景瑞控股2022 年度报告

景瑞控股有限公司* JingruiHoldingsLimited 股份代号Stockcode:01862 2022 年报 AnnualReport *仅供识别︱Foridentificationpurposeonly 目录 公司简介2 公司资料4 财务摘要5 主席致辞6 主要物业明细11 管理层讨论与分析15 董事及高级管理层32 企业管治报告35 董事会报告51 独立核数师报告68 合并财务报表 •合并资产负债表75 •合并利润表77 •合并全面收益表78 •合并权益变动表79 •合并现金流量表81 •合并财务报表附注83 五年财务资料222 公司简介 景瑞控股有限公司*（股票代码：01862.HK）（“景瑞”或“本公司”），是中国领先的住宅物业开发商、资产管理运营商及专业服务提供商，业务涵盖房地产开发、建筑装修、城市更新、资产管理、商业运营及物业管理等领域。本公司1993年创立于上海，以“用心建筑精彩生活”为使命，历经多年的发展和积淀，2013年10月于香港联合交易所有限公司（“联交所”）主板成功上市。 景瑞旗下设有优钺资管、景瑞地产、景瑞不动产、景瑞服务及合福资本五大业务平台，以房地产资产管理为核心业务，聚焦一二线核心城市与都市圈的住宅开发、公寓、办公等业态，助力城市美好生活，为投资者提供端到端的增值服务。 截至2022年底，本集团布局中国24座城市，精筑运营112个项目，荣获“2022年度影响力地产品牌”、“2022城市更新最佳运营商奖”、“2022年卓越物业品牌企业”、“2022年中国物业服务企业综合实力100强”及“中国物业服务企业品质价值100强”等多项荣誉。 *仅供识别 22022年度报告 公司简介 北京 天津 扬州 合肥泰州 南京1南通常州苏州上海 成都武汉无锡嘉兴 湖州舟山 重庆杭州宁波 南昌台州 绍兴金华 九江 已进入的核心城市其他长三角核心城市 1镇江 景瑞明确打造以“客户价值”为导向的双轮驱动业务模式，以“轻资产、精细化、重运营”为方向，长期看好房地产，重点布局增量、存量、服务三大赛道，资源聚焦开发业务，存量、服务实现轻资运营。 未来，面对宏观经济形势及房地产行业的深刻变革，我们将始终坚持“用心建筑精彩生活”的企业使命，以降负债为抓手，通过品质提升，运营能力打造，催化轻资产业务，实现有品质的发展。不忘初心，追求卓越，致力成为“最懂建筑和生活的资产管理引领者”。 景瑞控股有限公司3 公司资料 公司名称 景瑞控股有限公司* 执行董事 闫浩先生（主席（于2023年3月30日由联席主席调任）兼首席执行官） 徐海峰先生（副总裁） 陈超先生（副总裁兼首席财务官） 非执行董事 陈新戈先生（联席主席（于2023年3月30日 辞任））（于2023年3月30日由执行董事调任为非执行董事） 独立非执行董事 韩炯先生钱世政先生卢永仁博士 审核委员会 钱世政先生（主席）卢永仁博士 韩炯先生 薪酬委员会韩炯先生（主席）卢永仁博士 闫浩先生（于2023年3月30日获委任） 陈新戈先生（于2023年3月30日不再担任） 提名委员会 韩炯先生（主席）（于2023年3月30日由提名委员会委员调任） 卢永仁博士 陈新戈先生（于2023年3月30日获委任） 闫浩先生（主席）（于2023年3月30日不再担任） 风险管理委员会钱世政先生（主席）韩炯先生 卢永仁博士 公司秘书 蒋冰弦女士 授权代表闫浩先生蒋冰弦女士 公司网站 www.jingruis.com 注册办事处 OneNexusWay CamanaBay GrandCaymanKY1-9005CaymanIslands *仅供识别 中国主要营业地点及总办事处 中国上海市 淞虹路207号 明基商务广场B座8楼 香港主要营业地点 香港湾仔 港湾道26号 华润大厦12楼1218室 法律顾问 有关香港法律：盛德律师事务所香港中环 国际金融中心二期39楼 有关中国法律： 国浩律师事务所 