房地产行业2024年5月投资策略：复苏持续性仍有待验证，维持新开工改善的判断

证券研究报告|2024年04月25日 核心观点行业研究·行业投资策略 行业：复苏持续性仍有待验证。从统计局数据看，新房销售量价降幅小幅收窄。2024年1-3月，商品房销售额21355亿元，同比-27.6%，降幅较1-2月 收窄了1.7个百分点；3月单月，商品房销售额10789亿元，同比-25.9%。 商品房销售面积22668万㎡，同比-19.4%，降幅较1-2月收窄了1.1个百分点；3月单月，商品房销售面积11299万㎡，同比-18.3%。商品房销售均价9421元/㎡，同比-10.2%，降幅较1-2月收窄了0.9个百分点；3月单月，商品房销售均价9548元/㎡，同比-6.3%。3月，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比-2.7%，70个大中城市二手住宅销售价格同比-5.9%。 从高频跟踪来看，新房成交量后继乏力，二手房成交量相对平稳。截至目前，30城新建商品房7天移动平均成交面积同比-38%；一线城市、二线城市、三线城市新建商品房7天移动平均成交面积同比分别为-44%、 -39%、-25%。30城新建商品房当年累计成交2522万㎡，同比-43%；一线城市、二线城市、三线城市新建商品房成交面积累计同比分别为-39%、 -43%、-47%。18城二手住宅7天移动平均成交套数同比-17%；一线城市、二线城市、三线城市二手住宅7天移动平均成交套数同比分别为-3%、 -23%、-11%。18城二手住宅当年累计成交22.33万套，同比-21%；一线城市、二线城市、三线城市二手住宅当年成交套数累计同比分别为-19%、 -22%、-18%。 板块：本月跑输沪深300指数14.9个百分点。自上期策略报告发布至今， 房地产板块下跌15.4%，跑输沪深300指数14.9个百分点，在31个行业中排31名。根据Wind一致预期，按最新收盘日计，板块2024年动态PE为10.6倍，比2019年1月3日的底部估值水平（6.6倍动态PE）高59.8%。 投资策略：我们一直强调，楼市的真实复苏是房地产板块行情出现的前提，各地频出的需求端政策将支持楼市初步企稳，但复苏持续性仍有待验证。不管从统计局数据还是高频数据看，行业指标均持续下行，除新开工数据外其余均复合我们此前的判断，但目前已经看到新房价格的明显下跌，故我们坚持2024年新开工数据将改善的判断。个股端，5月核心推荐受益于开工复苏的绿城管理控股。 风险提示：政策落地效果不及预期、行业基本面超预期下行、房企信用风险事件超预期冲击。 重点公司盈利预测及投资评级 公司 公司 投资 昨收盘 总市值 EPS PE 代码 名称 评级 （元） （亿元） 2024E 2025E 2024E 2025E 09979.HK 绿城管理控股 买入 6.31 126 0.62 0.77 9.3 7.4 资料来源：Wind、国信证券经济研究所预测 房地产 超配·维持评级 证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷010-880053150755-81981019 renhe@guosen.com.cnwangyuelei@guosen.com.cnS0980520040006S0980520030001 证券分析师：王静021-60893314 wangjing20@guosen.com.cnS0980522100002 市场走势 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 相关研究报告 《数据背后的地产基建图景（七）-地产基本面延续下行趋势，基建投资维持稳健增长》——2024-04-22 《房地产行业周报（2024年第16周）-“小阳春”下半场表现乏力，二线城市纷纷加码政策》——2024-04-22 《统计局2024年1-3月房地产数据点评-销售量价下行但降幅收 窄，投融资额降幅持续扩大》——2024-04-17 《房地产行业周报（2024年第15周）-二手房成交量表现仍优于新房，京穗拟提升公积金贷款额度》——2024-04-15 《房地产行业周报（2024年第14周）-新房成交量季末冲高回落，二手房热度持续性尚待观察》——2024-04-08 房地产行业2024年5月投资策略 复苏持续性仍有待验证，维持新开工改善的判断 超配 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容 内容目录 行业：复苏持续性仍有待验证4 统计局数据：量价降幅小幅收窄4 高频数据：新房乏力，二手房平稳5 板块：本月跑输沪深300指数14.9个百分点9 投资策略10 风险提示10 图表目录 图1：商品房销售额累计同比4 图2：商品房销售额单月同比4 图3：商品房销售面积累计同比4 图4：商品房销售均价累计同比4 图5：商品房销售均价累计同比5 图6：70个大中城市新建商品住宅销售价格同比5 图7：70个大中城市二手住宅销售价格同比5 图8：分城市能级二手住宅销售价格同比5 图9：历年30城新建商品房单日成交7天移动平均（万㎡）6 图10：一线城市单日成交7天移动平均（万㎡）6 图11：二线城市单日成交7天移动平均（万㎡）6 图12：三线城市单日成交7天移动平均（万㎡）6 图13：30城新建商品房成交面积累计同比，20246 图14：主流城市新建商品房成交面积累计同比，20247 图15：分能级新建商品房成交面积累计同比，20247 图16：历年18城二手住宅单日成交7天移动平均（套）7 图17：北京单日成交7天移动平均（套）8 图18：深圳单日成交7天移动平均（套）8 图19：一线城市单日成交7天移动平均（套）8 图20：二线城市单日成交7天移动平均（套）8 图21：三线城市单日成交7天移动平均（套）8 图22：18城二手住宅成交套数累计同比，20248 图23：主流城市二手住宅成交套数累计同比，20249 图24：分城市能级二手住宅成交套数累计同比，20249 图25：上期报告发布至今主流地产股涨幅9 图26：地产板块PE变化9 图27：上期报告发布至今各板块涨幅9 行业：复苏持续性仍有待验证 统计局数据：量价降幅小幅收窄 2024年1-3月，商品房销售额21355亿元，同比-27.6%，降幅较1-2月收窄了1.7个百分点；3月单月，商品房销售额10789亿元，同比-25.9%。