九龙建业2022年报
年 报 ANNUALREPORT StockCode股份代号:34 fiowloonDevelopmentCompanyLimited 九龙建业有限公司 fianorHill(Hongfiong) 海茵庄园(香港) KowloonDevelopmentCompanyLimited(StockCode:34)hasbeenengagedinpropertyinvestmentandinvestmentholdingwiththeoperationofitsbusinessmainlyinHongKongsinceitsestablishment.IthassubstantiallybroadenedtheareasofitsbusinessactivitysincethePolytecgroupgainedthecontrolofitin2002.TheGroupisprincipallyengagedinpropertydevelopment,propertyinvestmentandpropertymanagementinHongKongandMainlandChina.Itisdeterminedlycommittedtoenhancingitscompetitiveposition,withitslandbankamountingtoapproximately3.4millionsqmofattributablegrossfloorareainHongKongandMainlandChinaasat31December2022.TheGroupisalsoengagedinfinancialinvestmentsandinvestmentholding. 九龙建业有限公司（股份代号：34）自成立以来一直从事物业投资及投资控股业务，其业务主要于香港营运。本公司自保利达集团于二零零二年入主起便大幅扩阔其业务范围，集团主要于香港及中国大陆从事物业发展、物业投资及物业管理业务。集团致力提升本身之竞争优势，截至二零二二年十二月三十一日，其于香港及中国大陆土地储备之应占总楼面面积约3,400,000平方米。集团亦从事金融投资及投资控股业务。 目录 海茵庄园（香港）游憩区 2公司资料 4集团业务架构 5摘要 6五年财务摘要 8主席报告 12营运回顾 27财务回顾 28董事简介 30企业管治报告 53董事会报告 61独立核数师报告 68综合收益计算表 69综合全面收益表 70综合财务状况表 72综合权益变动表 74综合现金流量表 75财务报表附注 140物业资料 2 九龙建业有限公司 2022年报 公司资料 董事会及委员会 董事会 执行董事 柯为湘先生（主席）黎家辉先生 柯沛钧先生林勇禧先生 非执行董事吴志文女士杨国光先生 独立非执行董事 李国星先生陆恭正先生 DavidJohnShaw先生徐嘉文先生 委员会 执行委员会 柯为湘先生（主席）黎家辉先生 柯沛钧先生林勇禧先生杨国光先生 审核委员会 李国星先生（主席）陆恭正先生 徐嘉文先生杨国光先生 提名委员会 柯为湘先生（主席）陆恭正先生 DavidJohnShaw先生 薪酬委员会 陆恭正先生（主席）李国星先生 徐嘉文先生黎家辉先生 公司及股东资料 公司秘书 谢华婷女士 独立核数师 毕马威会计师事务所 于会计及财务汇报局条例下的注册公众利益实体核数师 授权代表黎家辉先生谢华婷女士 法律顾问 盛德律师事务所 股份过户登记处 香港中央证券登记有限公司香港湾仔皇后大道东183号合和中心17楼1712至1716室 九龙建业有限公司 2022年报 公司资料 注册办事处 香港九龙弥敦道750号始创中心23楼电话：(852)23962112 传真：(852)27891370 网址：www.kdc.com.hk 电子邮件：enquiry@kdc.com.hk 股份代号 香港联合交易所有限公司：34 主要往来银行 中国银行交通银行东亚银行 中国建设银行创兴银行 星展银行恒生银行 上海农商银行大华银行 3 财政日历 中期业绩公告二零二二年八月十七日 派付中期股息二零二三年一月四日 全年业绩公告二零二三年三月二十九日二零二三年股东周年大会二零二三年六月七日 末期股息除息日二零二三年六月十五日暂停办理股份过户登记 —二零二三年股东周年大会二零二三年六月二日至 二零二三年六月七日 （包括首尾两天在内） —末期股息二零二三年六月十九日至二零二三年六月二十日 （包括首尾两天在内） 派付末期股息二零二三年七月五日 4 九龙建业有限公司 2022年报 集团业务架构 九龙建业有限公司 （保利达集团成员）股份代号：34 香港物业 中国大陆物业 金融投资 物业发展 物业发展 于香港及其他认可金融市场进行定息及 主要发展项目： 主要发展项目： 股本投资 •高街 •江湾城（沈阳） •清水湾道 •翠堤湾（沈阳） 发展土地储备：204,000平方米 •江湾南岸花园（惠州）•山语湖（佛山）•江湾城（无锡） 物业投资 •城市广场（天津）•杨浦（上海） 旗舰投资物业： •始创中心 •介休（山西）•亨达广场（珠海） 投资土地储备：54,000平方米 发展土地储备：3,226,000平方米 物业管理 管理物业： 1,214,000平方米 5 九龙建业有限公司 2022年报 摘要 海茵庄园（香港）会所 经扣除投资物业之重估变动及物业发展权益之公允价值变动以及金融投资之公允价值变动后，集团于二零二二年之本公司股东应占基础盈利上升至11.07亿港元，较二零二一年之6.42亿港元增加72.4%。二零二二年之每股基础盈利为0.94港元，而二零二一年则为0.55港元。 由于在香港之投资物业之净公允价值收益显着减少，集团截至二零二二年十二月三十一日止年度之本公司股东应占盈利为12.15亿港元，较二零二一年之22.09亿港元减少45.0%。 建议末期股息每股0.57港元。