地产行业周报：地方政策延续优化，北京第三批土拍溢价率抬升

证券研究报告 行业评级：地产强于大市（维持） 地产行业周报 地方政策延续优化，北京第三批土拍溢价率抬升 2022年9月25日 平安证券研究所地产团队、固定收益团队 请务必阅读正文后免责条款 周度观点：继上周济青津等地密集放松楼市后，本周银川、南宁、衡阳衡东等接力调整，新一轮楼市政策优化延续；北京年内第三批集中供地完成，平均溢价率小幅抬升，央国企仍为拿地主力。随着政策持续加码叠加基数降低，后续销售有望逐步好转。强信用的央国企及优质民企销售、融资及拿地端优势有望逐步扩大，相对较好的中报表现亦侧面印证其更强的运营管控及抗风险能力。个股持续 看好销售、投资占优，率先受益行业复苏的强信用企业如保利发展、中国海外发展、招商蛇口、万科A、金地集团、滨江集团、越秀地产、绿城中国、天健集团等。物管板块建议优选关联房企风险可控、综合实力突出的央国企及优质民企，如招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、星盛商业等。同时建议关注产业链投资机会。 政策环境监测：1）二手房“带押过户”：降低交易成本，提升市场活跃度，十余城已落地实施；2）北京第三批供地溢价率有所提升， 央国企仍为拿地主力。 市场运行监测：1）成交环比回升，有望持续修复。本周（9.17-9.23）新房成交4.2万套，环比升74.9%；二手房成交1.6万套，环比升59.2%。9月（截至23日）新房日均成交同比降29.9%，降幅较8月扩大3.1pct。2）改善型需求占比环比上升。2022年8月32城商品住宅成交中，90平以上套数占比环比升1.6pct至78.9%。3）库存环比微升，短期维持稳定。16城取证库存10445万平，环比升0.04%。以销定产情形下绝对库存或维持稳定。4）土地成交、溢价率回落，二三线占比提高。上周百城土地供应建面2547.2万平、成交建面2240.9 万平，环比降52.6%、降12.3%；成交溢价率1.6%，环比降3.6pct。其中一、二、三线成交建面分别占比1.2%、33.9%、64.9%，环比分别降3.5pct、升2.2pct、升1.3pct。 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行128.5亿元，环比增加45.3亿元；海外债发行2.1亿美元，环比减少7亿美元；发债利率1.66%-12%，可比利率较前次多数下行。2）地产股：本周房地产板块跌2.45%，跑输沪深300（-1.95%）；当前地产板块PE（TTM）11.2倍，估值处于近五年75%分位。本周上市房企50强涨跌幅排名前三为建发国际集团、招商蛇口、大悦城。本周沪深港股通北向资金净流入前三为万科A、招商蛇口、金地集团；南向资金净流入前三为中国海外发展、绿城中国、碧桂园。 2022年9月19日银川 公积金最高贷款额度提升，一人购房全家帮 2022年9月19日江西 全力实现“保交楼、保民生、保稳定”目标 2022年9月20日天津 未成年二孩家庭首套公积金贷 款限额上浮20% 2022年9月20日莒南 延长契税补贴30%政策，实行 二手房“带押过户”登记模式 2022年9月20日临海 公积金贷款最高额度调整到100 万元，落实“房票”安置等 2022年9月20日长沙 提供租赁住房职工家庭申请公 积金贷款可核减租赁住房1套 2022年9月21日兴化 支持合理住房需求、激发市场主体活力、提升服务监管能力 2022年9月21日邢台 首套房公积金贷款首付降至20%，二套房降至40% 南海诸岛 2022年9月21日南宁 三孩家庭公积金贷款最高额度 在现行基础上提高20万元 2022年9月21日衡东 买房最高补贴契税100%，提高 二套房公积金贷款比例 偏松偏紧中性 2022年9月21日成都新都 辟谣新都区商品房“不限购、不要社保、户口”等网络传闻 二手房“带押过户”：降低交易成本，提升市场活跃度，十余城已落地实施 事件描述：近日，中国人民银行广州分行向辖内各中心支行及银行机构印发了《关于鼓励推广二手房“带押过户”模式有关事宜的通知》，旨在支持刚性和改善性住房需求。 点评：1）二手房“带押过户”，是指在押房产过户交易无需提前还贷赎楼，即可转移登记、新设抵押权、注销原抵押，实现“一次申请、全部搞定、无缝连接”。可以大幅缩短业务办理流程，避免“过桥资金”烦恼，交易成本降低约1/3，提升交易效率和便利度，有助于加快二手房交易流通，激活换房链条。但也会触动融资担保公司和小贷公司等过桥资金提供方的收益。2）“带押过户”符合《民 法典》中“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产”的规定，具有法律支撑。目前，南京、苏州、深圳坪山、青岛等十余个城市已先行实施，还未大范围推广。此次广州人行发文支持，预计后续会有更多城市跟进。3）“带押过户”成为银行按揭贷款加分项。据了解，目前四大行与部分股份行城商行已开通“带押过户”业务，但多局限于在本行续贷。究其原因，一是各家银行间的系统尚未完全打通，二是当前银行按揭贷款投放压力普遍加大，都希望购房者在本行续贷，以减少按揭贷款流失。随着系统打通与流程完善，预计后续会有更多银行支持跨行续贷。 北京第三批供地溢价率有所提升，央国企仍为拿地主力 事件描述：近日，北京完成第三批集中供地出让，推出的18宗涉宅地块悉数成交，总成交金额500.3亿元。其中，10宗底价成交，8宗转线下竞拍，平均溢价率6.06%。 点评：1）北京第三批集中供地报名开发商包括华润、中海、金茂、保利等央企，首开、北京城建等本土国企，以及持续深耕北京的绿城等房企，竞拍参与度相对较高。第三批总成交金额500.3亿元、平均溢价率6.06%，较首批（480.2亿元、4.46%）、二批（499.6亿元、5.35%）均有所提升。2）第三批土拍中海为最大买家，获取地块3宗、总成交金额147.5亿元；建发、中建三局+海开集团、首开、金茂 分别获取地块1-2宗，成交金额66.5亿元、51.4亿元、32.3亿元、38.1亿元，拿地金额分列第二至第五。整体看央国企仍为拿地主力。