SOHO中国年报2022

SOHO 中国 SOHO中国有限公司（“本公司”、“公司”、“SOHO中国”或“我们”）的董事（“董事”）会（“董事会”）欣然宣布本公司及其附属公司（合称“本集团”）截至2022年12月31日止年度（“本年度”）的经审核综合年度业绩，连同截至2021年12月31日止年度之比较数字。 目录 2主席报告 4业务回顾 13管理层讨论及分析 15董事会报告 29企业管治报告 47公司资料 49独立核数师报告 主席报告 市场回顾与展望 2022年是极不平凡、极不寻常、极不容易的一年。在全球范围内，冲突持续、欧美各主要经济体通胀高企、各国央行过去数十年未有之地缓大幅度加息等因素迭加，给全球经济带来空前的不确定性。面对严峻复杂的外部环境，中国国内的经济局面也面临着改革开放以来未有的巨大困难，疫情反覆、需求不振、房地产交易和租赁市场低迷、投资者信心严重不足等导致了整体经济下行。 面对如此不利的经济环境，SOHO中国在2022年仍维持了稳定的业绩增长，全年实现营业收入约人民币17.75亿元及营业毛利约人民币14.38亿元，较2021年分别增长约1.9%和2.7%。 在过去的一年里，我们团结一致，逆势前进。2022年完成了11.8万平方米的新签面积以及9.5万平方米的续租与扩租。 在过去的一年里，我们克服困难，坚守阵地。即使在那些不得不保持静默的日子里，公司同事们仍然在工程、安保、环境、客服的岗位上发热发光，确保每座大楼的正常运转，竭尽所能为客户提供服务解决问题。 在过去的一年里，我们肩负责任，追求可持续发展。2022年11月，全球最具权威的评级机构明晟(MSCI)将SOHO中国ESG评级上调至AA级，这是中国大陆地区地产公司获得的最高评级，也是对公司在节能减碳、绿色建筑、社区投资、员工关爱、企业管治等方面工作的高度肯定。2022年全年总能耗对比国标节约1.35亿度，节能率达34%，减碳11万吨。 主席报告 在过去的一年里，我们修炼自己，积蓄力量。2022年，公司继续推进“以人为本”的理念，组织了1,500多场职业培训。此外，我们还拓展了学习的广度和深度，为大家打开视野，瞭解最前沿的技术。 在过去的一年里，我们不忘奉献，回馈社会。在城市，公司同事积极投身到公益组织、社区、街道的各项公益活动中，贡献自己的力量。在山村，SOHO中国基金会资助的“养正幼稚园”欣欣向荣，去年夏天迎来了第一批毕业的小朋友。2022年底，公司捐建的“养正图书馆”也已经落成。 充满期待的2023年已经打开，我们对前景依然保持乐观，并深信有能力应对外部经济环境的挑战。我们在未来一年会继续在自我学习，自我提升的同时，用更高品质的物业和更优质的服务来回馈我们的客户与社会。 业务回顾 项目 （平方米）（人民币千元） 本集团各主要投资物业项目租金收入及出租率信息如下： 出租率2截至 出租率2截至 租金收入 2022年 2022年 可租面积12022年 12月31日 6月30日 北京 前门大街项目 51,889 61,856 48% 69% 望京SOHO 149,172 275,204 62% 71% 光华路SOHOII 94,279 194,595 85% 81% 丽泽SOHO 135,637 177,200 86% 82% 银河╱朝阳门SOHO 46,293 72,382 64% 70% 上海 SOHO复兴广场 88,234 235,571 92% 92% 外滩SOHO 72,006 188,305 80% 84% SOHO天山广场 97,751 179,536 76% 80% 古北SOHO 112,541 255,659 91% 89% 注：1.截至2022年12月31日可租面积归属于本集团部份。 2.出租率的计算包括办公室及商铺物业。 北京主要项目 望京SOHO 望京SOHO总建筑面积约510,000平方米，是北京望京地区的大型写字楼及商铺项目。