宝龙商业2022 年报

目录 集团简介2 公司资料3 历程及奖项4 主席报告8 业务概览10 管理层讨论与分析12 董事及高级管理层35 企业管治报告40 董事会报告51 独立核数师报告70 综合全面收益表74 综合资产负债表75 综合权益变动表77 综合现金流量表78 综合财务报表附注79 五年财务摘要147 集团简介 宝龙商业管理控股有限公司(HK.9909（)“本公司”或“宝龙商业”）及其附属公司（统称“本集团”）为一家中华人民共和国（“中国”）领先的商业运营服务供应商。本公司于2019年12月30日（“上市日期”）在香港联合交易所有限公司（“联交所”）主板成功上市 （“上市”）。成为首家在联交所上市的轻资产模式的商业管理运营服务商。本集团坚持深耕布局长三角区域。聚焦经济发展活力高的城市集群，围绕城市需求出发，致力于打造美好城市生活。 本集团主要以四个品牌“宝龙一城”、“宝龙城”、“宝龙广场”及“宝龙天地”提供商业运营服务。截至2022年12月31日，本集团有93个已开业零售商业物业，总已开业（“建筑面积”）注约为10.6百万平方米（“平方米”）；已签约零售商业物业142个，总合约建筑面积为15.2百万平方米。 本集团亦向住宅物业、办公大楼及服务式公寓提供物业管理服务。截至2022年12月31日，本集团有住宅物业管理服务已交付物业92个，总已交付建筑面积约为19.4百万平方米；已签约物业140个，总签约建筑面积约30.7百万平方米。 本集团将继续秉承“让空间有爱”的企业使命，遵循“简单真实、共生共赢、进无止境”的企业价值观，旨在成为受人尊敬的百年企业，全球领先的城市空间运营商，持续为客户和投资者创造更广阔的价值空间。 注：除非另有说明，本报告所指所有商业物业的“建筑面积”均包含停车场的面积。 2宝龙商业管理控股有限公司二零二二年年报 公司资料 董事 执行董事 许华芳先生（董事会主席）陈德力先生（行政总裁） 非执行董事 张云峰先生 （于2023年3月29日由执行董事调任为非执行董事，并于2023年3月29日辞任首席财务官） 许华芬女士许华琳女士 独立非执行董事 陆雄文博士伍绮琴女士陈惠仁先生 审核委员会 伍绮琴女士（主席）陈惠仁先生 陆雄文博士 薪酬委员会 陆雄文博士（主席）许华芳先生 陈惠仁先生 提名委员会 许华芳先生（主席）陈惠仁先生 陆雄文博士 公司秘书 金红女士（于2023年3月29日辞任） 张依婷女士（于2023年3月29日获委任）梁慧欣女士（于2022年8月30日获委任） 授权代表 张云峰先生 梁慧欣女士（于2022年8月30日获委任） 注册办事处 MaplesCorporateServicesLimited P.O.Box309UglandHouse GrandCaymanKY1-1104CaymanIslands 香港营业地点 香港铜锣湾 希慎道33号利园一期19楼 中国主要营业地点 中国上海市闵行区 新镇路1399号宝龙大厦邮编：201101 股份过户登记总处 MaplesFundServices(Cayman)Limited P.O.Box1093BoundaryHallCricketSquare GrandCaymanKY1-1102CaymanIslands 香港股份过户登记处香港中央证券登记有限公司香港 湾仔 皇后大道东183号合和中心 17楼1712–1716号铺 主要往来银行 中国工商银行股份有限公司交通银行股份有限公司 中国农业银行股份有限公司中国银行股份有限公司 核数师 开元信德会计师事务所有限公司 执业会计师香港九龙尖沙咀 天文台道8号10楼 香港法律顾问 盛德律师事务所 公司网址 www.powerlongcm.com 宝龙商业管理控股有限公司二零二二年年报3 历程及奖项 4月 •签约临安IN巷轻资产项目； 6月 •台州椒江宝龙城成功开业； •签约在营宝龙星汇项目湘湖慢生活文旅街区及杭州富阳东方茂； •签约海盐北大街商业轻资产项目； 8月 •签约天台文化中心宝龙天地轻资产项目； •签约济源宝龙广场轻资产项目； 4宝龙商业管理控股有限公司二零二二年年报 历程及奖项 9月 •杭州科技城宝龙广场成功开业； •宝龙星汇项目金帝星隆城成功开业； 12月 •厦门同安宝龙广场成功开业； •宝龙星汇项目德兴雨帆宝龙广场成功开业； •轻资产厦门塘边宝龙天地成功开业。 