景瑞控股2021 年度报告

2021 年报 AnnualReport 景瑞控股有限公司* JingruiHoldingsLimited 股份代号Stockcode:01862 *仅供识别 Foridentificationpurposeonly 公司简介 公司资料财务摘要主席致辞 主要物业明细 管理层讨论与分析董事及高级管理层企业管治报告 董事会报告 独立核数师报告合并财务报表 2 4 5 6 12 16 34 37 50 67 •合并资产负债表74 •合并利润表76 •合并全面收益表77 •合并权益变动表78 •合并现金流量表80 •合并财务报表附注82 五年财务资料232 目录 景瑞控股有限公司（股票代码：01862.HK）（“景瑞”或 “本公司”），是中华人民共和国（“中国”）领先的住宅 物业开发商、资产管理运营商及专业服务提供商，业务涵盖房地产开发、建筑装修、城市更新、资产管理、商业运营及物业管理等领域。本公司1993年创立于上海，以“用心建筑精彩生活”为使命，历经多年的发展和积淀，2013年10月于香港联合交易所有限公司 （“联交所”）主板成功上市。 景瑞旗下设有优钺资管、景瑞地产、景瑞不动产、景瑞服务及合福资本五大业务平台，以房地产资产管理 为核心业务，聚焦一二线核心城市与都市圈的住宅开发、公寓、办公等业态，助力城市美好生活，为投资者提供端到端的增值服务。 截至2021年底，本公司布局中国24座城市，精筑运营116个项目，凭借出色的业绩表现，荣获“中国房地产上市公司综合实力50强”、“中国房地产上市公司运营效率Top10”、“大陆在港上市房地产公司投资价值Top10”、“大陆在港上市房地产公司财富创造能力Top10”及“中国物业服务企业潜力独角兽”等多项殊荣。 22021年度报告 北京 天津 合肥泰州 扬州1南通 南京 常州 武汉无锡 成都湖州 苏州上海嘉兴 舟山 重庆杭州宁波南昌台州 绍兴金华 九江 已进入的核心城市其他长三角核心城市 1镇江 景瑞明确打造以“客户价值”为导向的双轮驱动业务模式，以“轻资产、精细化、重运营”为方向，长期看好房地产，重点布局增量、存量、服务三大赛道，资源聚焦开发业务，存量、服务实现轻资运营。通过轻资运营和客户价值设计（“DTV”），洞见客户需求，以科技赋能业务，不断提升地产开发、不动产持有运营以及物业管理服务的能级水准，为客户创造精彩生活， 为城市注入发展活力，努力成为“募投管退”大资管平台，从传统开发商向资产管理服务商转型。 未来，面对宏观经济形势及房地产行业的深刻变革，我们将始终坚持“用心建筑精彩生活”的企业使命，以降负债为抓手，通过品质提升，运营能力打造，催化轻资产业务，实现有品质的发展。不忘初心，追求卓越，致力成为“最懂建筑和生活的资产管理引领者”。 景瑞控股有限公司3 公司名称 景瑞控股有限公司* 执行董事 闫浩先生（主席（于2023年3月30日由联席主席调任）兼首席执行官） 徐海峰先生（副总裁） 陈超先生（副总裁兼首席财务官） 非执行董事 陈新戈先生（联席主席（于2023年3月30日辞任）） （于2023年3月30日由执行董事调任为非执行董事） 独立非执行董事 韩炯先生 钱世政先生卢永仁博士 审核委员会 钱世政先生（主席）卢永仁博士 韩炯先生 薪酬委员会韩炯先生（主席）卢永仁博士 闫浩先生（于2023年3月30日获委任） 陈新戈先生（于2023年3月30日不再担任） 提名委员会 韩炯先生（主席）（于2023年3月30日由提名委员会委员调任） 卢永仁博士 陈新戈先生（于2023年3月30日获委任） 闫浩先生（主席）（于2023年3月30日不再担任） 风险管理委员会钱世政先生（主席）韩炯先生 卢永仁博士 公司秘书 蒋冰弦女士 苏丽珊女士（于2021年5月7日辞任联席公司秘书） 授权代表闫浩先生蒋冰弦女士 公司网站 www.jingruis.com 注册办事处 OneNexusWay CamanaBay