我国城镇化区域分化破境研究：城镇化的困境之斗

行业深度报告●房地产 2024年04月02日 城镇化的困境之斗 --我国城镇化区域分化破境研究 核心观点： 房地产 推荐 (维持) 我国城镇化发展区域间分化明显：2023年我国城镇化率已达到66.16%。根据我们的统计，2022年我国共有19个省/自治区的城镇化率低于60%。部分国家在城镇化率突破70%后，城镇化水平提升速度才变缓，因此我们认为我国目前的城镇化率水平距离“瓶颈期”尚有距离。 我国城镇化发展面临三角困境：我们通过城镇化结构分化的特点，发现我国区域间城镇发展不均衡面临如下3个主要问题。1）人口流动不平衡、2）部分区域人口老龄结构不均并与城镇化率分化基本匹配、3）产业结构不平衡。城镇化有待提升的区域面临产业发展水平较弱导致吸引人才能力较低、劳动人口净流出的问题，城镇化水平提升更加困难，因此该类区域陷入三角困境。在 我国城镇化相对较低的区域，房地产的投资同比增速同样较弱，因此在三角困境下，该类区域出现城镇化进程和房地产投资的“错配”。在城镇化水平相对较高后，已进入成熟发展阶段的房地产行业与城镇化水平关联度降低，与信贷规模和宏观经济走势的关联度相对更大。 城改是城镇化发展的内生变量：城镇人口的直接提升或可提升城市自身的发展现状。城中村内房屋以居民自建为主，住户居住环境相对较差。根据我们针对深圳市城中村改造的测算，若改造1平方公里的城中村，有望释放30万方 的购房需求和3.375万套左右的租房需求。由于禁止大拆大建，根据近年案 分析师 胡孝宇：huxiaoyu_yj@chinastock.com.cn分析师登记编码：S0130523070001 相对沪深300表现图 2024-04-01 10% 0% -10% -20% -30% -40% 房地产沪深300 例，城改逐渐转向产城融合，因此城市的产业升级同样有望得到带动。以东伦敦为例，经过多次改造，东伦敦由外来人口聚集、环境脏乱的社区逐渐发展成炙手可热的东伦敦科技城经济商圈，2024年2月区域内代表社区的月度租金已超过全市平均水平。 产业升级成为城镇化发展的重要切入点：产业结构升级通常伴随技术革新、机械化水平提升等。1960-1989年，韩国依次通过出口指向型轻工业发展经济、重化工业为中心的资本集约型的经济发展实现产业结构升级。随着工业化进程的加快，大量人口涌入城市，首尔、釜山等城市持续吸纳人口，1988年首尔的净吸纳人口达到10年间的峰值18.86万人。 投资建议：我国城镇化达到一定水平后，区域间的分化逐渐凸显，在部分区域面临“三角困境”的背景下，我们认为通过内生变量和外生变量是解决区域间城镇化水平分化的重要方式。内生变量主要为提升城镇化率本身，即通过城改、城市基础设施建设等方式提高城市自身治理水平进而带动城市的产业升级，释放住房需求。外生变量主要为通过经济发展中的城市产业结构变化带动劳动人口流入，提升当地城镇化率。 我们认为头部房企在城中村改造、辅助城市建设等领域具备丰富的经验，该类公司有望展现优秀的运营能力。我们看好：招商蛇口、保利发展、万科A、龙湖集团；建议关注：1）涉及旧改的开发标的：华润置地、中国海外发展、越秀地产、城投控股等；2）优质商业标的：恒隆地产；3）代建龙头：绿城管理控股；4）优质物管标的：华润万象生活、中海物业等。 资料来源：中国银河证券研究院 相关研究 【银河地产】销售开工承压，投资降幅有所收窄_2024年1-2月统计局数据点评 www.chinastock.com.cn证券研究报告请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明 风险提示：宏观发展不及预期的风险、政策推进不及预期的风险、城改推进不及预期的风险、产业结构升级不及预期的风险、人口不及预期的风险、物价大幅波动的风险。 