德商产投服务2022 年报

德商产投服务集团有限公司 DESUNREALESTATEINVESTMENTSERVICESGROUPCO.,LTD. (于开曼群岛注册成立的有限公司) 股份代号:2270 DESUN FLOWLIFE 2022 年报 目录 2 释义 106 独立核数师报告 6 公司资料 111 综合损益及其他全面收益表 9 主席报告 112 综合财务状况表 12 管理层讨论及分析 114 综合权益变动表 26 董事及高级管理层履历 115 综合现金流量表 32 企业管治报告 117 综合财务报表附注 49 环境、社会及管治报告 185 五年财务概要 82 董事会报告 2022年度报告德商产投服务集团有限公司02 释义 于本年报内，除文义另有所指外，以下词汇具有下列涵义。该等词汇及其释义未必与任何行业标准释义相符，亦未必可直接与其他在本公司所属相同行业内经营的公司所采纳的同类词汇比较。 “组织章程细则”或“细则” 指 本公司于2021年11月22日采纳自上市日期起生效的组织章程细则，经不时修订、补充或以其他方式修改 “审核委员会” 指 董事会审核委员会 “董事会” 指 本公司董事会 “行政总裁” 指 本公司行政总裁 “企业管治守则” 指 上市规则附录十四所载《企业管治守则》 “成都德商” 指 成都德商产投物业服务有限公司（于成立时原称成都德商投资管理有限公司），于2010年3月12日在中国注册成立的有限公司，为本公司的间接全资附属公司 “财务总监” 指 本公司的财务总监 “中国” 指 中华人民共和国，就本年报及仅供地域参考而言，除非文义另有所指，本年报中“中国”不包括香港、澳门及台湾地区 “本公司” 指 德商产投服务集团有限公司（前称为DesunRealEstateInvestmentServicesLimited），于2020年12月10日在开曼群岛注册成立的获豁免有限公司 “控股股东” 指 具有上市规则赋予该词的涵义，除非文义另有指明，否则指邹康先生、邹健女士、SkyDonna及PengnaHolding “不竞争契据” 指 控股股东发出以本公司（为其本身及作为其附属公司的受托人）为受益人日期为2021年11月22日的不竞争契据，详情载于本年报“董事会报告—不竞争契据”一段 “德恒鸿” 指 成都德恒鸿商业管理有限公司，一间于中国成立之有限公司，并为本公司间接非全资附属公司 03德商产投服务集团有限公司2022年度报告 释义 “德商高欣” 指 成都德商高欣置业有限公司，一间于中国成立之有限公司，其由邹康先生（本公司之非执行董事及控股股东）及邹健女士（本公司之控股股东）最终控制 “德商集团” 指 邹康先生拥有控制权或联合控制权并有重大影响的公司 “德商置业集团” 指 成都德商置业有限公司（由邹康先生控制的公司）及其附属公司、合营企业及联营公司 “德商永润” 指 成都德商永润商业管理有限公司，一间于中国成立之有限公司，并为本公司间接非全资附属公司 “德商远泓” 指 成都德商远泓商业管理有限公司，一间于中国成立之有限公司，并为本公司间接非全资附属公司 “董事” 指 本公司董事 “建筑面积” 指 建筑面积 “在管建筑面积” 指 已交付或将可交付的物业的合约建筑面积，我们已就相关物业开始提供物业管理服务 “全球发售” 指 股份的香港公开发售及国际发售 “本集团”、“我们”或 “我们的” 指 本公司及其不时的附属公司及合并联属实体，或倘文义另有指明，就本公司成为其现有附属公司及合并联属实体的控股公司之前的期间而言，指该等附属公司及合并联属实体，犹如该等附属公司及合并联属实体于有关时间即为本公司的附属公司及合并联属实体 “上市” 指 股份于联交所主板上市 “上市日期” 指 2021年12月17日，即本公司股份于联交所上市日期 “上市规则” 指 《香港联合交易所有限公司证券上市规则》，经不时修订或补充 2022年度报告德商产投服务集团有限公司04 释义 “组织章程大纲” 指 本公司于2021年11月22日采纳并于2021年12月17日生效的经修订及重列组织章程大纲，经不时修订、补充或以其他方式修改 “提名委员会” 指 董事会提名委员会 “PengnaHolding” 指 PengnaHoldingLimited，于2020年12月4日在英属维尔京群岛注册成立的有限公司，由邹健女士全资拥有 “首次公开发售前购股权计划” 指 于2021年4月27日生效的首次公开发售前购股权计划 “招股章程” 指 本公司日期为2021年11月30日的招股章程 “薪酬委员会” 指 董事会薪酬委员会 “报告期间” 指 截至2022年12月31日止年度 “证券及期货条例” 指 香港法例第571章《证券及期货条例》，经不时修订、补充或以其他方式修改 “股份” 指 本公司股本中每股面值0.0001美元的普通股 “股东” 指 股份持有人 “SkyDonna” 指 SkyDonnaHoldingLimited，于2020年12月4日在英属维尔京群岛注册成立的有限公司，由邹康先生全资拥有及为控股股东之一 “平方米” 指 平方米 “联交所” 指 香港联合交易所有限公司 “补充御璟租赁协议I” 指 德商远泓与德商高欣于2023年1月4日就租赁御璟租赁物业I订立的御璟租赁协议I的补充协议 “补充御璟租赁协议II” 指 德商永润与德商高欣于2023年1月4日就租赁御璟租赁物业II订立的御璟租赁协议II的补充协议 “补充御璟租赁协议III” 指 德恒鸿与德商高欣于2023年1月4日就租赁御璟租赁物业III订立的御璟租赁协议III的补充协议 05德商产投服务集团有限公司2022年度报告 释义 “美国” 指 美利坚合众国，其领土、属地及受其司法管辖的所有地区 “业主增值服务” 指 包括提供予业主及租户的增值服务 “御璟租赁协议I” 指 德商远泓与德商高欣于2022年11月4日就租赁御璟租赁物业I订立的租赁协议 （经日期为2023年1月4日之补充御璟租赁协议I修订及补充） “御璟租赁协议II” 指 德商永润与德商高欣于2022年11月4日就租赁御璟租赁物业II订立的租赁协议 （经日期为2023年1月4日之补充御璟租赁协议II修订及补充） “御璟租赁协议III” 指 德恒鸿与德商高欣于2022年11月4日就租赁御璟租赁物业III订立的租赁协议 （经日期为2023年1月4日之补充御璟租赁协议III修订及补充） “该等御璟租赁协议” 指 包括御璟租赁协议I、御璟租赁协议II及御璟租赁协议III “该等御璟租赁物业” 指 包括御璟租赁物业I、御璟租赁物业II及御璟租赁物业III “御璟租赁物业I” 指 位于中国成都市双流区观东三街158号6号楼物业的3至12楼 “御璟租赁物业II” 指 位于中国成都市双流区观东三街158号6号楼物业的13至22楼 “御璟租赁物业III” 指 位于中国成都市双流区观东三街158号6号楼物业的23至31楼 “中能” 指 成都中能物业管理有限责任公司，于2006年5月16日在中国注册成立的有限公司，为本公司的间接全资附属公司 “中能集团” 指 中能及其附属公司 2022年度报告德商产投服务集团有限公司06 公司资料 董事会非执行董事邹康先生 执行董事 张志成先生（主席及行政总裁） 张强先生（于2022年7月12日辞任执行董事）熊建秋女士 万虹女士 吴达先生（于2022年7月12日辞任执行董事） 柳军先生（于2022年7月12日获委任为执行董事）邵家桢先生（于2022年7月12日获委任为执行董事） 独立非执行董事 方利强先生陈涤先生严洪先生 审核委员会严洪先生（主席）陈涤先生 方利强先生 薪酬委员会 方利强先生（主席）严洪先生 万虹女士 中国总部及主要营业地点 中国成都市 高新技术产业开发区天府大道北段1480号德商国际 A座1803室 香港主要营业地点 香港铜锣湾 勿地臣街1号时代广场二座31楼 开曼群岛股份过户登记总处 