2024年1-3月，商品房销售面积22668万㎡，同比-19.4%，降幅较1-2月收窄了1.1个百分点；3 月单月，商品房销售面积11299万㎡，同比-18.3%。 2024年1-3月，商品房销售均价9421元/㎡，同比-10.2%，降幅较1-2月收窄了 0.9个百分点；3月单月，商品房销售均价9548元/㎡，同比-6.3%。2024年3月，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比-2.7%，70个大中城市二手住宅销售价格同比-5.9%；考虑到二手住宅降价幅度对潜在购房者的决策影响，若后续没有超预期政策，2024年新房价格面临更大压力。 图1：商品房销售额累计同比图2：商品房销售额单月同比 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 图3：商品房销售面积累计同比图4：商品房销售均价累计同比 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 图5：商品房销售均价累计同比图6：70个大中城市新建商品住宅销售价格同比 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 图7：70个大中城市二手住宅销售价格同比图8：分城市能级二手住宅销售价格同比 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 高频数据：新房乏力，二手房平稳 从日频跟踪来看，2024年4月21日，30城新建商品房7天移动平均成交面积同 比-38%；其中，北京、上海、广州、深圳新建商品房7天移动平均成交面积同比 分别为-67%、-32%、-30%、-39%；一线城市、二线城市、三线城市新建商品房7天移动平均成交面积同比分别为-44%、-39%、-25%。 截至2024年4月21日，30城新建商品房当年累计成交2522万㎡，同比-43%；其中，北京、上海、广州、深圳新建商品房成交面积累计同比分别为-35%、-42%、 -40%、-28%；一线城市、二线城市、三线城市新建商品房成交面积累计同比分别为-39%、-43%、-47%。 图9：历年30城新建商品房单日成交7天移动平均（万㎡） 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 图10：一线城市单日成交7天移动平均（万㎡）图11：二线城市单日成交7天移动平均（万㎡） 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 图12：三线城市单日成交7天移动平均（万㎡）图13：30城新建商品房成交面积累计同比，2024 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 图14：主流城市新建商品房成交面积累计同比，2024图15：分能级新建商品房成交面积累计同比，2024 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 从日频跟踪来看，2024年4月21日，18城二手住宅7天移动平均成交套数同比 -17%；其中，北京、深圳、成都、杭州二手住宅7天移动平均成交套数同比分别 为-8%、+17%、-19%、-29%；一线城市、二线城市、三线城市二手住宅7天移动平均成交套数同比分别为-3%、-23%、-11%。 截至2024年4月21日，18城二手住宅当年累计成交22.33万套，同比-21%；其中，北京、深圳、成都、杭州二手住宅当年成交套数累计同比分别为-25%、+17%、 -23%、-12%；一线城市、二线城市、三线城市二手住宅当年成交套数累计同比分别为-19%、-22%、-18%。 图16：历年18城二手住宅单日成交7天移动平均（套） 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 图17：北京单日成交7天移动平均（套）图18：深圳单日成交7天移动平均（套） 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 图19：一线城市单日成交7天移动平均（套）图20：二线城市单日成交7天移动平均（套） 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 图21：三线城市单日成交7天移动平均（套）图22：18城二手住宅成交套数累计同比，2024 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 图23：主流城市二手住宅成交套数累计同比，2024图24：分城市能级二手住宅成交套数累计同比，2024 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 板块：本月跑输沪深300指数14.9个百分点 自上期策略报告发布至今，房地产板块下跌15.4%，跑输沪深300指数14.9个百 分点，在31个行业中排31名。根据Wind一致预期，按最新收盘日计，板块2024 年动态PE为10.6倍，比2019年1月3日的底部估值水平（6.6倍动态PE）高59.8%。 图25：上期报告发布至今主流地产股涨幅图26：地产板块PE变化 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 图27：上期报告发布至今各板块涨幅 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 投资策略 我们一直强调，楼市的真实复苏是房地产板块行情出现的前提，各地频出的需求端政策将支持楼市初步企稳，但复苏持续性仍有待验证。不管从统计局数据还是高频数据看，行业指标均持续下行，除新开工数据外其余均复合我们此前的判断，但目前已经看到新房价格的明显下跌，故我们坚持2024年新开工数据将改善的判断。个股端，5月核心推荐受益于开工复苏的绿城管理控股。 风险提示 政策落地效果不及