地产行业周报：投资销售延续下行，地方政策持续改善

1 证券研究报告 投资销售延续下行，地方政策持续改善 地产行业周报 行业评级：地产强于大市（维持） 平安证券研究所地产团队 2024年4月21日 请务必阅读正文后免责条款 核心摘要 周度观点：本周长沙、北京等地优化房地产政策，长沙规定不再审查购房者资格条件、“以旧换新”购买新房可按“认房不认贷”享受首套首付和按揭利率；郑州就配售型保障性住房管理办法公开征求意见，广州发布旧村庄旧厂房旧城镇改造实施办法，福州印发商品房预售资金监管办法。考虑当前板块持仓、估值仍处低位，后续政策端支持可期。个股建议关注土储质量优化、历史包袱较轻的优 质房企如保利发展、招商蛇口、越秀地产、华发股份、中国海外发展、滨江集团等；同时关注物管（保利物业、招商积余等）、代建 （绿城管理控股）、经纪（贝壳）等细分领域龙头、产业链（北新建材、海螺水泥、华新水泥、东方雨虹、伟星新材等）及保障房、城中村改造等主题性机会。 政策环境监测：1）投资销售延续下行，传统旺季相对平淡；2）郑州出台配售型保障房管理办法，保障房建设持续加速。 市场运行监测：1）成交环比下滑，市场压力犹存。本周(4.13-4.19)新房成交1.9万套，环比下降4.2%，二手房成交2.2万套，环比下降7.9%。4月新房日均成交同比下降41.3%，降幅较3月收窄1.8个百分点。2）库存环比微升，去化周期23.9个月。16城取证库存10206万平，环比升0.6%；去化周期23.9个月。3）土地成交回升、溢价率回落，一二线占比提高。上周百城土地供应建面1969.2万平、成交 建面1459.8万平，环比升8.9%、升60.7%；成交溢价率4.5%，环比降2.5pct；其中一、二、三线成交建面分别占比4.8%、27.9%、67.3%， 环比分别升4.4pct、升6.7pct、降11pct。 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行61亿元，环比减少66亿元，海外债发行0.3亿美元，上周无发行；房企发行利率1.98- 3.8%，可比利率较前次下降为主。2）地产股：本周房地产板块跌2.87%，跑输沪深300（1.89%）；当前地产板块PE（TTM）11.83倍， 估值处于近五年66.04%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三为保利发展、金科股份、雅戈尔，南向资金净流入前三为华润置地、万科企业、龙湖集团。 优化老旧小区改造后住房公积金 贷款期限核定标准 就商业银行个人住房贷款转住房 公积金贷款公开征求意见 2024年4月18日长沙 “以旧换新”购买新房按“认房不认贷”；不再审查购房资格 就郑州市配售型保障性住房管 理办法公开征求意见 印发福州市商品房预售资金监 管办法 发布广州市旧村庄旧厂房旧城 镇改造实施办法 2024年4月17日福州 2024年4月16日广州 2024年4月16日郑州 2024年4月17日北京 2024年4月15日郑州 南海诸岛 偏松偏紧中性 投资销售延续下行，传统旺季相对平淡 事件描述：国家统计局公布2024年1-3月全国房地产开发投资及销售数据，其中投资额2.2万亿元，同比下降9.5%；房屋施工68亿平米，同比降11.1%；新开工1.7亿平米，同比降27.8%；竣工1.5亿平米，同比降20.7%；商品房销售面积2.3亿平米，同比降19.4%；销售额2.1万亿元，同比降27.6%；待售面积7.5亿平米，同比增长15.6%。房企到位资金2.6万亿元，同比降26.0%。 点评：投资延续下滑，后续压力犹存。3月地产投资1.0万亿，同比降10.1%，降幅较1-2月扩大1pct，其中东部、中部、西部、东北部投资分别同比降9.0%、9.5%、12.9%、18.8%。销售承压及资金偏紧背景下，预计全年投资压力犹存。 开工竣工延续下滑，降幅均超两成。3月新开工0.8亿平米，同比降25.4%。考虑2024年地产销售或仍承压、库存去化周期不低、近两年土地成交大幅萎缩，预计2024年新开工仍将延续回落，但降幅有望收窄。从土地成交看，一季度百城住宅类用地成交建面同比下滑18%、成 交金额持平，降幅差异或与重点城市加大优质地块供应、房企拿地更加聚焦有关。3月竣工0.5亿平，同比降21.7%，延续1-2月以来下行趋势。近期浮法玻璃终端需求偏弱、库存明显累积，印证地产竣工带来的玻璃需求出现转弱迹象。考虑中央“保交付”工作推进卓有成效、2024年竣工面临高基数，叠加剩余临时停工项目盘活难度较大，预计全年地产竣工同比下滑。 新房仍受供需双弱与二手房拖累，但降幅相对平稳。受上年基数偏高、房企推盘积极性低、购房者观望情绪仍然浓厚、二手房市场分流影响，3月全国商品房销售面积、销售额同比分别降18.3%、25.9%，降幅较1-2月收窄2.2pct、3.4pct；其中东部、中部、西部、东北部销售 面积分别下滑16.5%、23.8%、16.5%、10.5%。4月前15日重点50城新房套数日均成交同比下降43.8%，降幅与3月差异不大，20城二手房成交套数同比下滑11%，表现仍明显优于新房。考虑短期销售下滑预期难以扭转，预计全年商品房销售同比延续下滑，后续政策端支持力度有望加大。 到位资金延续下滑，国内贷款降幅较小。3月房企到位资金同比降29.0%，其中国内贷款、定金及预收款、个人按揭贷款分别同比降6.3%、41.5%、46.7%，结合3月新增居民中长期贷款4516亿元、同比少增1832亿元，均与商品房销售下行相印证。 郑州出台配售型保障房管理办法，保障房建设持续加速 事件描述：4月16日，郑州市住房保障和房地产管理局发布《郑州市配售型保障性住房管理办法（试行）（征求意见稿）》，适用于郑州市区（中原区、二七区、金水区、管城回族区、惠济区、郑东新区、郑州经济技术开发区和郑州高新技术产业开发区）范围内配售型保障性住房的筹建、配售、管理等工作。 点评：新建及存量房收购为主，面积控制在70-120平。