二零二二年之全年股息每股为0.83港元。 6 九龙建业有限公司 2022年报 五年财务摘要 公司股东权益 百万港元 27,068 25,676 18,95318,426 17,470 股东应占盈利 百万港元 2,450 2,193 801 2,209 1,215 2018201920202021202220182019202020212022 每股资产净值 港元 23.00 每股股息（现金） 港元（附注2） 21.82 16.1115.66 14.85 0.72 0.78 0.800.820.83 2018201920202021202220182019202020212022 7 九龙建业有限公司 2022年报 五年财务摘要 综合收益计算表重要资料 百万港元二零一八年二零一九年二零二零年二零二一年二零二二年 营业收入 2,842 11,624 5,012 2,050 4,582 经营盈利 2,533 3,430 1,243 2,397 1,787 股东应占盈利 2,193 2,450 801 2,209 1,215 每股盈利（港元） 1.86 2.08 0.68 1.88 1.03 股东应占基础盈利（附注3） 1,711 2,600 1,299 642 1,107 每股基础盈利（港元）（附注3） 1.45 2.21 1.10 0.55 0.94 股息（现金） 847 918 941 965 977 每股股息（现金）（港元）（附注2） 0.72 0.78 0.80 0.82 0.83 综合财务状况表重要资料 百万港元二零一八年二零一九年二零二零年二零二一年二零二二年 非流动资产流动资产 31,52725,935 30,52721,605 17,114 16,990 20,16427,953 19,79627,970 资产总值 57,462 52,132 34,104 48,117 47,766 流动负债 (14,159) (6,785) (9,164) (14,629) (19,191) 非流动负债 (13,478) (14,026) (7,352) (14,414) (10,039) 资产净值 29,825 31,321 17,588 19,074 18,536 股本 8,636 8,636 8,636 8,636 8,636 储备金 17,040 18,432 8,834 10,317 9,790 公司股东权益 25,676 27,068 17,470 18,953 18,426 非控股权益 4,149 4,253 118 121 110 权益总额 29,825 31,321 17,588 19,074 18,536 每股资产净值（港元） 21.82 23.00 14.85 16.11 15.66 资本负债比率(%（)附注4） 66.24 41.28 65.47 78.39 125.29 附注： 1.摘要内财务资料乃采自过去五年之财务报表。 2.于二零一八年，派发中期特别股息，基准按持有本公司每10股普通股股份，获分派保利达资产控股有限公司（“保利达资产”）1股普通股股份，以实物方式分派本集团持有的保利达资产股份。 于二零二零年，派发中期特别股息，基准按持有本公司每1股普通股股份，获分派保利达资产2.67股普通股股份，以实物方式分派本集团持有的保利达资产股份。因此，于二零二零年十月三十日以实物方式分派保利达资产股份后，保利达资产不再为本公司之附属公司。五年财务摘要包含持续经营业务及已终止经营业务。 3.基础盈利经扣除投资物业及物业发展权益重估以及金融投资之拨备及公允价值变动。 4.资本负债比率乃按银行贷款及关连公司贷款减应收关连公司款及经扣除现金及银行结余之借贷净额除以公司股权持有人应占权益为计算基准。 8 九龙建业有限公司 2022年报 主席报告 江湾城（无钖）第4期发展之电脑构想图 集团业绩及股息 经扣除投资物业之重估变动及物业发展权益之公允价值变动以及金融投资之公允价值变动后，集团于二零二二年之本公司股东应占基础盈利上升至11.07亿港元，较二零二一年之6.42亿港元增加72.4%。二零二二年之每股基础盈利为0.94港元，而二零二一年则为0.55港元。由于在香港之投资物业之净公允价值收益显着减少，集团截至二零二二年十二月三十一日止年度之本公司股东应占盈利为12.15亿港元，较二零二一年之22.09亿港元减少45.0%。 董事会建议派发截至二零二二年十二月三十一日止年度之末期股息每股0.57港元（二零二一年：0.57港元），连同二零二二年中期股息每股0.26港元（二零二一年：0.25港元），二零二二年之全年股息每股为0.83港元（二零二一年：0.82港元）。 待股东于二零二三年股东周年大会（“二零二三年股东周年大会”）上批准后，末期股息将于二零二三年七月五日（星期三）派付予于二零二三年六月二十日（星期二）名列在本公司股东名册上之股东。 市场概况及业务回顾 新冠疫情已持续三年，加上二零二二年初爆发俄乌战争，令全球的供应链产生巨变，主要商品价格及服务成本大幅上涨，通货膨胀急剧上升。全球各主要经济体（中国大陆除外）都被迫大幅加息，以缓和通胀压力。美国联储局于二零二二年内加息七次合共4.25%，加息对全球经济、资产价格尤其是本港楼市带来巨大的负面冲击。 由于港元与美元挂勾的关系，香港银行同业拆息亦跟随美息上升，于年内曾最高攀升至5%以上，加上为应对第五波疫情而实施的防疫措施及旅游限制，进一步影响香港的经济活动，拖累其房地产市道表现。根据差饷物业估价署公布之数据，二零二二年全年住宅房价下跌超过15%，终止连续十三年的升势，而成交量亦见萎缩。 9 九龙建业有限公司 2022年报 主席报告 犹幸香港政府于年底大幅放宽各项防疫措施与取消多项入境及隔离限制，于二零二三年初亦恢复中港通关正常化，带动香港住宅楼宇交投量转趋活跃，售价亦见回稳。 发展物业销售 于香港
