景瑞控股2023 年度报告
2023 年报 ANNUALREPORT *仅供识别︱Foridentificationpurposeonly 目录 景瑞控股有限公司1 目录 公司简介 2 合并财务报表 公司资料 4 •合并资产负债表 73 财务摘要 5 •合并利润表 75 主席致辞 6 •合并全面收益表 76 主要物业明细 11 •合并权益变动表 77 管理层讨论与分析 15 •合并现金流量表 79 董事及高级管理层 29 •合并财务报表附注 81 企业管治报告 32 五年财务资料 198 董事会报告 50 独立核数师报告 66 公司简介 景瑞控股有限公司（*股票代码：01862.HK）（“景瑞”或“本公司”），是中国领先的住宅物 业开发商、资产管理运营商及专业服务提供商，业务涵盖房地产开发、城市更新、资产管理、商业运营及物业管理等领域。本公司1993年创立于上海，以“用心建筑精彩生活”为使命，历经多年的发展和积淀，2013年10月于香港联合交易所有限公司（“联交所”）主板成功上市。 景瑞以房地产资产管理为核心业务，聚焦一二线核心城市与都市圈的住宅开发、公寓、办公及物业服务等业态，助力城市美好生活，为投资者提供端到端的增值服务。 截至2023年底，本集团布局中国24座城市，精筑运营112个项目，荣获“2023中国物业服务力百强企业”、“2023卓越物业品牌企业”、“2023中国物业服务满意度领先企业”及 “2023中国物业服务企业品牌价值100强”等多项荣誉。 *仅供识别 22023年度报告 公司简介 北京 天津 合肥泰州 扬州1南通 南京常州 成都 武汉无锡湖州 重庆杭州 南昌绍兴九江 苏州上海嘉兴 舟山 宁波台州 金华 已进入的核心城市其他长三角核心城市 1镇江 景瑞明确打造以“客户价值”为导向的双轮驱动业务模式，以“轻资产、精细化、重运营”为方向，长期看好房地产，重点布局增量、存量、服务三大赛道，资源聚焦开发业务，存量、服务实现轻资运营。 未来，面对宏观经济形势及房地产行业的深刻变革，我们将始终坚持“用心建筑精彩生活”的企业使命，以降负债为抓手，通过品质提升，运营能力打造，催化轻资产业务，实现有品质的发展。不忘初心，追求卓越，致力成为“最懂建筑和生活的资产管理引领者”。 景瑞控股有限公司3 公司资料 公司名称 景瑞控股有限公司* 执行董事 闫浩先生（主席（于2023年3月30日由联席主席调任）兼首席执行官） 徐海峰先生（副总裁） 陈超先生（副总裁兼首席财务官） 非执行董事 陈新戈先生（联席主席（于2023年3月30日辞任））（于2023年3月30日由执行董事调任为非执行董事） 独立非执行董事 韩炯先生钱世政先生卢永仁博士 审核委员会 钱世政先生（主席）卢永仁博士 韩炯先生 薪酬委员会 韩炯先生（主席）卢永仁博士 闫浩先生（于2023年3月30日获委任） 陈新戈先生（于2023年3月30日不再担任） 提名委员会 韩炯先生（主席）（于2023年3月30日由提名委员会委员调任） 卢永仁博士 陈新戈先生（于2023年3月30日获委任） 闫浩先生（主席）（于2023年3月30日不再担任） 风险管理委员会 （于2023年8月30日并入审核委员会） 钱世政先生（主席）（于2023年8月30日不再担任） 韩炯先生（于2023年8月30日不再担任） 卢永仁博士（于2023年8月30日不再担任） 公司秘书 蒋冰弦女士 授权代表闫浩先生蒋冰弦女士 公司网站 www.jingruis.com 注册办事处 OneNexusWay CamanaBay GrandCaymanKY1-9005CaymanIslands 中国主要营业地点及总办事处 中国上海市淞虹路207号 明基商务广场B座8楼 香港主要营业地点 香港湾仔港湾道26号 华润大厦12楼1218室 法律顾问 有关香港法律：盛德律师事务所香港中环 国际金融中心二期39楼 有关中国法律： 国浩律师事务所 