德商产投服务2023中期报告

目录 释义 2 公司资料 5 主席报告 7 管理层讨论及分析 9 企业管治及其他资料 20 独立审阅报告 29 中期简明综合损益及其他全面收益表 30 中期简明综合财务状况表 31 中期简明综合权益变动表 33 中期简明综合现金流量表 34 中期简明综合财务资料附注 36 释义 “审核委员会” 指 董事会审核委员会 “董事会” 指 本公司董事会 “行政总裁” 指 本公司行政总裁 “企业管治守则” 指 上市规则附录十四所载《企业管治守则》 “成都德商” 指 成都德商产投物业服务有限公司（于成立时原称成都德商投资管理有限公司），于2010年3月12日在中国注册成立的有限公司，为本公司的间接全资附属公司 “中国” 指 中华人民共和国，就本报告及仅供地域参考而言，除非文义另有所指，本报告中“中国”不包括香港、澳门及台湾地区 “本公司” 指 德商产投服务集团有限公司（前称为DesunRealEstateInvestmentServicesLimited），于2020年12月10日在开曼群岛注册成立的获豁免有限公司 “控股股东” 指 具有上市规则赋予该词的涵义，除非文义另有指明，否则指邹康先生、邹健女士、SkyDonna及PengnaHolding “德商集团” 指 邹康先生拥有控制权或联合控制权并有重大影响的公司 “董事” 指 本公司董事 “建筑面积” 指 建筑面积 “在管建筑面积” 指 已交付或将可交付的物业的合约建筑面积，我们已就相关物业开始提供物业管理服务 “全球发售” 指 股份的香港公开发售及国际发售 德商产投服务集团有限公司2023中期报告2 释义 “本集团”、“我们” 或“我们的” 指 本公司及其不时的附属公司及合并联属实体，或倘文义另有指明，就本公司成为其现有附属公司及合并联属实体的控股公司之前的期间而言，指该等附属公司及合并联属实体，犹如该等附属公司及合并联属实体于有关时间即为本公司的附属公司及合并联属实体 “港元” 指 香港法定货币 “上市” 指 股份于联交所主板上市 “上市日期” 指 2021年12月17日，即本公司股份于联交所上市日期 “上市规则” 指 《香港联合交易所有限公司证券上市规则》，经不时修订或补充 “提名委员会” 指 董事会提名委员会 “PengnaHolding” 指 PengnaHoldingLimited，于2020年12月4日在英属维尔京群岛注册成立的有限公司，由邹健女士全资拥有 “首次公开发售前购股权” 指 根据首次公开发售前购股权计划授出的购股权 “首次公开发售前购股权计划” 指 于2021年4月27日生效的首次公开发售前购股权计划 “招股章程” 指 本公司日期为2021年11月30日的招股章程 “薪酬委员会” 指 董事会薪酬委员会 “报告期间” 指 截至2023年6月30日止六个月期间 “证券及期货条例” 指 香港法例第571章《证券及期货条例》，经不时修订、补充或以其他方式修改 “股份” 指 本公司股本中每股面值0.0001美元的普通股 “股东” 指 股份持有人 3德商产投服务集团有限公司2023中期报告 释义 “SkyDonna” 指 SkyDonnaHoldingLimited，于2020年12月4日在英属维尔京群岛注册成立的有限公司，由邹康先生全资拥有及为控股股东之一 “平方米” 指 平方米 “联交所” 指 香港联合交易所有限公司 “美国” 指 美利坚合众国，其领土、属地及受其司法管辖的所有地区 “增值服务” 指 包括提供予业主、租户及非业主的增值服务 “中能” 指 成都中能物业管理有限责任公司，于2006年5月16日在中国注册成立的有限公司，为本公司的间接全资附属公司 “中能集团” 指 中能及其附属公司 德商产投服务集团有限公司2023中期报告4 公司资料 董事会非执行董事邹康先生 执行董事 张志成先生（主席及行政总裁）熊建秋女士 万虹女士柳军先生邵家桢先生 独立非执行董事 方利强先生陈涤先生严洪先生 