目录 一、我国城镇化发展区域间分化明显4 （一）我国整体：城镇化率已超66%4 （二）横向对比：我国城镇化水平较瓶颈期仍有距离5 二、我国城镇化发展面临三角困境6 （一）什么是城镇化三角困境6 （二）城镇化进程与房地产的错配10 （三）海外的城镇化与楼市的“错配”12 三、破境之路1：城改或为城镇化发展的内生变量14 （一）城中村是城镇化的灰色地带14 （二）深圳每改造1平方公里有望释放30万方的购房需求15 （三）东伦敦城市改造案例16 四、破境之路2：产业结构有望成为提升城镇化率的切入点20 （一）产业升级吸引劳动人口20 （二）韩国产业结构升级带动城镇化进程高速发展21 （三）韩国产业结构带动房地产行业发展25 五、投资建议27 六、风险提示28 一、我国城镇化发展区域间分化明显 （一）我国整体：城镇化率已超66% 我国城镇化进程持续推进，城镇化率已超过66%。2024年1月，统计局指出，“2023年我国城镇化率为66.16%；我国的城镇化仍然处在持续发展过程中，近五年城镇化率年均提高0.93pct，每年都有超过一千万的农村居民进入城镇，新市民的规模较大”。按照城镇人口/总人口计算方法，2022年、2023年，我国城镇化率为65.22%、66.16%，2023年较2000年城镇化率提升29.94pct。 我国31个省、自治区、直辖市等区域的城镇化率分化较为明显。2022年数据显示，80%以上的有三个区域——上海、北京、天津；70~80%区间的有6个，分别为广东、江苏、浙江、辽宁、重庆、福建；高于全国整体城镇化率水平但低于70%的有3个区域，分别为内蒙古、宁夏、黑龙江；低于全国整体且高于60%的有11个、城镇化率介于（50%，60%）区间内的有7个区域、低于50%的有1个区 域。 图1：1949-2023年我国整体城镇化率及每年城镇化提升程度图2：2022年不同水平城镇化率对应省份（直辖市）数量 城镇化率 城镇化率提升幅度 (%)(pct) 802.4 701.8 601.2 500.6 400.0 30-0.6 20-1.2 10-1.8 1949 1953 1957 1961 1965 1969 1973 1977 1981 1985 1989 1993 1997 2001 2005 2009 2013 2017 2021 0-2.4 >80%65.22%~80%60%~65.22%50%~60%<50% 1 3 7 9 12 资料来源：Wind，中国银河证券研究院资料来源：统计局，中国银河证券研究院 图3：2022年各省/自治区/直辖市城镇化率 城镇化率 (%) 全国整体 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 上海北京天津广东江苏浙江辽宁重庆福建内蒙古宁夏黑龙江全国湖北山东陕西山西吉林江西河北海南青海湖南安徽四川新疆河南广西贵州甘肃云南 西藏 0 资料来源：统计局，中国银河证券研究院 注：数据不含港澳台地区 分区域看，华东区域、华北区域、东北区域城镇化率较高，整体高于全国整体65.22%的城镇化率水平，华中区域全部低于全国整体水平、西南、西北和华南等区域的大部分区域城镇化水平均低于全国整体水平。城镇化水平提高空间相对较多的区域为西南、西北、华中等区域，若考虑到少数民族区域，西北和西南两个区域的平均城镇化率不足60%，华中区域平均城镇化率仅为60.85%，均具有较高的提升空间。 图4：2022年按区域划分各省份城镇化率 区域省份/直辖市城镇化率 （%） 区域省份/直辖市城镇化率 （%） 区域省份/直辖市城镇化率 （%） 区域省份/直辖市城镇化率 （%） 华东 上海江苏浙江福建山东 89.33 华北 北京天津内蒙古山西河北 87.5785.11 东北 辽宁黑龙江吉林 7366.21 华南 广东海南广西 74.79 74.4273.3870.11 61.4955.65 68.6 63.72 63.96 61.65 64.54 平均 74.36 平均 73.378 平均 67.64 平均 63.98 区域省份/直辖市城镇化率 （%） 