构建房地产发展新模式系列报告一：当前形势下如何推进房地产良性发展新模式

当前地产行业仍面临销售下行、投资承压的格局。近期限制性政策进一步退出，多地推出刺激楼市政策，但销售市场仍未出现明显改善。正如《政策优化+“三大工程”，重塑行业正循环》中提及，当前楼市面临三大问题亟待解决。进入2024年，上海优化外环以外区域（崇明区除外）限购、深圳取消“7090”政策等刺激楼市，重点城市销售市场出现一定程度复苏，但1-2月全国商品住宅销售面积和销售金额仍大幅下滑。 “三大工程”建设有望提速，稳投资助力稳增长。2023年以来，中央多次会议提及“三大工程”建设，同时PSL、专项债和商业银行配套资金等多渠道资金支持“三大工程”建设，预计2024年实物工作量有望提速，城中村土地区位核心，价值凸显，保障房建设有助于加速建设商品房、保障房双轨并行体制，从而构建发展新格局。 金融支持租赁市场建设+“以旧换新”推广，有助于盘活存量。加大住房租赁开发建设信贷支持力度，满足团体批量购买租赁住房的合理融资需求，存量商品房“纳保”，既可以盘活存量资产，开发商获得资金改善流动性紧张，又可以增加保障房供给，实现去库存和保障房建设的双赢局面。“以旧换新”通过市场化方式收购存量房用作保障房，有助于打通新房、二手房转化渠道。 推进农村人口市民化，加快新型城镇化建设。2023年中国常住人口城镇化率66.2%，与发达国家相比仍有一定差距，根据国家统计局的调查，目前仍有1.7亿进城农民工和随迁家属尚未在城镇落户。推进农村人口市民化，推进新型城镇化建设，有助于促进消费和投资。 完善商品房相关基础制度，加快构建房地产发展新模式。针对当前房地产行业面临的项目交付问题和销售去化慢等问题，完善商品房相关基础制度，比如商品房预售监管制度、房屋养老金制度等，一方面有助于保障购房者合法权益，修复市场预期，另一方面有助于顺应房地产发展新阶段，构建行业发展新模式。 投资建议： 限制性政策逐步退出，基础制度建设进一步完善，“三大工程”有望提速，推进农业转移人口市民化和完善商品房预售资金等基础制度，有助于顺应新时代房地产供求关系变化，构建房地产发展新模式。建议关注：（1）布局核心城市群且土储质量优质，经营边际安全的开发商，如滨江集团、建发股份、华发股份；（2）有望受益于城中村改造的开发商，如城建发展、中华企业、城投控股、天健集团、越秀地产等。 风险提示：商品房销售恢复不及预期，政策效果不及预期，保交楼项目进展不及预期 1.当前地产发展的现状：销售持续下降，投资依旧承压 销售仍在下滑，新开工施工进一步下降。2024年1-2月，住宅销售市场依旧低迷，叠加去年一季度高基数影响，销售面积和销售金额累计同比均大幅下滑。 销售去化低迷进一步传导到投资端，住宅新开工和施工累计同比进一步下挫，2024年1-2月，住宅新开工、施工面积累计同比分别-30.6%和-11.4%。 图1：2024年1-2月中国商品住宅销售面积累计同比-24.8% 图2：投资依旧承压，住宅新开工和施工面积累计同比持续下滑 地产开发投资结构分化，144平以上投资实现正增长。在销售市场尚未出现明显改善的情况下，市场主体倾向于对投资端保持谨慎的态度，2023年，中国房地产开发投资完成额累计同比-9.6%，其中144平方米以上住宅投资累计同比实现正增长，90平方米以下住宅投资累计同比则下滑12.4%。 图3：2024年1-2月地产开发投资累计同比-9% 图4：2023年144平以上住宅开发投资占比17.7% 居民预期不足，入市意愿不高。70大中城市新建商品住宅价格指数同比连续数月持续下降，房价上涨预期被打破之后，居民房产配置意愿下降，入市动力不足。 图5：70大中城市住宅价格同比下降 图6：居民预期房价上涨预期和房产配置需求不高 2.多措并举，构建房地产发展新模式 2.1.三大工程有望提速，稳投资助力稳增长 城中村改造有助于推动新型城镇化建设、拉动投资助力稳增长。2023年以来，城中村改造提速，4月28日召开的中共中央政治局会议提出“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造”的要求；7月，国务院办公厅印发《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。城中村主要在城市中心地带，城中村改造一方面能够释放核心城市优质土地资源，增加城市核心区土地供应，另一方面有助于消除城市建设治理短板、改善城乡居民居住环境条件。根据财政部《2023年中国财政政策执行情况报告》，2024年财政政策将进一步推动转移支付与农业转移人口市民化挂钩，并安排一定规模奖励资金。支持实施城市更新行动，推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。 表1：政策支持“三大工程”推进时间 PSL单月净新增3500亿，“三大工程”建设有望提速。