审核委员会严洪先生（主席）陈涤先生 方利强先生 薪酬委员会 方利强先生（主席）严洪先生 万虹女士 提名委员会 张志成先生（主席）方利强先生 陈涤先生 授权代表万虹女士吴嘉雯女士 注册办事处190ElginAvenueGeorgeTown GrandCaymanKY1-9008CaymanIslands 中国总部及主要营业地点 中国成都市 高新技术产业开发区天府大道北段1480号德商国际 A座1803室 香港主要营业地点 香港铜锣湾 勿地臣街1号时代广场 二座31楼 开曼群岛股份过户登记总处 WalkersCorporateLimited190ElginAvenue GeorgeTown GrandCaymanKY1-9008CaymanIslands 香港股份过户登记分处香港中央证券登记有限公司香港 湾仔 皇后大道东183号合和中心17楼1712–1716号铺 核数师 安永会计师事务所 执业会计师 注册公众利益实体核数师 香港鲗鱼涌英皇道979号 太古坊一座27楼 5德商产投服务集团有限公司2023中期报告 公司资料 联席公司秘书 万虹女士 吴嘉雯女士(ACG,HKACG) 法律顾问 有关香港法律： 竞天公诚律师事务所有限法律责任合伙香港 皇后大道中15号置地广场 公爵大厦32楼3203至3207室 主要往来银行 中信银行成都分行 中国建设银行成都第三支行中国工商银行成都分行 公司网站 www.desunhui.com 股份代号 2270 上市日期 2021年12月17日 德商产投服务集团有限公司2023中期报告6 主席报告 尊敬的各位股东： 感谢各位对本集团发展的持续支持。本人谨代表董事会，欣然提呈本集团截至2023年6月30日止6个月的中期报告。 首先，我代表集团董事会，向大家致以诚挚的问候和衷心的感谢！感谢大家对我们的关注和支持，感谢各位股东长期以来对公司的信任和厚爱！本人谨代表德商产投服务集团有限公司（“本公司”）董事会（“董事会”），欣然提呈本集团截至2023年6月30日止6个月的中期报告。 在市场经济不稳定、竞争激烈的背景下，我们坚持以市场为导向，以创新为动力，不断提升核心竞争力，积极探索实现业务的稳健增长。报告期间内，本集团营业收入约人民币148.8百万元，同比增长约18.0%，实现毛利约人民币45.2百万元。通过积极市场拓展，合约建筑面积和在管建筑面积均保持扩张态势，截止目前，本集团已签约管理92项物业，在管总建筑面积约8.4百万平方米，较2022年同期约6.2百万平方米增加约35.5%。 本集团始终坚持长期主义的信念，保持战略定力，积极实现高质量稳健发展。这些成绩的取得，离不开全体员工的辛勤付出和各位股东的大力支持，是我们共同努力的结果。在此特别感谢所有股东对本公司一如既往的支持与厚爱，也由衷感谢全体同事的努力与付出。 多元齐驱稳健增长 过去的半年，本集团赛道探索、市场拓展、品牌建设等方面取得了重要突破。我们不断精进服务，提升本公司的业务能力和市场竞争力。同时，加强与合作伙伴的合作，拓展市场渠道，提升品牌影响力。在收入持续增长的同时，本集团的收入结构正在不断优化，多元赛道齐驱并进，其中，物业服务收入达人民币104.3百万元，占本集团整体收入70.1%，同比增长3.9%；商业运营管理收入达人民币16.8百万元，占本集团整体收入的11.3%，同比增长2.5%；大家居服务收入达人民币15.1百万元，占本集团整体收入的10.1%，同比增长62.5%；写字楼及产业园运营管理收入达人民币12.6百万元，占本集团整体收入的8.5%。这些努力的成果，使集团积极成长，并为未来的发展在再次奠定了坚实的基础。 7德商产投服务集团有限公司2023中期报告 主席报告 砥砺深耕，以用户为中心 作为一家城市资产运营服务提供商，我们的行业地位与客户口碑持续获得认可。在管项目：德商•华府天骄与德商国际同时荣膺《2022年成都市物业服务示范项目》，《2022年度四川省物业服务品牌项目》殊荣；德商•御府天骄商业街被评为《成都社区商业服务示范项目》。 