GrandCaymanKY1-9005CaymanIslands 中国主要营业地点及总办事处 中国上海市 淞虹路207号 明基商务广场B座8楼 香港主要营业地点 香港湾仔 港湾道26号 华润大厦12楼1218室 法律顾问 有关香港法律：盛德律师事务所香港中环 国际金融中心二期39楼 有关中国法律： 国浩律师事务所 中国上海市北京西路968号嘉地中心23-25层 有关开曼群岛法律： Walkers 香港中环遮打道18号历山大厦1501-1507室 核数师 开元信德会计师事务所有限公司 香港九龙 尖沙咀天文台道8号10楼 股份代码 01862 香港证券登记处 香港中央证券登记有限公司 香港湾仔皇后大道东183号合和中心17楼1712-1716室 主要往来银行 香港 中国工商银行（亚洲）有限公司 东亚银行有限公司 中国银行（香港）有限公司 中国 中国农业银行（上海分行） 中国建设银行（上海分行）中国银行（上海分行） 上海银行（上海分行） *仅供识别 42021年度报告 关键财务指标： 收入毛利年度利润 —包括非控股权益—股东权益应占 核心净利润 截至12月31日止年度 2021年2020年变动 人民币占收入比人民币占收入比百万元%百万元%% 13,551.6100.012,782.4100.06.0 2,440.018.02,504.019.6(2.6) 393.82.91,273.510.0(69.1)127.50.9958.17.5(86.7) —包括非控股权益 393.1 2.9 1,286.3 10.1 (69.4) —股东权益应占 126.8 0.9 965.2 7.6 (86.9) 关键营运指标： 截至12月31日止年度 2021年 2020年 变动 % 合约销售金额（人民币百万元） 27,011.1 25,507.0 5.9 合约销售面积（平方米） 1,433,004.5 1,157,657.9 23.8 合约销售均价（人民币元╱平方米） 18,849.3 22,033.3 (14.5) 关键比率指标： 2021年% 2020年% 毛利率(%) 18.0 19.6 资产周转率(%)(1) 20.6 21.2 股本回报率(%)(2) 3.5 12.5 净债务资本比率(%)(3) 94 69 (1)等于有关年度的收入除以年初和年末总资产的平均值计算。 (2)等于年度利润除以年初及年末总权益的平均数乘以100%。 (3)等于回顾期末净债务除以总权益再乘以100%计算。净债务按总借款减现金及现金等价物及受限制现金计算。 景瑞控股有限公司5 2未来，景瑞仍然充满信心。我们将继续聚焦核心城市群，敏锐洞见客户 021年，地产经历至暗时刻，大潮退去之时，稳健胜过一切。景瑞不忘地产开发之初心，从坚持深耕一二线核心城市与都市圈，到以客户和投资人创造真实价值为中心，顺应行业趋势，坚定大资管的商业模式，继续提升“募、投、管、退”的综合能力，做房地产行业的长期主义者。对于 需求，为客户提供好房子、好服务；通过城市更新与精细运营，提升存量资产价 值，与各位共同谱写美好生活。 闫浩陈新戈联席主席 62021年度报告 尊敬的各位股东 我们谨代表景瑞控股有限公司*（“景瑞”或“本公司”）董事（“董事”）会（“董事会”）提呈本公司及其附属公司（统称“本集团”或“我们”）截至2021年12月31日止年度（“年内”）之业务回顾及展望。 市场回顾 2021年，新冠病毒疫情（“新冠疫情”或“疫情”）仍在全球流行，并对世界经济产生深远影响。面对国内外复杂严峻的环境形势，中国政府沉着应对百年变局和世纪疫情，经济持续稳定恢复，经济增速在全球主要经济体系中名列前茅，全年国内生产总值人民币1,143,670亿元，同比增长8.1%，两年平均增长5.1%。中国经济成为引领世界经济恢复的重要力量。 回顾2021年的房地产市场，“变局”、“调控”是关键词。