北京写字楼 2024年第一季度

北京-2024年4月 MARKETINMINUTES SavillsResearch 写字楼 市单季场度吸复纳量苏大幅优回升于，去预化仍期是市场主旋律。 •全20市24甲年级第写一字季楼度存，量北维京甲持级在写1,5字2楼1万市平场方无米新（增含项自目用入面市， 第如需一了太解平更多戴资维讯，斯 请联系 市场研究部 高中国级区董事 JamesMacdonald +862163916688 james.macdonald@savills.com.cn 董北事京 VincentLi +861059252044 vincentx.li@savills.com.cn 中央管理层 董华事北长区 EricWo +861059252002 eric.wo@savills.com.cn 交易与咨询服务业务 高北级京董事 GaryWen +861059252064 gary.wen@savills.com.cn 积）。 •增一至季约度，3.写1万字平楼方市米场，租环赁比需上求季有度序升回高归47，%单。季度净吸纳量 •字季度楼内空，置受率益环于比新微项降目0.缺2个席百及分吸点纳至表2现0.良2%好。，全市甲级写 •方同米期每，北月京29甲5.级7元写，字环楼比平、均同租比金分继别续下下降调2.，5%至、人8民.1%币。每平 去化。 •业20主24方年积开极年把，北握京去写化字窗楼口市期场，通租过赁“需以求价有换序量回”归策，略同加时速 “字楼20市24场年整一体季表度现，北优京于甲预级期写，复年写苏信字号楼逐供渐应清将晰有。所考放虑缓到，今如需于北求京端甲能级够写持字续楼恢市复场，将供有需利关系望得趋到向再修复平。衡”，市场信心也有 李想，第一太平戴维斯研究部 写字楼租户代表部 高北京级董事 JohnsonLin +861059252128 johnson.lin@savills.com.cn 第一太平戴维斯 第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及强劲的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者，在全球设有逾600家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。 写字楼 图1：供应，吸纳量和空置率，2019至Q1/2024 1.8 1.5 1.2 0.9 0.6 0.3 0.0 20192020202120222023Q1/2024 24% 20% 16% 12% 8% 4% 0% 供应与需求 2024年第一季度，北京甲级写字楼市场供 应逐渐放缓，当季度无新增项目入市，全市甲级写字楼存量维持在1,521万平方米 （含自用面积）。 本季度，北京甲级写字楼市场整体表现优于去年同期，一季度净吸纳量较去年末增加47%，至约3.1万平方米，租赁需求的复苏信号逐步显现。这也是自去年下半年以来北京甲级写字楼市场连续三个季度录得正吸纳量。 分商务区来看，一季度中关村、亚奥、丽泽 所下调。其中亚奥、丽泽商务区持续去化，环比分别下降1.6及1.7个百分点。通州商务区受上述大面积退租影响，本季度空置率波动较大，环比上升3.6个百分点到65.8%的高位。 2024年，业主方继续推进“以价换量”策略，以期通过优惠价格撬动市场需求，季度内全市甲级写字楼市场平均租金继续下调，环比下降2.5%至每平方米每月人民币295.7元。全市各商务区租金普遍下调，其中作为非核心商务区的望京租金环比降幅达5.6%至每平方米每月207.6元；而亚奥及丽泽子市场的平均租金水平相对平稳， 图2：各商圈空置率，Q2/2019至Q1/2024 CBD 42% 36% 30% 24% 18% 12% 6% Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4 Q1 0% 来源第一太平戴维斯研究部 CBD 等商圈的市场活跃度有显著提升。作为核心商务区的中关村和次核心商务区的亚奥，受益于部分高品质楼宇的集中签约去化，吸纳量分别达到1.8万及1.5万平方米。丽泽商务区则继续保持稳定去化，单季度空置面积减少约2.4万平方米。其他商圈的表现则不尽相同，其中通州商务区由于个别租户的大面积退租，腾出1.5万平方米的新空置面积，区域吸纳量也由正转负，市场压力有增无减。 租金与空置 得益于新项目缺席和吸纳量回升，全市甲 级写字楼平均空置率得以环比微降0.2个百分点，至20.2%，但较去年同期仍上升 一季度环比分别微降0.7%及1.0%。 市场展望 经历了2023年的供应小高峰之后，2024年 预计将是北京写字楼市场的供应“小年”，供给端的强度较过去几年有所减弱，但市场去化压力犹存。尽管租赁需求自去年下半年开始缓慢复苏，但企业对于新租等租赁活动仍持谨慎态度，整合现有承租资源、降本提质则成为租户首要考量的因素。预计接下来的一段时间，市场主旋律仍将是通过供需再平衡来修复市场信心。 201920202021202220232024 来源第一太平戴维斯研究部 图3：各商圈租金指数，Q2/2019至Q1/2024 CBD CBD 3.4个百分点。分区域市场来看，亚奥、丽泽、中关村及CBD周边在本季度空置率有 表1：主要租赁成交案例，Q1/2024 租户 行业 国籍 项目 商务区 （承平租方面米积） 好丽友 零售及贸易 外资 保利广场 望京 14,000 中邮基金 金融 内资 环球贸易中心 亚奥 5,000 美敦力 FreeWheel 健康医疗 信息技术 外资外资 侨福芳草地 东方金融中心 CBD周边 望京 4,200 4,000 华为 信息技术 内资 融科资讯中心 中关村 3,500 500 450 Q1/2000=100 400 350 300 250 200 150 Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1 100 201920202021202220232024 来源第一太平戴维斯研究部 来源第一太平戴维斯研究部