北京写字楼 2023年第一季度

北京-2023年4月 MARKETINMINUTES SavillsResearch 写字楼 北租赁京需求写仍未字完全楼释放市，市场场全缓面复慢苏仍复需一苏定时间。 •入20市23，年即第位一于季通度州，运北河京商甲务级区写的字通楼州市中场心迎C来01一项个目新，为项市目 第如需一了太解平更多戴资维讯，斯 请联系 市场研究部 高中国级区董事 JamesMacdonald +862163916688 james.macdonald@savills.com.cn 董北事京 VincentLi +861059252044 vincentx.li@savills.com.cn 中央管理层 董华事北长区 AnthonyMcQuade +861059252002 anthony.mcquade@savills.com.cn 交易与咨询服务业务 高北级京董事 GaryWen +861059252064 gary.wen@savills.com.cn 场带来57,415平方米的新增供应。 计划。 •量一大季度幅，提北升京，租写户字已楼经市重场启活了跃因度新明冠显疫改情善而，尤搁其置是的带选看址 •扩整张体需而求言，仍租未户完方全的释选放址，策这也略直仍接较导为致谨整慎，体新需租求、表搬现迁较、为米疲。软。一季度全市净吸纳量再现负值，为-3,220平方 点，至16.8%的相对高位。 •平由均于空新置项率目入环市比叠、同加比需分求别暂上缓升，本0.5季个度百全分市点甲和级1.写5个字百楼分 •每同月期3，2北1.京7元甲，级环写比字、楼同租比金跌继幅续分下别调为，1.至3%人、民5币.1%每。平方米 面临的去化压力有增无减。 •峰预，计约205273万年平北方京米甲的级新写建字项楼目市将场渐将次迎入来市一，波市供场在应小短高期内 “场活20跃23度年明开显局提，北升京，尤写其字是楼带市看重量启或大重幅新增考加，虑表选明址企搬业迁已计经划楼市。但场整目体前而仍言处，于北复京苏甲阶级段写，字市间场。对全于面2回02暖3年仍而需言要，较既长是时转 折之年、也是调整之年。” 李想，第一太平戴维斯研究部 写字楼租户代表部 高北级京董事 JohnsonLin +861059252128 johnson.lin@savills.com.cn 第一太平戴维斯 第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有700多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。 写字楼 图1：供应，吸纳量和空置率，2018至Q1/2023 1.8 1.5 1.2 0.9 0.6 0.3 0.0 20182019202020212022Q1/2023 -0.3 21% 18% 15% 12% 9% 6% 3% 0% 供应与需求 2023年第一季度，北京甲级写字楼市场迎来 一个新项目入市，即位于通州运河商务区的通州中心C01项目正式交付，为市场带来57,415平方米的新增供应。截至一季度末，全市甲级写字楼存量为1,439.6万平方米（含自用面积）。 2023年是真正意义上的“后疫情元年”，防控措施全面放开后，经济、商务活动回到正轨，企业开始重启租赁计划，北京甲级写字楼市场的带看量也因此迅速反弹。但由于企业对于扩张更趋谨慎，加上去年累积的空置面积，迫使业主方承受着较大的去化压力。综合以上因素，一季度全市净吸纳量仍为负值，约为-3,220平方米，但较去年四季度已 化压力不减，但仍有一些商务区的办公空置面积在本季度实现有效去化，空置率也相应下降。其中丽泽商务区去化表现最优，直接拉动空置率环比下降1.9个百分点至35.2%。此外，东二环、燕莎及亚奥商圈的空置率也分别下降0.1、0.2、0.4个百分点。 面对空置面积的不断增加，业主方的压力也与日俱增，因此不得不继续“以价换量”，因此在一季度，北京甲级写字楼租金继续下跌，至人民币每平方米每月321.7元，环比、同比降幅分别为1.3%、5.1%。核心、次核心、新兴商务区租金较上季度均有不同程度下跌。其中，中关村、通州和望京商务区的租金降幅较大，环比分别下降5.2%、3%及1.4%。 来源第一太平戴维斯研究部 有所改善。 分商务区来看，一季度仅有丽泽、通州两个 市场展望 从供应端角度来看，因疫情影响而推迟入市 新兴商圈以及东二环、亚奥、燕莎三个次核的在建项目预计将在年内渐次交付，2023年 图2：各商圈空置率，Q2/2018至Q1/2023 CBDCBD 心商圈呈现积极吸纳表现，其中丽泽商务区在一季度实现约2.4万平方米的吸纳量，直接拉动空置率环比下降1.9个百分点；其它区 的北京写字楼市场也将迎来一波供应小高峰，供应量约有57万平方米。需求端方面，尽管国内的社会经济秩序已完全恢复常态， 域出现退租多于新租的趋势，例如中关村及但各行业所面临的复苏难度与所需时间却 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4 Q1 0% 201820192020202120222023 来源第一太平戴维斯研究部 图3：各商圈租金指数，Q2/2018至Q1/2023 CBD CBD CBD周边区域的写字楼入驻情况出现调整，包括互联网、零售类租户的退租、缩租情况明显，直接导致这两个区域在一季度分别出现-13,500平方米及-12,490平方米的负吸纳量。 租金与空置 新项目入市叠加租赁需求疲软，导致市场上 空置面积持续增加，2023年一季度全市空置率环比、同比分别上升0.5个百分点和1.5个百分点，至16.8%的高位。分区域市场来看，大部分商务区的空置面积不断累积、去 租户 行业 国籍 项目 商务区 （承平租方面米积） 工银瑞信基金 金融 内资 聚杰金融大厦 丽泽 10,000 诚通证券 金融 内资 嘉铭中心 CBD周边 9,000 Veritas 信息技术 外资 融科资C座讯中心 中关村 2,160 SK润滑油 制造 外资 霄云路33号 燕莎 1,600 约印医疗基金 金融 内资 阳光金融中心 CBD 1,000 表1：主要租赁成交案例，Q1/2023 不尽相同，因此企业的租赁需求也相应地出现差异，如金融、专业服务类租户的需求较为稳定、但科技类企业的需求仍有待恢复。预计市场信心的重新建立与租赁需求的全面释放均需要一段较长的时间，对于北京写字楼市场而言，2023年既是转折之年、也是调整之年。 500 450 Q1/2000=100 400 350 300 250 200 150 100 Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1 201820192020202120222023 来源第一太平戴维斯研究部 来源第一太平戴维斯研究部