11月 •第二届“宝龙印记”以“声入人心”为主题，持续打造IP主题活动； •签约徐州和信宝龙广场轻资产项目； 宝龙商业管理控股有限公司二零二二年年报5 历程及奖项 公司奖项 12 3 4 5 4 1 最具社会责任上市公司－智通财经2021年度高成长商业地产企业－联商网 5 2 2022中国商业地产百强企业－中国指数研究院2022中国房企商业物业价值TOP6－亿翰智库 3 2022中国商业地产运营十强企业－中国指数研究院 历程及奖项 678 910 62022中国商业地产企业资产管理五强－亿翰智库92022年度商业管理公司卓越榜－中购联 7 10 2022年度商业地产领军企业－赢商网2022年度零售商业地产企业综合实力TOP7－赢商网 8 2022年度商业地产卓越企业－中商网 主席报告 主席 许华芳 各位股东：大家好！ 2022年是宝龙商业上市的第三年，我谨代表公司董事（“董事”）会（“董事会”）向各位股东致以最诚挚的问候，感谢各位股东，陪伴公司走过了特殊而艰难的一年！ 回顾2022年整个宏观环境，复杂严峻的外部形势，新冠肺炎疫情的反覆冲击，宏观环境受到了前所未有的挑战，但伴随一系列稳经济一揽子政策和接续政策措施效能加快释放，整体经济顶住压力，全年GDP仍实现3%的增长。疫情带来的接触性消费受限，社会活动的减少，2022年全年国内社会消费品零售总额接近人民币44万亿元，同比略降0.2%。 主席报告 2022年业务回顾 新冠肺炎疫情对消费场景的不断冲击，对购物中心的经营是极大的考验，2022年，本集团出租率达92.6%，虽然较21年同期水平略有下降，但仍处于一个健康水平。同时，本集团积极采取主动策略，从组织架构、经营效能、招商运营、市场外拓等方面不断完善，本年实现营收净利双增，营业收入约人民币25.49亿元，同比增长3.5%，归母核心净利润约人民币5.17亿元，同比增长4.8%，全年每股派息0.3港币，派息率接近40%，整体财务指标稳中向好。 公司始终坚持“深耕长三角”的战略布局，2022年，我们在规模上实现逆市增长，商业总合约建筑面积约为15.2百万平方米，同比增长8.0%，商业总已开业建筑面积约为10.6百万平方米，同比增长6.2%，开业项目93个，其中长三角数量占比达65%，规模处于行业领先。第三方累计签约面积达248万平方米，近四年复合增长达67.5%，体现了本集团的市场化能力和行业的认可度。与此同时，2022年新增8个开业项目，再添台州椒江宝龙城及厦门同安宝龙广场两座标杆，开业出租率均为98%，开业成绩亮眼！ 智慧商业持续通过科技赋能，以助力经营为本质，2022年，我们的会员数量和在线销售额均创新高，会员数首次接近1,000万，同比增长130%，在线销售额超人民币5亿元，同比增长25倍，会员消费占比近24%，进一步证明公司在智慧商业上的成果和决心。同时，以AI作为核心进行科技驱动，首次推出“AI经营风控官”，加强风险意识，提升经营效率。 本集团始终坚持5年战略目标不变，质量与速度并重，夯实基础优势，向着目标不断前行。 2022年，我们踔厉奋发，一往无前！ 2023年业务展望 2023年随着社交距离措施解除，新冠肺炎疫情影响削弱。带来的线下消费场景的逐步复苏，本集团相信2023年的消费景气程度将远好于2022年。 经营提升仍是2023年的工作重点之一，基于2022年的基础之上，进一步对在营项目从出租率、租金水平、收入能级及销售规模等运营指标全面提升本集团营运期项目质量，结合年度品牌活动策略，打造商业氛围和全新的体验场景，从而提升消费者体验。 