望京SOHO高度近200米，是北京市的地标性建筑。该项目由三栋（塔一、塔二和塔三）建筑构成。塔一及塔二已于2014年底前几乎全部出售。 本集团目前持有望京SOHO塔三整栋和塔一及塔二的部份单位。塔三于2014年9月竣工，总建筑面积约157,318平方米，归属于本集团的可租建筑面积约为133,766平方米，其中办公室面积约为123,568平方米，商铺面积约为10,198平方米。 望京地区逐渐成为位于北京东北部的互联网公司的新兴集中区域。望京地区目前也是众多跨国公司的中国总部所在地。 望京SOHO 光华路SOHOII 光华路SOHOII位于北京中央商务区核心，毗邻地铁1号线和10号线。该项目的总建筑面积约117,179平方米，归属于本集团的总可租建筑面积约为94,279平方米，其中办公室面积约为63,308平方米，商铺面积约为30,971平方米。该项目于2014年11月竣工。 光华路SOHOII 前门大街项目 前门大街项目位于天安门广场南边的前门地区，周边为最大“胡同”（传统北京院落）保护区之一。归属于本集团的可租商铺建筑面积约为51,889平方米。本集团致力于将前门大街项目发展成为旅游景点，凭藉前门地区游客流量大的特点和优势，进一步吸引和巩固符合项目定位的高质量租户。 前门大街项目 丽泽SOHO 丽泽SOHO于北京丽泽金融商务区最核心位置。该项目北侧紧邻丽泽路，距西二环路1公里以内，目前地铁14号线已连通，未来更将与地铁11号线、16号线、新机场快线以及丽泽商务区金融街直连线相连。北京丽泽金融商务区地处北京西二、三环路之间，是北京市重点发展的新兴金融区，该区域将成为金融街的扩展，而金融街区域是全球租金最昂贵的办公区域之一。丽泽金融商务区将开发建设高檔写字楼、公寓、会展以及商业休闲等建筑设施，将为金融街区域周边金融类企业的持续扩张提供良好的支持。 丽泽SOHO规划的总建筑面积约158,434平方米，总可租建筑面积约135,637平方米。该项目已于2019年12月竣工。 丽泽SOHO 上海主要项目 SOHO复兴广场 SOHO复兴广场位于上海最繁华及最具现代魅力的商业街淮海中路，直达地铁10号线及13号线，邻近商业气氛最多彩多姿之上海新天地商区。SOHO复兴广场总建筑面积约124,068平方米，可租建筑面积约88,234平方米，其中办公面积约46,344平方米，商铺面积约41,890平方米。该项目于2014年9月竣工。 SOHO复兴广场 外滩SOHO 外滩SOHO处于上海外滩区域，毗邻上海最知名的景点城隍庙，地处外滩立体交通枢纽及游艇码头旁。 该项目归属于本集团的可租建筑面积约为72,006平方米，其中，办公面积约为50,347平方米，商铺面积约为21,659平方米。该项目于2015年8月竣工。 外滩SOHO SOHO天山广场 SOHO天山广场位于上海长宁区虹桥涉外贸易中心最核心地段，虹桥涉外贸易中心是上海市第一个涉外商务区，外资企业云集，同时也汇聚了长宁区的主要办公、商业和高端住宅项目。SOHO天山广场紧邻天山路商业街，直达地铁2号线娄山关站。 SOHO天山广场的总建筑面积约155,827平方米。该项目办公和商铺部份于2016年12月竣工，总可租建筑面积约97,751平方米，其中，办公面积约为74,498平方米，商铺面积约为23,253平方米。另外座落于上海天山广场的凯悦嘉轩酒店已于2017年11月份完工，并于2018年2月底开始营业。 SOHO天山广场 古北SOHO 古北SOHO位于上海市长宁区虹桥涉外贸易中心核心地段，距SOHO天山广场仅有1公里。 该地块东至伊犁路，南至红宝石路，西至玛瑙路，北至虹桥路。该项目与地铁10号线伊犁路站地下连通，同时紧邻古北财富中心等甲级写字楼。 该项目的总建筑面积约156,654平方米，可租建筑面积约为112,541平方米。该项目已于 2019年1月完工。 