地产行业周报：多地推进地产项目复工，新增居民中长贷仍承压

证券研究报告 行业评级：地产强于大市（维持） 地产行业周报 多地推进地产项目复工，新增居民中长贷仍承压 2022年9月12日 平安证券研究所地产团队、固定收益团队 请务必阅读正文后免责条款 核心摘要 周度观点：本周石家庄推行“一人购房全家帮”公积金政策，德州、丽水、双辽、周口等亦在公积金贷款、购房补贴等方面给予支持； 沈阳则要求推进地产停缓建项目处置工作，郑州亦有报道称召集房企开“保交楼”吹风会，要求大干30天、确保停工楼盘全面复工。8月新增居民中长贷同比少增1601亿元，连续9个月同比少增，反映交付担忧、悲观预期下购房与贷款意愿仍显不足。随着政策持续加码叠加基数降低，后续销售端有望逐步好转；但考虑疫情反复、且信心修复及行业出清需要时间，房地产修复或相对波折，行情爬坡过程中亦可能存在震荡波动。强信用的央国企及优质民企销售、融资及拿地端优势有望逐步扩大，相对较好的中报表现亦侧面印证其更强的运营管控及抗风险能力。个股持续看好销售、投资占优，率先受益行业复苏的强信用企业如保利发展、中国海外发展、招商蛇口、万科A、金地集团、滨江集团、越秀地产、绿城中国、天健集团等。物管板块建议优选关联房企风险可控、规模优势渐成、市场化能力突出的央国企及优质民企，如招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、星盛商业等。同时建议关注产业链投资机会。 政策环境监测：1）石家庄：实行“一人购房全家帮”公积金政策；2）8月新增居民中长贷延续疲弱。 市场运行监测：1）成交环比回落，后续有望修复。受多地疫情等冲击，本周（9.3-9.9）新房成交2.6万套，环比降31.2%；二手房成 交1.1万套，环比降21.3%。9月（截至9日）新房日均成交同比降33.6%，降幅较8月扩大12.2pct。随着疫情改善与政策推动，后续成交有望改善，但“金九银十”或难再现。2）改善型需求占比环比下降。2022年7月32城商品住宅成交中，90平以上套数占比环比降4.9pct至77.2%。3）库存环比微升，短期维持稳定。16城取证库存10429万平，环比升0.6%。以销定产情形下绝对库存或维持稳定。4） 土地成交、溢价率回升，三线占比提高。上周（8.29-9.4）百城土地供应建面4932.1万平、成交建面3455.8万平，环比升9%、17.2%； 成交溢价率1.5%，环比降0.1pct。其中一、二、三线成交建面分别占比1.3%、29.8%、69%，环比降0.1pct、降15.1pct、升15.2pct。 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行52亿元，环比增4亿元；海外债0.57亿美元，环比增0.57亿美元；发债利率2.72%-5.8%，可比发行利率较前次以升为主。2）地产股：本周地产板块涨7.5%，跑赢沪深300（1.7%）；当前地产板块PE（TTM）13.6倍，估 值处近五年88%分位。本周上市房企50强涨跌幅排名前三为滨江集团、新城控股、富力地产，后三为大唐集团、建业地产、上坤地产。 2022年9月6日中央深改委 推进农村集体经营性建设用地与国有建设用地同等入市 2022年9月6日周口 对已结清第一套房贷款的，第 二套首付按首套房标准执行 2022年9月6日沈阳 强力推进闲置土地和房地产停 缓建项目处置工作 2022年9月7日丽水 取消“房票”限制、人才购房补贴前置发放、调整公积金等 2022年9月6日石家庄 决定实行“一人购房全家帮” 公积金新政 2022年9月7日双辽 符合条件农民在城区购房可获房款减免、契税补贴等 2022年9月6日德州 购房提取公积金无套数限制 2022年9月9日太原 向41家地产开发公司签发《督 促开工通知书》 偏松偏紧中性 石家庄：实行“一人购房全家帮”公积金政策 事件描述：9月6日，石家庄住房公积金管理中心发布《关于进一步拓展住房公积金阶段性支持政策的通知》，提出：1）自2022年10月1 日起，使用住房公积金贷款购买市内自住住房的借款人，其父母可以申请作为共同还款人参与还款；职工配偶为房产共有人的，配偶父母也可以申请作为共同还款人参与还款；共同还款人最多为2人。2）降低公积金贷款首付比例，缴存职工在桥西区、长安区、新华区、裕华区、高新区使用公积金购买家庭首套或第二套自住住房的，最低首付比例不得低于总房价30%，市内其他区域不低于20%。 点评：宏观经济承压背景下，收入预期不佳一定程度上制约个人购房意愿。石家庄此次推行“一人购房全家帮”公积金政策并下调贷款首付比例，有助于降低购房门槛、缓解购房者还款压力与担忧。实际上，据不完全统计，目前已有超过20城发布类似公积金贷款新政。考虑当前市场信心与居民购买欲望仍不足，后续各地有望在限购、限贷、房贷利率、公积金贷款等方面继续发力，推动楼市逐步复苏。 8月新增居民中长贷延续疲弱 事件描述：央行公布8月金融及社融数据，8月新增居民贷款4580亿元，环比多增1667亿元，同比少增1175亿元。其中新增居民中长期贷款2658亿元，环比多增1172亿元，同比少增1601亿元。 点评：8月新增居民中长贷同比少增1601亿元，连续9个月同比少增，反映交付担忧、悲观预期下购房与贷款意愿仍显不足。7月28日政治局会议强调稳定房地产市场，因城施策用足用好政策工具箱，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。随着会议精神传达，郑州等多地设立纾困基金，保交付工作陆续推进，利于缓解购房者交付担忧；同时8月5年期LPR下调15bp，国常会再次强调允许地方“一城一策”灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求，利于后续需求端加速释放。随着疫情得到控制、政策宽松叠加低基数，预计销 售端有望逐步好转。 成交：环比回落，后续有望修复 点评：受多地疫情反复等冲击，本周（9.3-9.9）新房成交 2.6万套，环比降31.2%；二手房成交1.1万套，环比降 21.3%。9月（截至9日）新房日均成交同比降33.6%，降幅较 8月扩大12.2pct。 