中国上海市北京西路968号嘉地中心23-25层 有关开曼群岛法律： Walkers 香港中环遮打道18号历山大厦1501-1507室 核数师 开元信德会计师事务所有限公司香港湾仔 骆克道33号万通保险大厦23楼 股份代码 01862 香港证券登记处 香港中央证券登记有限公司香港湾仔皇后大道东183号合和中心17楼1712-1716号铺 主要往来银行 香港 中国工商银行（亚洲）有限公司中国银行（香港）有限公司 中国 中国农业银行（上海分行）中国建设银行（上海分行）中国银行（上海分行） 上海银行（上海分行） *仅供识别 42023年度报告 财务摘要 关键财务指标： 截至12月31日止年度 2023年2022年变动 人民币占收入比人民币占收入比 百万元%百万元%% 收入7,294.5100.07,907.9100.0(7.8) 毛利464.36.4115.21.5303.0 年度亏损 －包括非控股权益(1,841.3)(25.2)(4,277.9)(54.1)(57.0) －股东权益应占(1,721.2)(23.6)(4,269.8)(54.0)(59.7) 核心净亏损 －包括非控股权益 －股东权益应占 关键营运指标： (1,836.8)(25.2) (1,716.7)(23.5) (4,277.9)(54.1)(57.1) (4,269.8)(54.0)(59.8) 截至12月31日止年度 2023年 2022年 变动% 合约销售金额（人民币百万元） 3,787.4 7,075.6 (46.5) 合约销售面积（平方米） 210,469.0 427,019.0 (50.7) 合约销售均价（人民币元╱平方米） 17,995.0 16,569.8 8.6 关键比率指标： 2023年 2022年 % % 毛利率(%) 6.4 1.5 资产周转率(%)(1) 16.8 14.3 股本回报率(%)(2) (34.7) (48.5) 净债务资本比率(%)(3) 386 267 附注： (1)等于有关年度的收入除以年初和年末总资产的平均值计算。 (2)等于年度亏损除以年初及年末总权益的平均数乘以100%。 (3)等于年末净债务除以总权益再乘以100%计算。净债务按总借款减现金及现金等价物及受限制现金计算。 景瑞控股有限公司5 主席致辞 景 瑞将顺应市场趋势与国家政策导向，面对目前的流动性困境，积极维护客户、供应商以及投资人等各利益相关方的权益，盘活存量资产，深耕价值城市，将“保交楼”作为目前工作的核心，着力打造企业的交付力，嬴得政府、购房者、金融机构及投资人等各方的信任。未来，景瑞将继续深耕核心城市与都市圈，提升产品力和精细的运营能力；深化大资管 模式，持续打造出色项目、锻造坚实的运营管理能力，提升资产价值，实现高品质发展。 闫浩 主席 62023年度报告 主席致辞 尊敬的各位股东 我谨代表景瑞控股有限公司*（“景瑞”或“本公司”）董事（“董事”）会（“董事会”）提呈本公司及其附属公司（统称“本集团”或“我们”）截至2023 年12月31日止年度（“年内”）之业务回顾及展望。 市场回顾 2023年，全球经济增速放缓，地缘格局却在加速震荡，俄乌冲突已经持续两年，双方仍在交火，尚无停战前景。以巴冲突还在不断蔓延加剧，美、英等西方大国已经卷入冲突。全球经济在多重阴影中“慢复苏”、“弱复苏”，各国分化日益扩大。根据联合国《2024年世界经济形势与展望》中的预测，全球经济增长率将从2023年的2.7%降至2024年的2.4%，全球经济总体下行是大概率事件。 面对复杂严峻的国际环境和艰巨繁重的国内改革发展稳定任务，中华人民共和国（“中国”）政府坚持稳中求进工作总基调，经济持续恢复。据初步核算，2023年全年国内生产总值（GDP）人民币1,260,582亿元，按不变价格计算，比上年增长5.2%，成为引领世界经济恢复的重要力量。