在客户服务上，我们始终坚持以用户为中心，为用户美好生活以及城市发展赋能，并于2023年初创建三大品牌社群：“弹簧实验室”、“云朵工厂”及“心动社”，开启美好社群活动的创造与探索，截至2023年6月30日，已开展电子竞技赛事，音乐现场市集等6场大型社群品牌活动，使德商用户在社交新模式中获得更多对健康愉悦生活的理解，获得诸多用户一致好评与认可。 未来，本集团将继续内生增长并专注于资产管理服务及商业运营服务。以用户为中心，围绕战略、市场、产品、运营、组织等，持续提升企业竞争；在资产管理服务、空置房、商业运营服务等方面制定并落实多项策略，实现服务产品的多元化、扩大集团地理分布、市场份额及物业组合、实现规模经济，持续深耕重点城市与核心业态，打造高质量、专业化的增值产品。加强内部管理，优化资源配置，提高运营效率，降低成本，提升盈利能力。 坚持以客户为中心，不断提升产品质量和服务水平，为用户创造更大的价值，是我们不断追求的高度。同时，构建具备为客户创造价值的自驱力、具备创新精神的专业人士以及具备合作精神的德商产投新型人才。在人才的选、用、育、留、激励、分配全程落实德商产投新型人才标准；构建良好的雇主品牌，留住提升核心人才，不断吸引市场优秀人才加盟。我们深度落实“员工是公司最核心的资产，德商产投是全体员工施展才华的舞台和获得成功的平台”雇主理念，以文化引领和成果共享激发全员为客户创造价值的自驱力。在公司战略指引下进行组织和人才的全面升级，专注专业持续创新，为客户创造价值。2023年已过半，感恩每一位股东及利益相关者的信任与支持，感谢每一位在岗位上付出心力的员工，感谢各位合作伙伴的支持与合作。在不确定的形势下，我们将以创造美好福流生活为己任，与时偕行，坚守长期主义、韧性生长，深化服务与运营能力，持续为客户带来美好体验，为股东持续创造投资价值，为实现公司的长远发展目标而不懈奋斗！ 张志成 董事会主席 成都，2023年8月30日 德商产投服务集团有限公司2023中期报告8 管理层讨论及分析 行业回顾 2023年上半年，随着国民经济回升向好，宏观政策显效发力，高质量发展稳步推进。2023年5月召开的二十届中央财经委员会第一次会议，会议强调要实施积极应对人口老龄化国家战略，推进基本养老服务体系建设，大力发展银发经济，加快发展多层次、多支柱养老保险体系，努力实现老有所养、老有所为、老有所乐。中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于推进基本养老服务体系建设的意见》（“《意见》”）。《意见》中首次发布《国家基本养老服务清单》，包含物质帮助、照护服务、关爱服务等三大类16个服务项目，提出支持物业企业因地制宜提供居家社区养老服务。2023年6月，各有关部门发布政策包括住宅小区配套建设完善、智慧城市建设、质量强省建设、居家社区养老服务方案等。如市场监管总局发布《电梯安全筑底三年行动方案（2023–2025年）》，国务院办公厅印发《关于进一步构建高质量充电基础设施体系的指导意见》。浙江省发布《绿色智慧城市评价指标体系》。上海、广东分别发布《质量强国建设纲要上海实施方案》、《广东省强省建设纲要》。湖北十堰出台《关于推进物业服务企业发展居家社区养老服务的意见》。 一方面，国家及各级政府多政策出台鼓励发展小区养老、基层治理、装修管理等相关政策，积极给予相应引导和支持，从顶层设计端口持续推动物业行业高效、健康可持续发展。在此背景下，物业行业持续发展，服务类型不断延伸，服务方式不断焕新，科技化智能化程度加深。另一方面，我们布局物业服务、商业运营管理、大家居服务、写字楼及产业园运营管理四大业务赛道。为满足住宅、街区及商业、工业产业园和写字楼等多种类型客户的不同需求，提供多元化服务。 业务回顾 本集团通过管理和运营四大板块提供服务：(i)物业服务，主要包括物业管理服务及其他增值服务；(ii)商业运营管理