2023年12月PSL净新增3500亿，预期24Q1产生实物工作量，PSL单月新增3500亿，为近年来单月新增第三高，前两次分别为2014年12月（3831亿）和2022年11月（3675亿）。2023年12月净新增PSL3500亿，期末PSL余额3.25万亿，上一次净新增抵押补充贷款为2023年2月，当月新增17亿。 图7：2023年12月PSL净新增3500亿 特别国债下发，中央财政发力稳经济。2023年增发1万亿元国债，支持灾后恢复重建和提升防灾减灾救灾能力的项目建设，中央政府财政扩张2023年全国财政赤字由3.88万亿元增加到4.88万亿元，中央财政赤字由3.16万亿元增加到4.16万亿元，预计财政赤字率由3%提高到3.8%左右。2024年政府工作报告提及，赤字率拟按3%安排，赤字规模4.06万亿元，比上年年初预算增加1800亿元。 图8：2023年赤字率虽按3%安排，但年底增发1万亿国债计入赤字，赤字率最终提高至3.8% 图9：2023年6月以来基建投资增速边际放缓 专项债较23年增加1000亿，拉动投资稳经济。2024年政府工作报告提出，拟安排地方政府专项债券3.9万亿元、比上年增加1000亿元。积极的财政政策适度发力，提质增效。 2.2.金融支持租赁市场+以旧换新，盘活存量 强化金融支持住房租赁市场发展，盘活存量。2024年1月，中国人民银行、国家金融监督管理总局出台《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，提出加大住房租赁开发建设信贷支持力度，满足团体批量购买租赁住房的合理融资需求、支持发放住房租赁经营性贷款等。金融支持住房租赁有助于盘活存量资产，增加保障房供给，建立商品房和保障房双轨并行的新模式。 “以旧换新”促进新房二手房联动，拉动楼市销售。2024年4月1日，郑州市房管局联合六部门联合印发《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》，从政府主导层面出发制定配套支持政策，采取国有保障房运营公司收购和市场化交易两种方式，推进郑州市主城区有改善性住房需求的群众安全、高效、快速达成换房目的。截至2024年4月4日，郑州、无锡市梁溪区、淄博、南通、南京、青岛、济南、宁波、连云港、亳州、阜阳等10余个城市或地区推行房产“以旧换新”相关政策。“以旧换新”政策有助于激活二手房市场，加速新房、二手房联动，促进楼市销售。 2.3.推进新型城镇化建设，拉动投资促进消费 推进新型城镇化有助于扩大内需拉动投资。2023年中国常住人口城镇化率66.2%，与发达国家80%以上相比较，仍有一定差距。推进新型城镇化建设，有助于促进消费和投资，根据国家统计局的调查，目前仍有1.7亿进城农民工和随迁家属尚未在城镇落户。3月国家发改委主任郑栅洁表示深化户籍制度改革，全面落实城区常住人口300万以下城市取消落户限制要求，放开放宽除个别超大城市外的落户限制。重点要解决好农业转移人口的子女教育、住房保障、社会保险等问题，推动常住人口基本公共服务均等化。 图10：2022年底，中国农村人口占总人口36% 2.4.完善房地产基础制度建设，构建行业发展新模式 易纲建议设立房地产预售资金保险机制，完善商品房预售制度。过往部分企业挪用预售监管资金，后期企业资金周转出现问题，造成项目无法如期交付，既损害购房者合法权益，又对市场信心造成进一步冲击。2024年3月，易纲建议设立房地产预售资金保险机制，允许房企依法合规动用一定比例的预售监管账户资金。设立房地产预售资金保险机制，由中央财政或人民银行每年按预售监管资金余额的1%提取预售保险基金(估计约100亿元/年)，先考虑以三年为限(2024-2026年)，共提取预售保险基金约300亿元；允许房企主体按照公司治理结构依法合规动用一定比例的预售监管账户资金，估计有约1万亿元的资金可由房企立即使用； 如果将来房企出现烂尾楼，由预售保险基金以该房企动用资金为上限先行赔付。 同时，对房企预售资金使用开展专项审计，确保预售资金依法合规使用。完善商品房预售制度建设一方面有助于压实房企主体责任，做好项目交付，另一方面有助于压实地方政府主体作用，规范预售资金监管，保障预售监管资金合理使用。 探索建立房屋养老金制度，为房屋安全提供全生命周期安全保障。房屋养老金制度被认为是政府储备房屋安全资金的一项制度性安排，提出的背景在于存量房屋老化带来的安全隐患，但现有的住宅专项维修资金难以满足房屋维修及改造的需求。2023年6月，住建部部长倪虹提出，要鼓励引导金融机构参与城市建设和更新，推动打造宜居、智慧、韧性城市。要为人民群众建造好房子，提高住房品质，探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障。2022年长沙自建房倒塌事件，为房屋安全事件敲响警钟，不少老旧房屋面临严重的安全问题，探索建立房屋养老金制度有助于解决房屋维修资金来源问题，为房屋安全提供全生命周期保障。 3.风险提示 商品房销售恢复不及预期 政策调控效果不及预期 保交楼项目进展不及预期