在市场外拓方面，争取实现物业管理外拓零的突破，对于商业零售物业项目，本集团将寻求更灵活的合作模式，加速轻资产项目的拓展。 增设6大城市招商中心，持续加大招商力量，充分发挥区域招商优势，全力以赴提升品牌级次，强化品牌矩阵。继续提高组织效能，并形成以数据为支撑的评估体系，打造更年轻、更有活力的商管团队！ 2023年，不畏前行，让我们迎着朝阳去奋斗！ 业务概览 零售商业物业项目签约已签约项目数：142个 中国领先的商业运营服务供应商 天津已开业零售商业物业93个 山东商业总签约建筑面积约1,519万平方米商业总开业建筑面积约1,055万平方米 河南 江苏长三角零售商业物业项目布局约达65% 上海 安徽 湖北 四川 重庆浙江 江西 福建 广东 项目数量 长三角：97个其他：45个 南宁广州 澳门香港台湾岛 东沙群岛 北部湾琼州海峡海口 海南岛 西沙群岛 中沙群岛 南沙群岛 曾母暗沙 南海诸岛 10宝龙商业管理控股有限公司二零二二年年报 业务概览 概览 本集团于两个主要业务分部，即(i)商业运营服务；及(ii)住宅物业管理服务进行业务活动。截至2022年12月31日止年度内，商业运营服务为本集团主要收入来源。 商业运营服务 截至2022年12月31日，本集团有93处已开业零售商业物业，总已开业建筑面积约为10.6百万平方米；已签约142个零售商业物业，总合约建筑面积约为15.2百万平方米。本公司的品牌于运营所在市场获得广泛认可，本公司已于2022年获多次荣誉，如中国指数研究院颁发的“2022中国商业地产运营十强企业”，赢商网颁发的“2022年度商业地产领军企业”及中购联颁发的 “2022年度商业管理公司卓越榜”等其他各类奖项。 住宅物业管理服务 截至2022年12月31日，本集团住宅物业管理服务已交付项目92个，总已交付建筑面积约为19.4百万平方米；已签约项目140个，总签约建筑面积约为30.7百万平方米。 本集团的企业使命是“让空间有爱”，遵循“简单真实、共生共赢、进无止境”的企业价值观，旨在成为受人尊敬的百年企业，全球领先的城市空间运营商，持续为客户和投资者创造更广阔的价值空间。 宝龙商业管理控股有限公司二零二二年年报11 管理层讨论与分析 业务回顾 截至2022年12月31日止年度，本集团于下列主要业务分部，即(i)商业运营服务；及(ii)住宅物业管理服务进行业务活动。商业运营服务业务为本集团主要收入来源。 商业运营服务：本公司为购物中心及购物街提供定位、招商、开业、运营及管理等全链条服务。主要包括： (i)于零售商业物业开业前的准备阶段向物业开发商或业主提供市场研究及定位、租户招揽及筹备开幕服务； (ii)于零售商业物业运营阶段向业主或租户提供商业运营及管理服务；及 (iii)向位处购物街及商场的单位提供物业租赁服务。 本集团承接零售商业物业的管理模式包含但不限于以下三种： 1、委托经营管理 业主将零售商业物业全权委托本集团经营管理，项目运营成本由本集团承担。业主获得商铺租金，及部分多种经营和停车场运营收入。 本集团向业主收取：(i)项目开业前咨询顾问收入；(ii)项目运营阶段租金管理费，即一定比例的租金抽 成；及(iii)品牌使用费（仅限于非宝龙地产控股有限公司（“宝龙地产”）或（“宝龙控股”）开发的项目）。 本集团向商户及消费者收取：(i)项目运营阶段运营管理服务费；(ii)多种经营收入；及(iii)停车费。 2、咨询顾问 业主聘请本集团担任零售商业物业的管理咨询顾问，项目运营所有收入及成本均由业主承担。本集团向业主收取：(i)项目开业前咨询顾问收入；及(ii)项目运营期一定比例的咨询服务费。 3、整租服务 业主按一定价格将零售商业物业整体出租给本集团，项目运营所有收入及成本均由本集团承担。 本集团向商户及消费者收取：(i)项目租金收入；