重点城市一二手房周成交变化 50城一手房周成交套数 8 万套 20城二手房周成交套数（右） 万套 2 6 1.5 4 1 2 0.5 00 21.8.2821.10.2821.12.2822.2.2822.4.3022.6.3022.8.31 主流50城新房月日均成交变化 新房月日均成交同比一线同比二线三线 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% -70% 2022.22022.32022.42022.52022.62022.72022.82022.9 结构：改善型需求占比环比下降 点评：2022年7月32城商品住宅成交中，90平以下套数占比 环比升4.9pct至22.8%，90-140平套数占比环比降2.6pct至62.6%，140平以上套数占比环比降2.3pct至14.7%，改善型 需求（90平以上）占比环比下降。 32城商品住宅成交结构 140平以上套数占比 120-140平 90-120平 90平以下 100% 80% 60% 40% 20% 0% 2021.52021.72021.92021.112022.12022.32022.52022.7 库存：环比微升，短期维持稳定 点评：16城取证库存10341万平，环比升0.1%。考虑后续成交改善节奏、幅度或相对较缓，短期库存规模预计维持稳定。 点评：16城取证库存10429万平，环比升0.6%。以销定产情形下绝对库存或维持稳定。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 10000 9000 8000 7000 16城库存去化月数（右）月 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 20.10.3020.12.1821.2.521.3.2621.5.1421.7.221.8.2121.10.821.11.2622.1.1422.3.422.4.2222.6.1022.7.29 土地：成交、溢价率回升，三线占比提高 点评：上周（8.29-9.4）百城土地供应建面4932.1万平、成交建面3455.8万平，环比升9%、17.2%；成交溢价率1.5%，环比降0.1pct。其中一、二、三线成交建面分别占比1.3%、29.8%、69%，环比分别降0.1pct、降15.1pct、升15.2pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 10000 8000 6000 4000 2000 0 百城土地周均供应百城土地周均成交 万平近1年近4周 8000 7000万平 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线成交建面二线三线 2021.72021.102022.12022.42022.7W8.2220.8.3120.12.3121.4.3021.8.3121.12.3122.4.30 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 元/平 平均楼面价平均溢价率(右轴） 近1年近4周 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 400 300 200 100 0 万平百城土地成交前五城（8.29-9.4） 317 208206 163137 2021.72021.102022.12022.42022.7W8.22 遵义泉州佛山天津长沙 流动性环境：小长假资金价格平稳，隔夜回购成交量攀升 中秋小长假前资金价格均稳，需关注下周MLF到期续做情况。R001小幅上涨0.46BP至1.25%，R007下行1.13BP至1.57%。本周一至周五，央行每天进行逆回购操作20亿元，完全对冲到期量。下周公开市场到期6100亿元，含6000亿元 MLF到期，需关注央行续作情况。 R007回调（%） 20192020 908,000 净投放（亿元，右轴） 央行投放对冲 流动性指标平均 央行对流动性表述为较高 基准 对冲缴税发债投放 7654321 T-28 T-8 T+12 T+32 T+52T+72T+92T+112T+132T+152T+172T+192T+212 资金价格多数上涨（%） 806,000 704,000 2022/9/22022/9/9涨跌幅（BP） 1D 1.25 1.25 0.46 R 7D 1.58 1.57 -1.13 14D 1.62 1.59 -2.86 1M 1.54 1.56 2.07 1D 1.16 1.17 1.52 DR 7D 1.43 1.45 1.4 14D 1.38 1.44 5.33 1M 1.39 1.42 2.65 ON 1.18 1.17 -0.2 1W 1.51 1.48 -3.4 SHIBOR 1M 1.50 1.50 0.3 3M 1.60 1.60 0 602,000 500 40-2,000 30-4,000 20/6/6 20/7/6 20/8/6 20/9/6 20/10/6 20/11/6 20/12/6 21/1/6 21/2/6 21/3/6 21/4/6 21/5/6 21/6/6 21/7/6 21/8/6 21/9/6 21/10/6 21/11/6 21/12/6 22/1/6 22/2/6 22/3/6 22/4/6 22/5/6 22/6/6 22/7/6 22/8/6 22/9/6 20-6,000 淡橘色面积图表示公开市场操作规模（亿元）；蓝色线对应流动性情绪指数，50为基准，高于50代表偏紧；黑色点表示央行描述中提到了流动性水平较高；红色点表示开展了公开市场操作但是净投放为零，可作为央行对合意流动性的参考基准；绿色点表示央行投放对冲了税期或地 方债供给期。 资料来源：Wind，平安证券研究所 境内房地产债发行：发行量环比上升、净融资环比上升 本周境内地产债发行量环比上升、同比上升，净融资额环比上升、同比下降。其中总发行量为52.00亿元，总偿还量为79.37亿元