中国上海市北京西路968号嘉地中心23-25层 有关开曼群岛法律： Walkers 香港中环遮打道18号历山大厦1501-1507室 核数师 开元信德会计师事务所有限公司 香港九龙 尖沙咀天文台道8号10楼 股份代码 01862 香港证券登记处 香港中央证券登记有限公司 香港湾仔皇后大道东183号合和中心17楼1712-1716室 主要往来银行 香港 中国工商银行（亚洲）有限公司 东亚银行有限公司 中国银行（香港）有限公司 中国 中国农业银行（上海分行） 中国建设银行（上海分行）中国银行（上海分行） 上海银行（上海分行） 42022年度报告 财务摘要 关键财务指标： 收入毛利 年度利润 —包括非控股权益—股东权益应占 核心净利润 截至12月31日止年度 2022年2021年 人民币占收入比人民币占收入百万元%百万元 7,907.9100.013,551.6115.21.52,440.0 (4,277.9)(54.1)393.8(4,269.8)(54.0)127.5 变动 比 %% 100.0(41.6) 18.0(95.3) 2.9(1,186.3)0.9(3,448.9) —包括非控股权益 (4,277.9) (54.1) 393.1 2.9 (1,188.2) —股东权益应占 (4,269.8) (54.0) 126.8 0.9 (3,467.4) 关键营运指标： 截至12月31日止年度 2022年 2021年 变动 % 合约销售金额（人民币百万元） 7,075.6 27,011.1 (73.8) 合约销售面积（平方米） 427,019.0 1,433,004.5 (70.2) 合约销售均价（人民币元╱平方米） 16,569.8 18,849.3 (12.1) 关键比率指标： 2022年% 2021年% 毛利率(%) 1.5 18.0 资产周转率(%)(1) 14.3 20.6 股本回报率(%)(2) (48.5) 3.5 净债务资本比率(%)(3) 267 94 (1)等于有关年度的收入除以年初和年末总资产的平均值计算。 (2)等于年度利润除以年初及年末总权益的平均数乘以100%。 (3)等于回顾期末净债务除以总权益再乘以100%计算。净债务按总借款减现金及现金等价物及受限制现金计算。 景瑞控股有限公司5 主席致辞 景 瑞将顺应市场趋势与国家政策导向，面对目前的流动性困境，积极维护客户、供应商以及投资人等各利益相关方的权益，盘活存量资产，深耕价值城市，将“保交楼”作为目前工作的核心，着力打造企业的交付力，嬴得政府、购房者、金融机构及投资人等各方的信任。未来，景瑞将继续深耕核心城市与都市圈，提升产品力和精细 的运营能力；深化大资管模式，持续打造出色项目、锻造坚实的运营管理能力，提升资产价值，实现高品质发展。 闫浩 主席 62022年度报告 尊敬的各位股东 我谨代表景瑞控股有限公司*（“景瑞”或“本公司”）董事（“董事”）会（“董事会”）提呈本公司及其附属公司（统称“本集团”或“我们”）截至2022 年12月31日止年度（“年内”）之业务回顾及展 望。 市场回顾 2022年，是整个世界经济政治格局深刻变革的一年，全球性挑战更加严峻，“大动荡、大博弈”的时代已经到来。虽然新冠病毒疫情（“新冠疫情”）在全球流行趋于平稳，但经济衰退、俄罗斯－乌克兰冲突、美国联邦储备局史诗级加息及能源危机等并事件对世界经济产生了深远影响。面对国内外复杂严峻的环境形势，中华人民共和国（“中国”）政府沉着应对变局，经济持续恢复，经济增速在全球主要经济体系中名列前茅，经济总量再上新台阶。2022年，全年国内生产总值人民币1,210,207亿元，按不变价格计算，比上年增长3%，成为引领世界经济恢复的重要力量。 回顾2022年的房地产市场，房地产政策全面进入宽松期，在“房住不炒”总基调指导下，明确 “稳地价，稳房价，稳预期”目标。在稳增长的政策大背景下，主基调偏暖。监管部门多次出台利好政策，从支持需求端到支持企业端，政策力度不断加大，同时也为地方“因城施策”释放空间。