中央政府坚持“房住不炒”的总体基调，继“三道红线”之后，密集出台“房地产贷款集中度管理”、“土地供应两集中”、“房地产税改革试点”等政策，将供需两端双向约束，2021年累计房地产调控次数已经高达586次。房企销售和融资承压，投资更为谨慎，中指研究院资料显示，2021年，TOP100房企拿地总额人民币2.54万亿元，同比下降21.5%，同时由于贷款缩紧，购房者信心受到打击，合约销售也呈现“前高后低”的态势，行业整体销售目标完成率总体明显低于去年。 *仅供识别 虽然房地产行业整体监管趋严，但同时中央政府亦出台多项政策，鼓励发展保障性租赁住房，积极推进新型城镇化和城乡融合发展，在践行“房住不炒”的同时，为行业发展指明方向。在多重因素的共同推动下，2021年，中国 房地产开发投资增长4.4%。全国商品房销售面积179,433万平方米（“平方米”），增长1.9%；商 品房销售额人民币181,930亿元，增长4.8%，整体态势平稳。 展望未来，在“房住不炒、因城施策”的主基调下，中央政府将继续保障好群众住房需求。本公司坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支援商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。促进房地产业健康发展和良性循环。回归市场真实需求，追求长期主义是未来每个房企的必修课。 景瑞控股有限公司7 业绩表现 2021年，景瑞坚定践行大资管战略，深耕地产主业，聚焦发展，极致经营，在房地产行业整体动荡的背景下实现了稳健发展。报告期内，本集团累计实现合约签约销售额约为人民币270.11亿元，较去年增长5.9%（2020年：人民币 255.07亿元）；合同销售面积约为1,433,005平方米；合同销售均价为人民币18,849元╱平方米。 土地储备方面，景瑞坚持深耕一二线核心城市与都市圈的战略规划，积极提升核心城市群的土储数量，为本公司未来发展补充优质的土地储备。年内，本集团在上海、武汉、宁波、金华、南昌及九江共获取7个新项目，总投资额人民币52.9亿元，项目总货值人民币103.0亿元，其中一手项目占比22.7%，二手项目占比77.3%。截至2021年12月31日，本集团总土地储备约为499万平方米，可满足未来2至3年可持续发展，为本集团后续高品质增长奠定良好基础。 本集团始终坚持稳健的财务政策。报告期内，本集团分别于2021年3月、4月、5月、8月和9月发行了利率分别为14.5厘、12.5厘、12.5厘、12.5厘及12厘的1.1亿美元、1.57亿美元、0.33亿美元、0.5亿美元及1.65亿美元的合计5.15亿美元的优先票据。在房企融资端收紧的大环境下，本集团美元优先票据的成功发行，体现资本市场对景瑞的信任与支持。 2021年，景瑞以“大资管”为战略指引，重点布局增量、存量、服务三大赛道，五大平台深化发展。年内，优钺资管集成内外部资源，充分发挥兄弟平台的专业优势，创建强大的市场分析、投资并购和主动资产管理能力，为实现稳健、持续的基金投资回报打下了坚实的基础；景瑞地产精研市场动向，深入洞见客户需求，精进产品价值，持续提升产品服务品质，规模和效益齐升；景瑞不动产以实现有品质的资产管理规模为导向，聚焦城市更新及适配土地，为投资提供端到端的服务，业务经营打开新局面，年内上海浦东综合体新地标－云汇天地惊 82021年度报告 艳开幕，景瑞悦樘推出悦樘REALCLUB会员体系，用户服务全新升级；景瑞服务围绕“智慧 +，共建美好”，全面推动智慧化场景应用，管理服务水准持续提升，荣获2021年上海市物业服务综合百强等殊荣；合福资本全力打造“地产产业链+后生活服务”领域的投资管理能力，为其他四大板块配备资产运营能力，实现了较好的资产管理效益。 2021年，景瑞顶住压力，坚持以大资管战略为引领，五大平台反覆运算升级，发展进程实现新的跨越。未来，我们将继续坚守初心、勇毅笃行，沉淀更多美好，创