WalkersCorporateLimited190ElginAvenue GeorgeTown GrandCaymanKY1-9008CaymanIslands 香港股份过户登记分处香港中央证券登记有限公司香港 湾仔 提名委员会 张志成先生（主席）方利强先生 陈涤先生 授权代表万虹女士吴嘉雯女士 注册办事处190ElginAvenueGeorgeTown GrandCaymanKY1-9008CaymanIslands 皇后大道东183号合和中心17楼1712–1716号铺 核数师 安永会计师事务所 执业会计师 注册公众利益实体核数师 香港鲗鱼涌英皇道979号 太古坊一座27楼 07德商产投服务集团有限公司2022年度报告 公司资料 联席公司秘书 万虹女士 吴嘉雯女士(ACG,HKACG) 法律顾问 有关香港法律： 竞天公诚律师事务所有限法律责任合伙香港 皇后大道中15号置地广场 公爵大厦32楼3203至3207室 主要往来银行 中信银行成都分行 中国建设银行成都第三支行中国工商银行成都分行 公司网站 www.desunhui.com 股份代号 2270 上市日期 2021年12月17日 合规顾问 申万宏源融资（香港）有限公司香港湾仔 轩尼诗道28号19楼 主席报告 尊敬的各位股东： 感谢各位对本集团发展的持续支持。本人谨代表德商产投服务集团有限公司（“本公司”）董事会（“董事会”），欣然提呈本集团截至2022年12月31日止12个月的年度报告。 2022年，面对经济环境的不确定性和复杂性现状，本集团始终坚持长期主义的信念，保持战略定力，实现了有质量的稳健发展。在此特别感谢所有股东对本公司一如既往的支持与厚爱，也由衷感谢全体同事的努力与付出。 2022年度报告德商产投服务集团有限公司10 主席报告 稳健向上全年营收和利润保持小幅增长 2022年，本公司实现业绩有质量的稳健增长，盈利能力进一步增强。报告期内，本集团营业收入约为人民币 267.3百万元，同比增长约5.5%；税后利润约为人民币33.6百万元，同比增长约1.9%；每股派息人民币4.86分。 从营收结构看，得益于管理规模的提升、业态的多元布局以及高品质社区增值服务的提供，公司收入结构不断优化。在全年收益中，住宅物业管理服务收益约人民币67.8百万元，占比约为25.3%，同比增长约52.0%；非住宅物业管理服务收益约人民币72.2百万元，占比约为27.0%，较去年同期维持稳定；非业主增值服务收益约人民币105百万元，占比约为39.3%，较去年同期维持稳定；业主增值服务收益约为人民币22.4百万元，占比约为8.4%。 固本拓新，步履精耕深化布局 在拓展布局上，本公司始终坚持聚焦发展战略，聚焦中西部核心城市，深耕成渝城市群，固本拓新，持续深化、优化战略布局，公司市场地位得到明显提升。 截至2022年12月31日，累计签约管理项目79个，合约建筑面积11.5百万平方米；在管总建筑面积约为8.2百万平方米，同比增长约68.8%。 多元布局，四大赛道夯实根基 作为一家物业管理服务和商业运营服务一体化服务提供商，自2010年起，公司布局一系列多元化服务，满足各类客户的不同需求，切合房地产产业链客户的需求，提供全面的物业管理和增值服务。 面对多业态、不确定性及复杂性的现状，2022年，本公司根据市场形势不断修正战略方向及布局，拟定物业管理服务、商业运营服务、写字楼运营、大家居服务四条发展赛道。同时打破边界，尝试发展新零售业务，公司业态向多元化、高质量发展。同时我们创建了可执行公司战略的扩展平台，专注于满足追求创造更优质生活方式的住户不断增长的物业服务需求、为街区及其他商业业主创造资产价值以及为企业改善工业产业园及写字楼的运营环境。 主席报告 精研需求，服务品质持续提升 2022年，本集团持续精研用户需求，服务力持续提升，取得客户满意度实质性突破。打造缤纷活动，点亮温暖睦邻，我们通过225场社区文化活动，与2.7万余人次欢乐