为更好满足购房者的合理住房需求， *仅供识别 住房金融总体上将进一步回暖，居民房贷利率将小幅下调，个人按揭贷款增速有望回升；公积金和首付比例等政策可能会进一步松动，以释放合理的购房需求。尤其是进入2022年11月，多项重磅政策落地，“金融16条”允许房企债务展期并加大融资支持力度，后续商业银行跟进落实资金支持，11月28日，中国证监会新闻发言人透露在上市房企股权融资方面调整优化五项措施，“第三支箭”正式落地。 但从房地产市场层面来看，2022年，房地产市场景气度仍在惯性下降，主因是全国诸多地区房产销售仍旧受制于2021年地方政府监管政策偏紧以及短期房价预期看空等因素所致，从房地产企业层面来看，2021年的房地产金融政策的收紧及“集中供地”、“三条红线”等政策的实施所导致房地产企业流动性紧张延续到2022年，房地产企业债务，特别是境外债违约频发，房地产企业的正常生产经营受限，在“保交付”压力下，大部分房地产企业并没有资源进行新的开发投资。 根据国家统计局的数据，2022年全国房地产开发投资人民币13.29万亿元，比上年下降10%。其中：住宅投资下降9.5%；全国商品房销售面积13.58亿平方米（“平方米”），比上年下降24.3%，其中：住宅销售面积下降26.8%。全国商品房销售额人民币13.33万亿元，下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。虽然2022年的房地产政策趋于放松，但市场的回暖尚需时日。 景瑞控股有限公司7 业绩表现 2022年，受新冠疫情持续反覆、市场情绪低迷及中国内地房地产行业整体经营情况不佳、行业遭遇深度调整的大环境下，景瑞在市场销售和流动性方面都遭遇巨大的挑战。报告期内，本集团累计实现合约签约销售额约为人民币70.76亿元，较去年下降73.8%（2021年：人民币 270.11亿元）；合同销售面积约为427,019平方米；合同销售均价为人民币16,570元╱平方米。 2022年2月，我们对将于2022年3月到期的1.9亿美元优先票据发起交换要约，共计有177,330,000美元的现有票据接纳并于2022年3月及4月共发行173,013,500美元的2023年9月到期的年利率为12.75厘利息的优先票据。面对本集团的境内外的流动性困难，2022年7月，我们聘请了财务顾问及法律顾问，启动境外美元优先票据的债务重组，为了公平对待所有债权人，景瑞已经暂停支付所有境外美元优先票据本息。 本集团继续秉承深耕长三角地区的发展策略，并积极拓展长三角周边重点城市以及成渝地区的优质项目。于2022年12月31日，本集团所拥有的土地储备的合计总建筑面积（“建筑面积”）约为3,683,707平方米。我们预期土地储备可以满足本集团未来两年的开发需要。 推动经营转型助力持续发展 2020年以来，对房地产行业调控层层加码，“三道红线”、“集中供地”、“资管新规”多举并行，传统的“高负债、高杠杆、高周转”的房地产大 开发时代已经落幕，房地产企业必须向精细化的高品质发展转变，以存量盘活、租售并举、住房体系建设和轻资经营为着力点探索新的发展模式。面对2021年下半年以来的流动性不足，特别是2022年美元债违约导致的困境，推动经营转型，盘活存量资产和拓展融资渠道，改善流动性，成为景瑞2022年工作的重要目标。 优钺资管聚焦于“募、投、管、退”全生命周期基金化运作，致力于链接“投资人端”与“资产端”，打造景瑞一体化资产管理体系。截至2022年12月31日，优钺资管累积发起设立25只基金，累积基金管理规模约人民币92.2亿元，于2022年12月31日，优钺资管持有10只存量基金，对原计划于2022年底以前退出的基金都完成了展期，维持了存量的融资，降低了现金流出，同时，成功完成了19景瑞01私募债的转售，投资人均未提出回售要求。 2022年，房地产行业充满了不确定性，房地产生态圈