古北SOHO 管理层讨论及分析 财务回顾 营业收入 本年度实现租金收入约人民币17.75亿元，2021年约为人民币17.42亿元，即使在新冠疫情反覆的影响下，仍实现同比增长约1.9%。 盈利能力 本年度毛利约为人民币14.38亿元，2021年约为人民币14.00亿元，同比增长约2.7%。本年度毛利率约为81%，2021年约为80%。 费用控制 本年度本集团继续实行有效的费用控制措施。本年度销售费用约为人民币0.50亿元， 2021年约为人民币0.40亿元。本年度行政费用约为人民币1.81亿元，2021年约为人民币 1.95亿元。 财务收入及费用 本年度财务收入约为人民币0.03亿元，较2021年财务收入约人民币0.56亿元减少约人民币0.53亿元，主要由于本年度平均可供用于投资的现金余额下降。 本年度财务费用约为人民币8.02亿元，较2021年财务费用约人民币9.15亿元减少约人民币1.13亿元，主要由于本年度平均借款余额下降。 所得税费用 本年度所得税费用约为人民币4.43亿元，较2021年所得税费用约人民币3.89亿元增加约人民币0.54亿元。 本集团所得税包括中国企业所得税、土地增值税以及递延税项。本年度中国企业所得税约为人民币0.45亿元，2021年约为人民币0.28亿元。本年度土地增值税约为人民币人民币2.14亿元，2021年为人民币零元。本年度递延税项约为人民币1.84亿元，2021年约为人民币3.60亿元。 管理层讨论及分析 银行贷款、其他贷款及资产抵押 于2022年12月31日，本集团的总借贷共计约人民币161.85亿元。于2022年12月31日，本集团约人民币158.27亿元的借贷以本集团的投资物业作为抵押。 于2022年12月31日，净资产负债率约为43%（于2021年12月31日：约44%），以净借贷（“总借贷”减“现金及现金等价物”减“限制性银行存款及结构性存款”）除以归属于母公司股东权益计算。 汇兑波动及利率风险 于2022年12月31日，本集团的外币债务总额约为人民币3.58亿元，占总借贷约2.2%（于2021年12月31日：外币债务总额约为人民币5.88亿元，占本集团总借贷约3.3%）。同时，本公司于2022年12月31日的平均融资成本仍保持较低水平，约4.7%（于2021年12月31日：约4.7%）。本年度，本集团的经营现金流量及流动性并未因汇兑波动受到重大影响。 或有负债 本集团与若干银行签订了协议对其物业买家的按揭贷款提供担保。于2022年12月31日，本集团就该等协议向银行提供担保的按揭贷款总金额约人民币0.11亿元（于2021年12月31日：约人民币0.39亿元）。 资本承担 于2022年12月31日，本集团的资本承担合计约为人民币0.17亿元（于2021年12月31日：约为人民币0.38亿元）。 雇员及薪酬政策 于2022年12月31日，本集团雇员人数为1,721人，其中包含物业公司雇员1,555人。 本集团的雇员薪酬主要包括基本薪金及考评薪金。考评薪金根据表现考评按月度厘定。 董事会报告 主营业务 本集团主要业务为投资房地产开发、物业租赁及物业管理。本集团主营业务在本年度并无重大变动。 业绩及股息 董事会决议不派发本年度的末期股息（2021年：零）。 股息政策 董事会已批准及采纳一项股息政策（“股息政策”），该政策为在建议或宣派股息时，一方面让本公司股东分享本公司溢利，同时预留足够储备以共本公司日后发展之用。 董事会有权根据本公司组织章程细则（“组织章程细则”）和所有适用的法律法规，向本公司股东宣派及派发股息。本公司不会保证将会在任何特定期间内建议或宣布派发任何特定金额的股息。 董事会于建议或宣派股息前，须考虑下列有关本集团的因素： •物业运营状况； •现金流状况； •实际和预计财务情况； •资本需求和支出计划； •市场环境和发展战略；及 •董事会认为任何可能相关的