区域省份/直辖市城镇化率 （%） 区域省份/直辖市城镇化率 （%） >80 66.52~80全国整体 60~66.5250~60<50 华中 湖北江西湖南安徽河南 64.6762.0760.3160.1557.07 西北 宁夏陕西青海新疆甘肃 66.34 西南 重庆四川贵州云南西藏 70.96 64.0261.4357.8954.19 58.3554.8151.72 37.39 平均 60.85 平均 60.77 平均 54.65 资料来源：统计局，中国银河证券研究院注：数据不含港澳台地区 （二）横向对比：我国城镇化水平较瓶颈期仍有距离 为了与全球其他国家进行可比口径下的对比，我们选取世界银行披露的数据。2022年，世界银行口径下我国城镇化率为63.56%，按照类似水平的城镇化率类比，分别相当于日本1960年、韩国1984年、西班牙1967年、法国1962年、荷兰1976年的城镇化率。除韩国和荷兰外，日本、西班牙、法国等国家均在第三次工业革命（第三次科技革命）之后。 图5：世界银行口径下部分国家2000年、2022年城镇化率图6：我国目前城镇化率与其他国家相应年份城镇化率比较 100 80 60 40 20 国家城镇化率(%)年份 2000年2022年 (%) 0 中国日本 韩国巴西 中国 63.56 2022 日本 63.27 1960 韩国 63.30 1984 巴西 63.63 1978 西班牙 63.21 1967 法国 63.49 1962 荷兰 63.50 1976 美国* 70.00 1960 西班牙法国荷兰美国 资料来源：世界银行，中国银河证券研究院资料来源：世界银行，中国银河证券研究院 注：美国1960年的城镇化率数据与我国目前城镇化率水平相差较多， 由于早于1960年的数据无法获取，因此将1960年数据标注于此 根据1960年后的数据，部分国家在城镇化率突破70%后，城镇化水平的提升速度显著变缓，尤其在73%~80%的区间内，多个国家的城镇化进程推进放缓：如韩国的城镇化率由60%突破70%耗时7年，由70%突破80%耗时15年；法国则分别耗时9年、50年；日本城镇化率由70%突破75%耗时8年， 由75%突破80%耗时28年，荷兰的城镇化率由60%突破70%耗时32年，突破80%耗时12年。因此，我们认为我国目前的城镇化率水平距离“瓶颈期”尚有距离。 图7：1960-2022年部分国家城镇化率 中国韩国日本巴西法国荷兰美国 (%) 日本法国 荷兰 韩国 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 196019631966196919721975197819811984198719901993199619992002200520082011201420172020 资料来源：世界银行，中国银河证券研究院 二、我国城镇化发展面临三角困境 （一）什么是城镇化三角困境 按照户籍人口统计，2021年我国户籍人口的城镇化率为46.70%，按照同期常住人口统计的城镇化率为64.72%。常住人口下的城镇化率基于按照居住6个月及以上包括一次性居住6个月或者一年之内居住过6个月以上均为常住人口统计得来。由于劳动力流转加快，农村人口进入城市以后，在城镇打工置业，常住人口口径下统计的城镇化率远高于户籍口径下的城镇化率水平。 我们通过城镇化率结构分化研究人口流动、劳动力人口和产业结构，并发现我国区域间城镇化不均衡的问题较明显。 1）人口流动的不平衡：城镇化率低的省份人口流出多，城镇化率高的省份人口流入多。由于我国目前人口流动程度较大，常住地址与户籍所在地并不一致。常住人口与户籍人口的差异主要源自人口迁移至其他区域尚未落户，作为外来人口在该区域日常居住。若区域内常住人口超过户籍人口，即外省流入人口多于本省流出人口，因此可视为人口净流入区域；若区域内常住人口不及户籍人口，即本省流出人口多于外省流入人口，因此可视为人口净流出区域。根