德商产投服务2023 年报

目录 2 释义 115 独立核数师报告 8 公司资料 120 综合损益及其他全面收益表 10 主席报告 121 综合财务状况表 13 管理层讨论及分析 123 综合权益变动表 26 董事及高级管理层履历 124 综合现金流量表 32 企业管治报告 126 综合财务报表附注 48 环境、社会及管治报告 215 五年财务概要 81 董事会报告 2023年度报告德商产投服务集团有限公司02 释义 于本年报内，除文义另有所指外，以下词汇具有下列涵义。该等词汇及其释义未必与任何行业标准释义相符，亦未必可直接与其他在本公司所属相同行业内经营的公司所采纳的同类词汇比较。 “组织章程细则”或“细则” 指 本公司于2023年6月21日采纳并生效的组织章程细则 “审核委员会” 指 董事会审核委员会 “董事会” 指 本公司董事会 “行政总裁” 指 本公司行政总裁 “企业管治守则” 指 上市规则附录C1所载《企业管治守则》 “成都德商” 指 成都德商产投物业服务有限公司（于成立时原称成都德商投资管理有限公司），于2010年3月12日在中国注册成立的有限公司，为本公司的间接全资附属公司 “财务总监” 指 本公司的财务总监 “中国” 指 中华人民共和国，就本年报及仅供地域参考而言，除非文义另有所指，本年报中“中国”不包括香港、中华人民共和国澳门特别行政区及台湾地区 “本公司” 指 德商产投服务集团有限公司（前称为DesunRealEstateInvestmentServicesLimited），于2020年12月10日在开曼群岛注册成立的获豁免有限公司 “控股股东” 指 具有上市规则赋予该词的涵义，除非文义另有指明，否则指邹康先生、邹健女士、SkyDonna及PengnaHolding 03德商产投服务集团有限公司2023年度报告 释义 “债务清偿协议” 指 本公司、债务人及卖方于2023年12月22日订立之债务清偿协议，有关债务清偿协议一、债务清偿协议二、债务清偿协议三、债务清偿协议四、债务清偿协议五、债务清偿协议六、债务清偿协议七、债务清偿协议八、债务清偿协议九及债务清偿协议十 “不竞争契据” 指 控股股东发出以本公司（为其本身及作为其附属公司的受托人）为受益人日期为2021年11月22日的不竞争契据，详情载于本年报“董事会报告—不竞争契据”一段 “德恒鸿” 指 成都德恒鸿商业管理有限公司，一家于中国成立之有限公司，并为本公司间接非全资附属公司 “德商高欣” 指 成都德商高欣置业有限公司，一家于中国成立之有限公司，其由邹康先生（本公司之非执行董事及控股股东）及邹健女士（本公司之控股股东）最终控制 “德商集团” 指 邹康先生拥有控制权或联合控制权并有重大影响的公司 “德商置业集团” 指 成都德商置业有限公司（由邹康先生控制的公司）及其附属公司、合营企业及联营公司 “德商永润” 指 成都德商永润商业管理有限公司，一家于中国成立之有限公司，并为本公司间接非全资附属公司 “德商远泓” 指 成都德商远泓商业管理有限公司，一家于中国成立之有限公司，并为本公司间接非全资附属公司 2023年度报告德商产投服务集团有限公司04 释义 “董事” 指 本公司董事 “建筑面积” 指 建筑面积 “在管建筑面积” 指 已交付或将可交付的物业的合约建筑面积，我们已就相关物业开始提供物业管理服务 “全球发售” 指 股份的香港公开发售及国际发售 “本集团”、“我们”或 “我们的” 指 本公司及其不时的附属公司 “香港” 指 中华人民共和国香港特别行政区 “上市” 指 股份于联交所主板上市 “上市日期” 指 2021年12月17日，即本公司股份于联交所上市日期 “上市规则” 指 《香港联合交易所有限公司证券上市规则》，经不时修订或补充 “提名委员会” 指 董事会提名委员会 “PengnaHolding” 指 PengnaHoldingLimited，于2020年12月4日在英属维尔京群岛注册成立的有限公司，由邹健女士全资拥有 “首次公开发售前购股权计划” 指 于2021年4月27日生效的首次公开发售前购股权计划 “招股章程” 指 本公司日期为2021年11月30日的招股章程 05德商产投服务集团有限公司2023年度报告 释义 “应收款项” 指 应收款项一、应收款项二、应收款项三、应收款项四、应收款项五、应收款项六、应收款项七、应收款项八、应收款项九及应收款项十的总额 “薪酬委员会” 指 董事会薪酬委员会 “报告期间” 指 截至2023年12月31日止年度 “清偿物业” 指 本集团根据债务清偿协议拟收购的共计1,512个停车位，由清偿物业一、清偿物业二、清偿物业三、清偿物业四、清偿物业五、清偿物业六、清偿物业七、清偿物业八、清偿物业九及清偿物业十组成 “证券及期货条例” 指 香港法例第571章《证券及期货条例》，经不时修订、补充或以其他方式修改 “股份” 指 本公司股本中每股面值0.0001美元的普通股 “股东” 指 股份持有人 “SkyDonna” 指 SkyDonnaHoldingLimited，于2020年12月4日在英属维尔京群岛注册成立的有限公司，由邹康先生全资拥有及为控股股东之一 “平方米” 指 平方米 “联交所” 指 香港联合交易所有限公司 “补充御璟租赁协议I” 指 德商远泓与德商高欣于2023年1月4日就租赁御璟租赁物业I订立的御璟租赁协议I的补充协议 2023年度报告德商产投服务集团有限公司06 释义 “补充御璟租赁协议II” 指 德商永润与德商高欣于2023年1月4日就租赁御璟租赁物业II订立的御璟租赁协议II的补充协议 “补充御璟租赁协议III” 指 德恒鸿与德商高欣于2023年1月4日就租赁御璟租赁物业III订立的御璟租赁协议III的补充协议 “美国” 指 美利坚合众国，其领土、属地及受其司法管辖的所有地区 “业主增值服务” 指 包括提供予业主及租户的增值服务 “御璟租赁协议I” 指 德商远泓与德商高欣于2022年11月4日就租赁御璟租赁物业I订立的租赁协议 （经日期为2023年1月4日之补充御璟租赁协议I修订及补充） “御璟租赁协议II” 指 德商永润与德商高欣于2022年11月4日就租赁御璟租赁物业II订立的租赁协议 （经日期为2023年1月4日之补充御璟租赁协议II修订及补充） “御璟租赁协议III” 指 德恒鸿与德商高欣于2022年11月4日就租赁御璟租赁物业III订立的租赁协议 （经日期为2023年1月4日之补充御璟租赁协议III修订及补充） “该等御璟租赁协议” 指 包括御璟租赁协议I、御璟租赁协议II及御璟租赁协议III “该等御璟租赁物业” 指 包括御璟租赁物业I、御璟租赁物业II及御璟租赁物业III “御璟租赁物业I” 指 位于中国成都市双流区观东三街158号6号楼物业的3至12楼 07德商产投服务集团有限公司2023年度报告 释义 “御璟租赁物业II” 指 位于中国成都市双流区观东三街158号6号楼物业的13至22楼 “御璟租赁物业III” 指 位于中国成都市双流区观东三街158号6号楼物业的23至31楼 “中能” 指 成都中能物业管理有限责任公司，于2006年5月16日在中国注册成立的有限公司，为本公司的间接全资附属公司 “中能集团” 指 中能及其附属公司 2023年度报告德商产投服务集团有限公司08 公司资料 董事会非执行董事邹康先生 执行董事 张志成先生（主席及行政总裁）熊建秋女士（于2024年3月1日辞任）杨文先生（于2024年3月1日委任） 万虹女士柳军先生邵家桢先生 独立非执行董事 方利强先生陈涤先生严洪先生 审核委员会严洪先生（主席）陈涤先生 方利强先生 薪酬委员会 方利强先生（主席）严洪先生 万虹女士 提名委员会 张志成先生（主席）方利强先生 陈涤先生 授权代表万虹女士吴嘉雯女士 注册办事处190ElginAvenueGeorgeTown GrandCaymanKY1-9008CaymanIslands 