但我们同时也应该看到，2023年，国内经济周期性和结构性矛盾迭加，总需求不足矛盾凸显，部分企业经营困难，一些领域风险隐患较多，实现经济社会发展预期目标难度加大。和以往常态化、周期性的复苏相比，后疫情时代的复苏过程会有波动、时间更漫长。 回顾2023年的房地产市场，中国房地产市场继续底部调整。中央政策力度前稳后松，以7月中央政治局会议定调“行业供需关系发生重大转变”为分水岭，政策力度逐渐转向“托举并用”，需求端—降首付、降利率、认房不认贷措施接连落地，支持居民按揭购房，供给端—三个不低于、一视同仁支持融资等保主体措施相继落地，以缓解房企资金压力。地方政策松绑加力提速，273省市622次政策松绑，从三四线到核心一二线反向传导，限制性行政措施几乎都已退出。 但从房地产市场层面来看，2023年，市场修复进度不如预期，房地产市场景气度仍在持续下降，整体还处在调整之中。2023年第一季度经历低位拉升之后，第二季度开始动能不足回落，下半年一直处于低位徘徊，行业百强房企累计业绩继续呈现负增长。企业方面，百强房企格局分化持续，央国企销售表现显着好于混合所有制房企和民营房企，民营房企整体销售困境最严峻。 据国家统计局统计，2023年，全国房地产开发投资人民币110,913亿元，比上年下降9.6%；其中，住宅投资人民币83,820亿元，下降9.3%。全国房地产开发企业房屋施工面积838,364万平方米（“平方米”），比上年下降7.2%。其中，住宅施工面积589,884万平方米，下降7.7%。全国商品房销售面积111,735万平方米，比上年下降8.5%，其中住宅销售面积下降8.2%。全国商品房销售额人民币116,622亿元，比上年下降6.5%，其中住宅销售额下降6.0%。2023年末，全国 *仅供识别 景瑞控股有限公司7 主席致辞 商品房待售面积67,295万平方米，比上年增长19.0%。其中，住宅待售面积增长22.2%。除了商品房待售面积增长外，其他投资和销售数据较2022年都有所下滑，房地产行业政策放开后，在后疫情时代的复苏过程中，房地产市场供需端的信心重建仍需时日。 业绩表现 2023年，在中国内地房地产行业整体经营情况不佳、行业遭遇深度调整的大环境下，景瑞的市场销售持续下滑，流动性紧张加剧。报告期内，本集团累计实现合约签约销售额约为人民币37.87亿元，较去年下降46.5%（2022年：人民币70.76亿元）；合同销售面积约为210,469平方米；合同销售均价为人民币17,995元╱平方米。 面对本集团的境内外的流动性困难，2022年7月，我们聘请了财务顾问及法律顾问，启动境外美元优先票据的债务重组，为了公平对待所有债权人，景瑞已经暂停支付所有境外美元优先票据本息。目前，景瑞所有已发行境外美元优先票据均已到期，本公司将考虑境外市场和本公司经营情况，积极与投资人沟通，争取早日推出重组方案。 本集团继续秉承深耕长三角地区的发展策略，并积极拓展长三角周边重点城市以及成渝地区的优质项目。于2023年12月31日，本集团所拥 有的土地储备的合计总建筑面积（“建筑面积”）约为2,206,909平方米。我们预期土地储备可以满足本集团未来两年的开发需要。 夯实经营基础促进企业发展 2020年以来，对房地产行业调控从“三道红线”的层层加码到“十六条”的层层放松，房地产市场和房地产企业经历了颠覆性的变革，传统的房地产发展模式已经落幕，房地产企业普遍陷入流动性紧张的困境。为谋求发展，房地产企业必须向精细化的高品质发展转变，以存量盘活、租售并举、住房体系建设和轻资产经营为着力点探索新的发展模式。面对2021年下半年以来的流动性不足，特别是2022年美元债违约导致的流动性困境，“降杠杆、强服务、提品质”成为景瑞2023年工作的重要目标。 景瑞地产始终坚持“客户第一”的价值观，致力于为客户创造价值。针对2023年对房地产企业持续的资金严监管的局面，景瑞地产以“保交楼”作为全年工作的核心，2023年共完成无锡景瑞‧湖滨天誉、天津景瑞‧誉璟天地等15个项目、
