胜遇信用周报‖2023房企年报陆续披露，现金流表现引担忧

2024年4月1日 胜遇信用周报‖2023房企年报陆续披露，现金流表现引担忧 2024年3月25日-2024年3月31日 目录： 一、本周重要信用事件与分析 1、2023房企年报陆续披露，现金流表现引担忧 2、本周其他重大信用事件 二、新增违约三、评级变动四、下周关注 五、信用债发行情况 2024年4月1日 一、本周重要信用事件与分析 1、2023房企年报陆续披露，现金流表现引担忧 截至2024年3月29日，已有16家房地产开发企业1披露了2023年年报。房地产企业作为资本密集型企业，资产负债率水平普遍偏高，截至2023年末，广州珠江发展集团股份有限公司（以下简称“广州珠江”）资产负债率已高达84.20%，此外，万科企业股份有限公司（以下简称“万科股份”）、新城控股集团股份有限公司（以下简称“新城控股”）等8家企业资产负债率也超70%。 从营业收入来看，16家企业中，2023年有6家企业营业收入实现了同比增长，分别为新城控股、北京北辰实业股份有限公司（以下简称“北辰实业”）、上海张江高科技园区开发股份有限公司（以下简称“张江高科”）、上海实业发展股份有限公司（以下简称“上海实业”）、格力地产股份有限公司（以下简称“格力地产”）和天津天保基建股份有限公司（以下简称“天保基建”），其中除新城控股外均为国有企业。营业收入规模同比下降的企业中，上海城投控股股份有限公司（-69.78%；以下简称“上海城投”）降幅最大。万科股份、中国金茂控股集团有限公司（以下简称“中国金茂”）、金地(集团)股份有限公司（以下简称“金地集团”）、深圳华侨城股份有限公司（以下简称“华侨城”）、上海城投、新华联文化旅游发展股份有限公司（以下简称“新华联文旅”）以及广州珠江6家营业收入和净利润同比均下降。 然而因为房地产行业特殊的预售制度，营业收入反映的并非当年实现的销售收入，而是1年甚至2年前的销售情况。因此，上述营业收入和净利润同比下降的企业已经是一年前（或两年前）的销售情况的反应；另一方面，分析房地产企业的现金流就显得比分析它的盈利能力更为重要。 表2023年已披露年报房企主要财务数据（亿元）（按总资产从大到小排序） 债券代码 主体名称 企业性 质 总资产 资产负 债率 营业收 入 同比 净利 润 同比 000002.SZ 万科企业股份有限公司 公众企业 15,048.50 73.22 4,657.39 -7.56% 204.56 -45.53% 001979.SZ 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 中央国有企业 9,085.08 67.34 1,750.08 -4.37% 91.06 0.09% 101800374.IB 中国金茂控股集团有限公司 中央国有企业 4,071.19 73.02 725.64 -12.85% -68.97 -447.60% 601155.SH 新城控股集团股份有限公司 民营企业 3,741.09 76.90 1,191.74 3.22% 5.60 -64.70% 1截至2024年3月29日，房地产开发企业存续债主体中有16家主体披露了2023年年报。 2024年4月1日 600383.SH 金地(集团)股份有限公 司 公众企业 3,738.47 68.73 981.25 -18.37% 31.95 -65.14% 000069.SZ 深圳华侨城股份有限公 司 中央国有企业 3,710.29 76.81 557.44 -27.39% -84.35 -33.93% 136085.SH 上海金茂投资管理集团 有限公司 中央国有企业 3,473.58 72.49 640.66 -17.99% -43.47 -432.07% 600657.SH 信达地产股份有限公司 中央国有企业 826.55 69.43 114.20 -37.42% 6.02 