中国总部及主要营业地点 中国成都市 高新技术产业开发区天府大道北段1480号德商国际 A座1803室 香港主要营业地点 香港铜锣湾 勿地臣街1号时代广场二座31楼 开曼群岛股份过户登记总处 WalkersCorporateLimited190ElginAvenue GeorgeTown GrandCaymanKY1-9008CaymanIslands 香港股份过户登记分处香港中央证券登记有限公司香港 湾仔 皇后大道东183号合和中心17楼1712–1716号铺 核数师 安永会计师事务所 执业会计师 注册公众利益实体核数师 香港鲗鱼涌英皇道979号 太古坊一座27楼 09德商产投服务集团有限公司2023年度报告 公司资料 联席公司秘书 万虹女士 吴嘉雯女士(ACG,HKACG) 法律顾问 有关香港法律： 竞天公诚律师事务所有限法律责任合伙香港 皇后大道中15号置地广场 公爵大厦32楼3203至3207室 主要往来银行 中信银行成都分行 中国建设银行成都第三支行中国工商银行成都分行 公司网站 www.desunhui.com 股份代号 2270 上市日期 2021年12月17日 2023年度报告德商产投服务集团有限公司10 主席报告 尊敬的各位股东： 感谢各位对本集团发展的持续支持。本人谨代表董事会，欣然提呈本集团截至2023年12月31日止12个月的年度报告。 2023年本集团凭藉战略升级、组织优化、品质升级和深厚的运营实力，在行业洗牌和市场淘汰中韧性增长，不断巩固自身地位，并在业务发展增速中保持行业前列，实现了营收利润双增长。在此特别感谢所有股东对本公司一如既往的支持与厚爱，也由衷感谢全体同事的努力与付出。 11德商产投服务集团有限公司2023年度报告 2023年度报告德商产投服务集团有限公司12 主席报告 砺行向新，构建业务发展新格局 2023年，本集团以城市资产运营系统性解决方案服务商的全新定位为导向，全面深化业务与组织升级，几大核心业务—物业管理服务、商业运营服务、写字楼运营、产业园运营及大家居服务均已实现全面落地，从而进一步提升了本集团的核心竞争力。通过自身强大的运营服务能力，在今年通过合资合作、委托运营等多种方式，在物业服务、商业运营、写字楼运营、产业园运营等业务领域，获得多个项目运营服务权。同时，在大家居服务领域，我们颠覆了传统的获客模式，积极利用新媒体手段进行在线获客，成功跻身为成都家居新媒体运营领域佼佼者。 聚焦用户，强化组织提升服务 2023年，我们持续升级以用户为中心的核心服务理念，进一步明确“以用户为中心，为客户创造价值”的对客服务理念，同时通过升级组织、升级团队、升级服务三大方向，将客户理念全面贯彻到各个业务环节。这一年，围绕这项客户理念的落地，我们创造了三大特色社群：“弹簧实验室、云朵工厂、心动社”，搭建平台，增加与用户的更多互动；成立培训学院，提升员工服务意识，赋能员工服务能力；加大用户体验投入，落地服务升级变革，客户满意度进一步获得提高。 展望未来，务实奋进跃新阶 本集团将继续深耕目前已开展业务，在物业管理服务、商业运营、写字楼运营、产业园运营、大家居运营方面制定并落实多项策略，持续提升盈利能力及市场份额。2024年，我们将围绕以下三个方向，实现目标，1、资源集成，持续创新：进一步围绕城市资源运营服务进行跨界资源集成，构建系统性解决方案的运营平台，提升系统性解决方案能力；2、构建用户驱动型组织：全面落地用户评价机制，以用户为中心优化组织运行机制，确保团队始终围绕用户需求开展各项业务，驱动产品创新；3、提速企业数字化建设进程：加速企业数字化建设，构建企业数据中台，为业务提供更多决策支撑，同时，积极寻求新技术（如AI等）在业务场景中的创新应用，驱动业务迭代。 本集团将继续秉持“以用户为中心，为客户创造价值”的核心客户理念，以城市资产运营服务为核心业务方向，进行资源集成与平台搭建，致力于成为卓越的城市