此外，地块间热度有所分化，经开区、密云等仍存在区属国企托底情形。 成交：环比回升，有望持续修复 点评：本周（9.17-9.23）新房成交4.2万套，环比升 74.9%；二手房成交1.6万套，环比升59.2%。9月（截至23 日）新房日均成交同比降29.9%，降幅较8月扩大3.1pct。 重点城市一二手房周成交变化 50城一手房周成交套数 8 万套 20城二手房周成交套数（右） 万套 2 6 1.5 4 1 2 0.5 0 21.9.4 0 21.11.4 22.1.4 22.3.4 22.5.4 22.7.4 22.9.4 主流50城新房月日均成交变化 新房月日均成交同比一线同比二线三线 20% 0% -20% -40% -60% -80% 2022.22022.32022.42022.52022.62022.72022.82022.9 结构：改善型需求占比环比上升 点评：2022年8月32城商品住宅成交中，90平以下套数占比 环比降1.6pct至21.1%，90-140平套数占比环比升0.8pct至63.3%，140平以上套数占比环比升0.8pct至15.5%，改善型 需求（90平以上）占比环比上升。 32城商品住宅成交结构 140平以上套数占比 120-140平 90-120平 90平以下 100% 80% 60% 40% 20% 0% 2021.52021.72021.92021.112022.12022.32022.52022.7 库存：环比微升，短期维持稳定 点评：16城取证库存10341万平，环比升0.1%。考虑后续成交改善节奏、幅度或相对较缓，短期库存规模预计维持稳定。 点评：16城取证库存10445万平，环比升0.04%。以销定产情形下绝对库存或维持稳定。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 10000 9000 8000 7000 16城库存去化月数（右）月 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 20.11.0620.12.2521.2.1221.4.221.5.2121.7.921.8.2721.10.1521.12.322.1.2122.3.1122.4.2922.6.1722.8.522.9.23 土地：成交、溢价率回落，二三线占比提高 点评：上周百城土地供应建面2547.2万平、成交建面2240.9万平，环比降52.6%、降12.3%；成交溢价率1.6%，环比降3.6pct。其中一、二、三线成交建面分别占比1.2%、33.9%、64.9%，环比分别降3.5pct、升2.2pct、升1.3pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 10000 8000 6000 4000 2000 0 百城土地周均供应百城土地周均成交 万平近1年近4周 8000 7000万平 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线成交建面二线三线 2021.82021.112022.22022.52022.8W9.520.9.721.1.721.5.721.9.722.1.722.5.722.9.7 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 元/平 2021.8 平均楼面价平均溢价率(右轴） 近1年近4周8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 2021.112022.22022.52022.8W9.5 250 200 150 100 50 0 万平 195 青岛 百城土地成交前五城（9.12-9.18） 97 125109 93 西安台州惠州杭州 流动性环境：季末叠加税期及国庆长假因素影响，资金价格边际上升 季末叠加税期及国庆长假因素影响，资金价格边际上升。R001上涨15.43BP至 1.53%，R007下行0.2BP基本维持在1.66%。本周一至周五，央行每天进行7天逆7 回购操作20亿元；同时在跨季、跨节时点，低量重启14天逆回购操作。本周累计6 5 进行1000亿元逆回购操作，净投放920亿元；本周三有400亿元国库现金定存到期，4 因此全周公开市场净投放520亿元（去年同期净投放量3700亿元）。下周公开市场3 到期100亿元。2 1 R007基本持平（%） 2019202020212022 净投放（亿元，右轴）央行投放对冲 流动性指标平均 央行对流动性表述为较高 基准 对冲缴税发债投放 908,000 806,000 704,000 602,000 500 40-2,000 30-4,000 20/6/6 20/7/6 20/8/6 20/9/6 20/10/6 20/11/6 20/12/6 21/1/6 21/2/6 21/3/6 21/4/6 21/5/6 21/6/6 21/7/6 21/8/6 21/9/6 21/10/6 21/11/6 21/12/6 22/1/6 22/2/6 22/3/6 22/4/6 22/5/6 22/6/6 22/7/6 22/8/6 22/9/6 20-6,000 T-28T-8T+12T+32T+52T+72T+92T+112T+132T+152T+172T+192T+212 资金价格普遍上涨（%） 2022/9/162022/9/23涨跌幅（BP） 1D 1.38 1.53 15.43 R 7D 1.66 1.66 -0.2 14D 1.68 1.89 20.44 1M 1.92 2.10 18.33 1D 1.30 1.46 16.11 DR 7D 1.61 1.56 -5.43 14D 1.55 1.87 31.78 1M 1.78 1.92 14.53 ON 1.29 1.47 17.1 1W 1.64 1.61 -3.5 SHIBOR 1M 1.51 1.63 11.4 3M 1.60 1.61 1.3 淡橘色面积图表示公开市场操作