4.64% 600649.SH 上海城投控股股份有限公司 地方国有企业 779.48 72.30 25.59 -69.78% 3.48 -55.61% 601588.SH 北京北辰实业股份有限公司 地方国有企业 562.25 72.38 157.51 21.27% -0.63 -96.16% 600895.SH 上海张江高科技园区开 发股份有限公司 地方国有企业 510.05 68.60 20.26 6.24% 9.41 19.43% 600748.SH 上海实业发展股份有限公司 地方国有企业 307.20 63.21 98.55 87.79% 5.04 707.75% 600185.SH 格力地产股份有限公司 地方国有企业 263.32 78.89 47.32 16.95% -7.35 -64.40% 000620.SZ 新华联文化旅游发展股份有限公司 外资企业 147.78 59.51 38.75 -26.23% 1.37 -104.04% 000965.SZ 天津天保基建股份有限公司 地方国有企业 134.98 51.28 30.63 24.26% 0.28 21.67% 600684.SH 广州珠江发展集团股份 有限公司 地方国有企业 29.84 84.20 32.72 -15.45% -0.15 -99.30% 数据来源：Wind、胜遇研究团队整理 那从现金流来看，2023年金地集团、新华联、新城控股、北辰实业、广州珠江、信达地产、上海实业、天保基建和张江高科经营现金流净额均出现不同程度的下滑，其中张江高科下滑幅度最大，上海实业、天保基建和张江高科2023年经营性现金流净额为负；相反，万科股份、中国金茂、格力地产、华侨城等7家房企同比上涨。投资性现金流净额方面，2023年金地集团投资仍较为激进，万科股份、招商局等投资活动已经大幅度放缓。筹资活动现金流方面，2023年已披露年报的房企中除上海城投、天保基建和张江高科3家地方国企外，筹资活动现金流净额均为负，可见房地产企业融资端仍未改善。 表2023年已披露年报房企主要财务数据（亿元） 2024年4月1日 数据来源：Wind、胜遇研究团队整理 总的来看，从已披露财报企业看，收入和利润类财务数据体现出近年来行业景气度持续下行的特征，现金流类指标则进一步反映了出各类企业在面临环境下行压力下不同的财务表现，逆周期下，经营类获现整体呈现绝对数额偏小，但同比增减呈现出分化；投资性 净现金流规模方面整体有所收缩，融资端仍未改善。 2、本周其他重大信用事件 （1）3月25日举行的龙湖2023年业绩会上，龙湖集团首席财务官赵轶表示，目前公司约有110个重资产，用于融资的约70个，还有40个可用于后续融资，这为公司提供了一个长期、低成本的融资渠道。截至2023年年底，龙湖经营性物业贷融资达474亿，平均融资成本不到4%。随着新政支持力度的加大，今年龙湖存量经营性物业贷置换增量已超过110亿元，未来有望进一步增多。 （2）近日，大连万达商业管理集团股份有限公司新增一则股权冻结信息，冻结股权数额约162亿人民币，股权被执行的企业为大连新达盟商业管理有限公司，冻结期限自2024年3月20日至2027年3月19日，执行法院为江苏省扬州市邗江区人民法院。 大连万达商管集团与太盟投资集团、阿布扎比投资局、穆巴达拉投资公司、中信资本、ARES等五家机构正式签署投资协议，这些机构将联合向大连新达盟商业管理有限公司投资约600亿元人民币，获得60%的股份，万达商管持股40%。 （3）3月25日，洛阳国苑投资控股集团有限公司（简称“洛阳国苑”）公告，已向澳交所（MOX）申请发行票息7.5%、于2027年到期的1.7亿元债券上市和交易。债券的上市和交易许可于202年3月25日生效。 （4）近期，碧桂园地产集团有限公司再新增多条股权冻结信息，股权被执行的企业包括深圳市帕拉丁五期股权投资合伙企业（有限合伙）、深圳市汇信二十二号投资咨询合伙企 2024年4月1日 业（有限合伙）、深圳市碧基实业发展有限公司等，冻结股权数额从3900万人民币至67.05亿人民币不等，合计冻结股权超百亿。 （5）上交所于近日披露，关于对常德市鼎城江南新城建设投资开发有限公司予以监管警示的决定。公告显示，经查明，发行人存在以下违规行为：一是未按约定用途使用募集资金。二是募集资金专户管理不规范。三是临时报告信息披露不准确。 （6）桐庐县国有资本投资运营控股集团有限公司公告，公司收到上交所2024年2月7日出具的纪律处分决定书书：公司于2020年5月至8月期间发行了“20桐控01”、“20桐控02”和“20桐控03”，上述债券均在上海证券交易所挂牌转让。经查明，发行人在募集资金使用和信息披露方面，有关责任人在职责履行方面，存在以下违规行为：募集资金转借他人；未按照募集说明书约定用途使用募集资金；未如实、准确披露募集资金使用情况。现对桐庐县国有资本投资运营控股集团有限公司及梅湦予以通报批评。 （7）贵阳泉丰城市建设投资有限公司及相关责任人员（公司时任董事长刘仁龙、余庆红，时任总经理余庆红、姜科海）近日被贵州证监局采取出具警示函的行政监管措施。涉及发行人在“17泉丰01”、“22泉丰01”、“22泉丰02”公司债转售和发行时，存在公司债券非市场化发行和转售、通过利益相关方向参与认购的投资者提供财务资助、委托第三方代持等问题，前述行为违反了相关规定。 （8）柳州城投公告，公司于2024年3月22日收到上海证券交易所纪律处分决定书：经查明，柳州市城市投资建设发展有限公司在信息披露及募集资金使用等方面，有关责任人在职责履行方面，存在违规行为，对柳州市城市投资建设发展有限公司及曾东斌、张浪涛、罗熹、姚亮、叶锋、曾晓锋予以公开谴责。 （9）中证鹏元近日公告，根据中国执行信息公开网公布的案号为(2024)津03执204号， 兰州市轨道交通有限公司（简称“兰州轨交”）于2024年2月6日被天津市第三中级人民法 院列为被执行人，执行标的24,128.48万元。中证鹏元就上述事项向公司了解到，本次执行案件系兰州轨交与远东宏信(天津)融资租赁有限公司(以下简称“远东租赁”)的融资租赁合同纠纷。 （10）主承光大银行公告，“18华闻传媒MTN001”持有人会议于2024年3月22日召 开。《议案一：关于同意发行人将2024年4月4日到期的债券本金调整至2027年4月4日 兑付的议案》未获通过。《议案二：关于同意发行人将2024年4月4日到期的债券本息分别 调整至2024年7月4日兑付20%本金并付息，2024年10月28日兑付80%本金并付息的议 2024年4月1日 案》获通过。 二、本周新增违约 1、本周新增违约主体： 2、本周新增债券违约与展期： （1）2024年3月25日，20荣盛地产MTN001，发行人荣盛房地产发展股份有限公司未按时兑付利息，已实质违约，债券当前余额9.30亿元，逾期利息1,342.92万元。 （2）2024年3月26日，H21新力1，发行人新力地产集团有限公司存续债券余额10.40 亿元，已实质违约债券余额2.55亿元，逾期利息1,785.00万元。 （3）2024年3月26日，H21新力1，发行人新力地产集团有限公司未按时兑付本息，已实质违约，债券当前余额2.55亿元，逾期本金2.55亿元，逾期利息1,785.00万元。 （4）2024年3月28日，18华闻传媒MTN001，发行人华闻传媒投资集团股份有限公司发生展期，债券当前余额2.84亿元。 （5）2024年3月28日，H16天健2，发行人广州市天健房地产开发有限公司发生展期，债券当前余额11.19亿元，逾期利息7,388.49万元。 三、本周评级变动 发行人 评级机构 变动时间 变动前 变动后 评级 评级展望 评级 评级展望 龙湖集团控股有限公司 惠誉 2024/03/28 BBB- 负面 BB+ 负面 雅居乐集团控股有限公司 穆迪 2024/03/25 Caa1 负面 Caa2 负面 万科企业股份有限公司