根据征求意见稿，郑州“保住房”实施遵循政府主导、以需定建、合理布局和稳慎推进的原则，建设用地以划拨方式供应，房源筹建主要来自新建和收购存量住房，其中新建包括在依法收回的已批未建土地、闲置土地、非居住存量土地上建设；城中村改造、城市更新、危旧房改造中配建；机关、企事业单位利用自有土地建设；新开发商品住房项目中配建 等，目前郑州2024年计划开工建设配售型保障性住房3700套。存量住房包括各类政策性住房和市政府规定的其他房源。“保住房”面积控制在70—120平，三居室套型比例按项目情况控制在50%—60%，车位按1:1比例配置。我们认为户型面积明显大于过往保租房及各类保障住房，符合当下家庭生活水平日益提高以及三胎政策施行，申请家庭对住房面积标准及房型需求日益增长的趋势。 面对本市户籍且住房困难家庭，特定人才可适度放宽。根据征求意见稿，主申请人应取得郑州市市区户籍3年以上，且申请人及其家庭成员在市区范围内无自有住房，或家庭人均住房建面不足20平。享有郑州市人才计划支持的高层次人才、博士以上学历和经市人社局认定的市重点产业急需紧缺人才不受户籍时限的限制。同时家庭成员中有《军人抚恤优待条例》规定的重点优抚对象的等8类对象可优先进行 配售选房，项目配售3个月后仍有剩余房源的，可转化为保障性租赁住房。 按年1%折旧回购、5%利润定价，明确与商品房同等落户、入学等权益。“保住房”配售价格主要由土地价格、建安成本、5%的利润以及需据实核算的相关成本组成，实行封闭管理，由于特定原因可申请由运营公司回购，按“回购价格=（原购买价格）×[1-（交付使用年限 ×1%）]”回购，相当于购房人按1%的租金回报率向政府租赁房屋，购房人自行装修部分，不予补偿。回购后按房屋现状再次配售，配售价格与该房屋回购价格一致。明确保障性住房家庭享有商品住房同等落户、子女入学等政策，“保住房”购房合同签订之日起满两年后，可购买其他房产。 成交：环比下滑，市场压力犹存 点评：本周(4.13-4.19)新房成交1.9万套，环比下降4.2%，二手房成交2.2万套，环比下降7.9%。4月新房日均成交同比下降41.3%，降幅较3月收窄1.8个百分点。 重点城市一二手房周成交变化重点50城一手周成交走势对比 6万套 4 2 0 50城一手房周成交套数 20城二手房周成交套数（右） 万套3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 8万套 6 4 2 0 2021年2022年2023年2024年 22.10.123.2.123.6.123.10.124.2.1 重点50城新房月日均成交变化 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 重点20城二手周成交走势对比 100% 50% 0% -50% -100% 新房月日均成交同比一线同比二线三线 3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 2021年2022年2023年2024年 万套 2023.22023.52023.82023.112024.2W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 库存：环比微升，去化周期23.9个月 点评：16城取证库存10206万平，环比升0.6%；去化周期23.9个月。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 16城库存去化月数（右）月 30 1050025 1000020 950015 900010 85005 8000 21.10.2221.12.2422.2.25 22.4.29 22.7.1 22.9.2 22.11.4 23.1.6 23.3.1723.5.19 23.7.2123.9.2223.11.2424.1.26 0 24.3.29 土地：成交回升、溢价率回落，一二线占比提高 点评：上周百城土地供应建面1969.2万平、成交建面1459.8万平，环比升8.9%、升60.7%；成交溢价率4.5%，环比降2.5pct；其中一、 二、三线成交建面分别占比4.8%、27.9%、67.3%，环比分别升4.4pct、升6.7pct、降11pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 10000 8000 6000 4000 2000 0 百城土地周均供应百城土地周均成交 万平近1年近4周 8000 7000万平 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线成交建面二线三线 2023.22023.52023.82023.112024.2W3.2522.9.2623.1.2623.5.2623.9.2624.1.26 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 平均楼面价平均溢价率(右轴） 元/平近1年近4周8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 150 100 50 0 万平百城土地成交前五城（4.8-4.14） 111 9997 6866 徐州常州苏州潍坊石家庄 2023.32023.62023.92023.122024.3W4.1 流动性环境：资金价格大多上行 资金价格大多下行。4月19日当周，R001上行7.11BP至1.87%，R007上行 1.48BP至1.90%。截至4月19日，OMO存量（MA10）余额为96亿元，较4月12日减少2670亿元。OMO存量衡量某一时点留存于银行体系中的流动性，2021年以来OMO存量规模与资金利率中枢呈正相关关系。 R007环比上行1.48BP(%) 2021 2022 2023 2024 5.5 5 4.5 4 3.5 3 2.5 2 1.5 1 1/32/33/34/35/36/37/38/39/310/311/312/3 资金价格大多上行（%） OMO存量（MA10）环比下行 28000 24000 20000 16000 12000 8000 4000 0 DR007-7天OMO利率(MA10,BP,右轴)OMO存量(MA10,亿元) 60 20