龙头标杆房企,销售投拓保持稳健,维持“买入”评级 中国海外发展发布2023年业绩公告,公司全年营收利润同比提升,销售增长核心城市补仓加强,商业物业快速扩张。受行业销售下行影响,我们下调2024-2025年并新增2026年盈利预测,预计公司2024-2026年归母净利润为278.8、298.5、316.5亿元(2024-2025年原值301.8、336.6亿元),对应EPS分别为2.55、2.73、2.89元,当前股价对应PE为4.0、3.7、3.5倍。公司项目聚焦高能级城市核心区域,盈利确定性较强,维持“买入”评级。 营收利润双增长,盈利能力保持稳定 公司2023年实现营收2025.2亿元,同比增长12.3%,其中开发业务收入增长11.8%;股东应占溢利256.1亿元,同比增长10.1%;核心股东应占溢利236.5亿元,经营性净现金流352.8亿元,每股盈利2.34元,毛利率和净利率分别为20.3%和13.4%(同比分别下降1.0pct和0.3pct),全年拟派息每股港币80仙,派息保持稳定。截至年末公司已售未结金额2373亿元,覆盖2023年营收1.2倍。 销售增长市占率稳步提升,一线权益拿地金额占六成 公司2023年实现合约销售金额和面积分别为3098.1亿元和1336.0万方,分别同比+5.1%和-3.7%;市占率提升0.29pct至2.66%,在克而瑞权益销售榜排名第二,北京销售金额达614亿元;合约销售均价为23195元/平米,同比上升9.1%。公司坚守聚焦高能级城市的投资策略,全年新增总购地金额达1440亿元,对应货值2640亿元,新增投资规模行业第一;集团层面新增购地金额1342亿元,新增货值2404亿元,其中权益拿地金额同比+42.0%,拿地权益比达91.4%,一线城市权益拿地金额占比约60%,加大核心城市补仓力度。截至2023年末,公司总土储达5403万方,剔除中海宏洋后土储3522万方。 商业物业稳健增长,负债结构持续优化 公司全年商业物业收入63.6亿元,同比+20.9%,新增12座商业物业投入运营,2024年目标收入增速25%。截至2023年末,公司总借贷2576.6亿元,在手现金1056.3亿元;剔预负债率51.8%,净借贷比38.7%,同比下降4.2pct,现金短债比2.1倍;平均融资成本仅3.55%,处于行业最低区间。 风险提示:销售恢复不及预期、政策调整导致经营风险、项目结转毛利下行。 财务摘要和估值指标