市平均增2.5%，二线城市平均增0.2%，三四线城市平均降0.7%。一线城市中，上海增4%，北京和深圳各增2%，广州微增0.3%。

租金是宏观经济、人口、就业的综合反映，也是房价的前瞻指标，通常先于房价止跌。通过租金收益率与按揭利率、买租负担比，可以判断购房性价比。例如，当前76城租金收益率平均2.72%，核心城市多为1.83%-2.07%，部分低总价房源收益率超2.6%的公积金贷款利率，买租负担提升或推动购房需求。

核心城市租金反弹超往年季节性，主要原因是需求端和供给端的双重因素。需求端，2025年常住人口净流入（以上海为例净流入5.2万）和核心城市租房人口占比提升（如深圳77%）；供给端，上海租房挂牌量较2024年中高点降23%，去化时长从74天缩至49天。

当前房地产市场呈现分化态势。核心城市租金反弹明显，一线城市和部分二线城市租金上涨，而三四线城市租金仍处下跌态势，部分城市租房挂牌量上升，供给端压力较大。此外，非人口净流入、租房挂牌量上升的城市，租金反弹持续性不足，旺季过后或有调整压力。

主要风险包括三四线城市租金持续下跌和供给端压力。部分三四线城市租房挂牌量上升，租金仍处下跌态势，供给端压力较大。此外，非人口净流入、租房挂牌量上升的城市，租金反弹持续性不足，旺季过后或有调整压力。需持续跟踪核心城市租房人口增长、租房挂牌量变化，及租金收益率与贷款利率的比值变动。